一、政策持续发力，完善住房保障体系，强化金融支持
1、中央：完善市场规范，强化租赁金融支持
今年，两会政府工作报告针对房地产市场发展方向再定调，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。在租购并举的新时代背景下，通过保障性租赁住房及市场化租赁的方式缓解新市民、青年人的住房压力，已经成为房地产市场发展的一大趋势。
“十四五”以来，中央通过出台各类政策全力构建住房保障体系，加大金融支持力度、完善土地供给结构、盘活存量住房资源、落实资金补助和租金减免等政策，支持发展住房租赁市场。今年上半年，中央通过对住房租赁供给侧企业金融纾困，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；推动保障性租赁住房REITs常态化发行，解决保障性租赁住房建设周期长、资金压力大的难题；同时，加大对新市民、青年人等群体的租房融资支持。从租赁供需两端提供有针对性的金融支持。
同时，对房地产市场交易进行规范，针对房地产经纪机构存在过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对规范房地产经纪服务行业发展进行了全面部署，有利于房地产市场的长期健康发展。
2、地方：完善住房保障体系，多渠道筹集保障性租赁住房
2023年上半年，各地住房租赁政策以完善住房保障体系，全力推进保障性租赁住房落地为主要方向。年初，深圳保障性住房体系将以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主，并明确共有产权住房实行封闭流转制度，正式开启向“三位一体”住房保障体系的过渡。目前，一线城市整体基本确立了以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主的住房保障体系。
2月，《上海市住房租赁条例》正式落地实施，通过立法全面加强租客权益保障，对市场租金价格制定干预机制，为租赁市场的平稳健康发展提供了保障。同时，西安也明确保障性租赁住房项目租金水平不高于评估市场租金的90%。
在多渠道筹集保障性租赁住房方面，各城市积极探索盘活存量资源。广州推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房。深圳将住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋等居住存量，以及商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋纳入筹集范围。同时，深圳开启统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作，全面推进城中村规模化、品质化租赁住房改造。
此外，上半年多地通过调整公积金提取额度，缓解新市民、青年人的租房压力，如北京、广州、成都、重庆、郑州等均不同程度提高租房的公积金提取额度。同时，部分城市支持多子女家庭提升租房的公积金提取额度。
二、市场呈现疫情后复苏，内部分化加剧
1、租赁价格呈现疫情后复苏回升，二线城市表现更佳
根据2023年上半年安居客全国40城租赁价格指数显示，租赁市场普遍呈现出疫情后复苏的状态。其中，30个城市租赁价格环比指数呈现上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；租赁价格环比及同比均呈现上涨的城市达到20个，多数城市租赁市场呈现出较好的复苏趋势。从环比价格指数表现来看，13个城市上半年的租赁价格环比涨幅超过3%，仅4个城市环比价格跌幅超过2%。
从城市价格表现来看，各城市间的分化差异显著。一线城市中，仅北京的租赁价格环比及同比均呈现上涨。上海、深圳和广州表现相对较弱，尤其，较去年下半年租赁价格环比均呈现小幅下跌。多数二线城市租赁价格呈现显著回升，如成都、长沙、武汉、福州、济南、太原、乌鲁木齐、合肥等城市价格表现相对较好。整体来看，由于2022年全国租赁市场受疫情影响处于供需较弱的状态，2023年上半年市场回归正常运行节奏后，普遍迎来复苏之势。核心二线城市及省会城市的价格表现相对强于一线城市。
究其原因，一方面，由于疫情几年期间，一线城市的经济活动受疫情影响相对二线城市较弱，在经济和就业的保障下，租赁市场整体韧性较强。因此，今年一线城市租赁市场并未呈现出较强的疫情后复苏状态。另一方面，结合今年上半年经济增速放缓的背景，一线城市对新增就业人口的吸引力和吸纳能力有所弱化，租赁需求热度转弱，导致上半年租赁市场价格表现走弱。与此同时，二线城市在疫情反复影响的过程中，租赁市场的平衡受损，疫情后出行及消费复苏的下沉，带动市场需求恢复更佳。并且，由于二线城市租金水平相对较低，疫情后修复上涨的波动幅度相对更显著。
2、市场供需持续性较弱，主力供需价格段下移
今年上半年，全国40城租赁市场供需基本处于同向波动，整体供需表现强于去年下半年。2月在春节后复产复工热的带动下，租赁市场迎来供需两旺的“小阳春”行情。步入二季度后，随着市场供需在一季度的集中性释放，租赁供需趋于回落。整体来看，由于经济增速放缓，在就业动力相对弱化的影响下，租赁需求更多呈现出节点性集中爆发，持续性相对较弱。5月和6月，租赁市场步入传统的夏季毕业求职旺季。今年，全国高校毕业生将达到1158万人，再创新高。但是，目前从市场供应和需求热度的反馈来看，6月40城租赁新增挂牌环比下降3.4%，需求热度环比下降0.5%，市场尚未呈现出旺季的态势。
结合市场价格供需表现来看：
截至6月，上半年全国40城租赁市场价格供需仍主要集中在501~3000元/月/套的价格区间。这一区间的供应占比约65.8%，对应的需求占比约82.5%。其中，501~2000元/月/套的价格需求占比达到了66.8%，而供应占比约47%。5000元/月/套以上价格的房源供应占比约16%，但对应的需求占比仅为5.4%。上半年，租赁市场供需仍集中于中低价格段。
同时，对比各价格段上半年的供需占比变化，仅501~1000元/月/套和2001~2500元/月/套呈现供需占比均上升。其中，501~1000元/月/套的供需占比分别上升1.2%、2.1%。2001~2500元/月/套的供需占比分别上升0.9%、0.4%。3500元/月/套以上各价格供需占比基本均呈现小幅下降。上半年，租赁需求持续向1000元/月/套以下价格转移。一方面，市场需求价格的下移反应了租赁支付能力的下降，性价比的重要性凸显。另一方面，也反应出市场主力需求结构的变化，中高端白领需求疲软，中低端需求成中坚力量。
3、重点10城市场内部分化加剧
（1）成都、武汉及南京等环比价格保持上升趋势
根据安居客监测数据显示，今年上半年，重点10城租赁市场整体呈现出平稳复苏的态势。重点二线城市的价格表现强于一线城市，部分二线城市租赁价格指数保持了较好的回升趋势，如成都、南京、武汉等城市上半年月度环比价格指数均呈现小幅温和上升的趋势。同时，步入5月夏季毕业季之后，北京、深圳及西安连续两个月的环比价格指数呈现回升。
整体对比来看，上半年一线城市的价格表现相对较弱。一方面，由于一线城市整体租金水平一直保持在相对高位，即使在疫情的影响下，市场租金仍保持较强的韧性。另一方面，疫情后经济复苏的放缓，就业市场的动力弱化，导致以外来流动人口及增量需求为主的一线城市价格出现转弱的态势。
（2）城市区域间价格表现两级分化
上半年，在重点10城整体租赁价格水平保持相对平稳的状态下，城市内部各区域间价格表现的波动差异较大。从一线城市来看，北京上半年挂牌租金环比去年下半年小幅上涨2.4%，16个区域中9个区域挂牌租金环比上涨；其中，东城区和西城区挂牌租金涨幅相对较大，上半年环比涨幅超过7%，而延庆、房山、平谷、门头沟等区域挂牌租金则跌幅显著，均超过4%。
上海去年下半年租赁市场价格表现相对较好，疫情后市场挂牌租金有所上涨。上半年受需求转弱的影响，挂牌租金环比去年下半年小幅下跌2.5%，城市多数区域挂牌租金均呈环比下降，仅黄浦、长宁环比去年下半年持平，浦东、宝山挂牌价格跌幅相对显著。此外，深圳、广州也呈现出明显的区域两极分化，在城市平均挂牌租金环比去年下半年小幅下跌的情况下，深圳南山区挂牌租金环比去年下半年上涨6.1%，而光明则下跌4.5%。
由于二线城市挂牌价格环比去年下半年多数呈小幅上涨，因此，城市内多数区域挂牌租金均呈上涨。成都、重庆仅有一个远郊区域挂牌租金环比去年下半年下跌，武汉、西安仅有两个远郊区域挂牌租金环比去年下半年小幅下跌。部分核心区域挂牌租金环比去年下半年涨幅显著，如成都的天府新区、成华区和高新区挂牌价格环比涨幅超过9%。武汉的汉阳、武昌和江汉区挂牌价格环比涨幅超过5%。
二线城市中，南京、杭州区域表现相对较弱，尤其杭州6个区域挂牌价格环比下跌，上城区挂牌价格环比跌幅最高。南京区域价格两级分化显著，核心区域玄武区环比去年下半年上涨5.7%，而雨花台价格环比下跌2%。区域价格分化，一方面，由于有效租赁供给和需求分别存在区域错配，会导致阶段性区域挂牌价格波动。另一方面，部分区域需求主要源于产业、就业等新增需求，在部分行业不景气的影响下，区域价格波动加大。
（3）城市内呈现区域供需热点转移
通过对比重点10城内各区域间上半年租赁供应和需求热度分布的变化，整体租赁市场供应结构相对稳定，但部分城市区域间的租赁需求热度分布呈现一定程度转移。
从一线城市来看，结合6月的城市区域供需分布对比年初，部分区域变化显著。北京海淀区的供需占比上升显著，分别上升1.4%、3.3%；而朝阳区的供需占比下降明显，分别下降1.5%、2%。上海各区域的供需结构变化较小，仅浦东新区供应占比下降1.8%，而需求热度占比下降1.7%。深圳也呈现出热点区域的转移，光明供需占比分别上升1.5%、1.2%；宝安供应占比上升显著，达到2.1%；而南山需求占比下降1.2%。
二线城市的区域供需分布变化差异性更大，同时，部分城市呈现出一定程度的供需区域分离。杭州在供应方面，区域间占比波动显著；核心区域供应占比减少，如拱墅、西湖供应占比下降2.5%、1.1%；远郊区域供应占比上升，临平、钱塘供应占比上升2%、1.3%。受到整体租赁需求弱化的影响，杭州各区域需求分布变化较小。
武汉呈现出供需同向变化的特点，洪山、江夏及武昌的供需占比均上升显著，需求跟随市场供应转移。成都整体区域供应结构相对稳定，主要供应增量来自天府新区，供应占比上升2%，但需求主要向金牛和双流转移，占比上升1.4%、1%，高新区供应占比上升，但需求占比下降1%。
南京、西安则呈现出一定程度的区域供需分离的现象，如南京江宁、玄武的需求占比上升但供应占比下降，而浦口的供应占比上升，但需求热度占比下降3%。西安新城的需求热度占比上升1.9%，但长安区的供应占比上升最显著。
综上所述：
从重点10城各区域的租赁供需结构变化来看，由于各区域新房供应入市节奏不同、二手房交易分化以及部分保障性租赁住房项目的入市，导致了部分区域租赁供应的变化；而需求则主要受城市产业经济情况、就业的活跃度以及租房群体支付能力的影响，在城市内各区域之间呈现出一定程度的转移。
今年上半年，虽然整体租赁市场呈现出疫情后复苏状态；但行业仍面临经济增长放缓，就业和收入预期下降的大环境压力。因此，通过市场数据反馈来看，租赁支付能力有所弱化，市场主力供需价格小幅下移。同时，反馈在城市区域租赁需求热度上，呈现出需求向供应更充足，租金性价比更高的区域转移。
三、保障性租赁住房将成为市场主要增量
1、推进加快，保障性租赁住房将进入全面供应落地阶段
根据住建部的规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。截至今年7月，23省及89城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约791.3万套。其中，73城公布2023年保障性租赁住房筹集目标，总量约156.5万套，约占“十四五”时期总规划的17.4%。结合2022年各省市筹集目标来看，目前保障性租赁住房整体推进程度或已超过40%。因此，从今年开始各省市保障性租赁住房即将进入全面供应落地阶段。
从“十四五”时期城市保障性租赁住房规划目标来看，人口规模较大的一二线城市是保障性租赁住房的供应主力区域，其中，一线城市在整体规划规模中占比约26.5%，二线城市占比约57.4%。同时，二线城市之间的差异较大，强二线省会城市规划规模在15万套以上。今年，一二线城市保障性租赁住房筹集量占已公布城市筹集目标总量的75.2%，核心9城2023年保障性租赁住房筹集目标超过5万套（间）。深圳、广州今年的筹集目标较高，达到10万套（间）以上。
2、因地制宜，一线城市保障性租赁住房发展各具特色
（1）北京：以集体经营性建设用地新建为主，公寓型产品多
北京“十四五”期间，保障性住房供应占新增住房供应的比例达到52%。其中，保障性租赁住房规划量最高，新增40万套（间），占新增住房供应比例达到40%。根据北京已披露保障性租赁住房项目情况，主要以集体经营性建设用地新建为主，而公寓型产品最多。目前，已披露项目供应集中于需求旺盛区域，如朝阳、丰台、大兴和通州。同时，项目开发主体中，国企和集体所有制企业的项目占比约80%，参与民企主要为聚焦租赁业务的龙湖、城家。
（2）上海：通过R4租赁用地打造集中式租赁社区
上海在“四位一体”租购并举住房制度体系下，“十四五”期间，保障性租赁住房规划新增47万套（间），占新增住房供应比例达到42.7%，主要通过R4租赁用地供应，目前累计供应超1000万方。R4租赁用地供应分布主要向人口、产业聚集区倾斜，浦东和闵行占比约47.8%，主要分布在产业集聚板块，如周康、三林、朱家角、张江、松江新城、临港新城等。通过央企、国企主导，以R4租赁用地打造全新的集中式纯租赁社区。去年年底，华润有巢REIT成功发行，成为国内首支成功上市的央企保障性租赁住房REITs产品，华润有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目即底层资产，是上海首批（R4用地）集中式租赁社区项目之一。
（3）深圳：推动城中村租赁改革，转化筹集保障性租赁住房
“十四五”期间，深圳将新增保障性租赁住房60万套（间），在整体住房供应中占比约55%。根据深圳市住房建设局相关负责人对外披露，2021-2027年深圳全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。预计到2035年，深圳全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。
由于深圳新增土地供应量有限，2017-2023年，公租房、保障性租赁住房、全年期自持租赁住房及只租不售型人才住房等各类租赁用地累计供应仅257.4万方，而保障性租赁住房占比仅仅12%。因此，通过存量转化，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性住房建设筹集的重要渠道之一。
今年3月，深圳正式开启城中村租赁改革。通过市属国企人才安居集团旗下深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司推动城中村保障性住房规模化品质化改造提升，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。今年，深圳全市将建设
筹集保障性租赁住房16万套（间），计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。
（4）广州：通过城市更新以“旧”换“新”
“十四五”期间，广州保障性住房供应占新增住房供应比例达到50%。其中，保障性租赁住房规划供应60万套，每年供应目标基本在10万套以上，规模与新建商品住房供应相当。根据《广州市住房发展“十四五”规划》相关信息披露，保障性租赁住房主要向供需集中、高租金的区域倾斜，白云、番禺、天河、荔湾、海珠及黄埔区规划供应量相对较高，均在5万套（间）以上。
在保障性租赁住房筹集方面，广州主要通过城市更新来腾挪城市空间，以“旧”换“新”。根据披露信息，“十四五”期间，广州保障性住房筹建渠道以主要以城市更新为主，占比达到52%。其中，保障性租赁住房通过城市更新配置的比例达到57%，而存量房源转化整租运营也是主要方式之一。
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