58安居客研究院：2023年7月全国二手房市场月报

58安居客研究院研究观点：

7月，全国百城二手房景气度再次出现回落，主要还是当前购房者观望气氛依旧相对较强相关。目前购房者购房周期持续拉长，看房不下定，和房东持续议价等情况普遍出现。不过，7月份房地产主管部门持续出台多个重量级的楼市利好政策的情况之下，我们看到购房者找房需求出现了一定的回升，并且该指标也是在连续4个月出现回落的情况之下首次出现回升，表明购房者的看房意愿是有增加的，尤其是在限购和限贷政策最严厉的一线城市，这些限制政策是有出现松动的可能性，增加一部分购房者对未来的预期，利好整体市场的回暖。我们预计，六七月份将会是在二三季度二手房成交的低点，八九月份的成交量将会有小幅反弹的可能性。

目前，整个二线城市的二手房市场表现会相对略好一下，主要还是二线城市楼市限制性政策基本上都以释放，并且城市基本面也会好于三四线城市，也会低能级城市进入高能级城市带来一定可能性，而一线城市依旧在执行最为严厉的调控政策，也限制其交易量的回升，不过随着政策出现放松的迹象，一线城市也有回升的可能性。

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.7.27

进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施

近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

点评：在宏观经济处于调整阶段，经济上行压力急剧加大的情况之下，房地产作为支柱产业在经济增长中的作用举足轻重，因此保楼市就是保经济、保就业，相关部门领导的讲话也表明其救楼市的决心。目前多地楼市在相关利好政策刺激之下并未出现市场持续回升的态势，主要还是这些地方经济基础相对薄弱，人口收入水平相对较低，因此更需要对核心城市楼市政策加大放松力度，尤其是购房的首付和贷款认定标准的放开，才能够起到更为积极的作用，提振楼市的信心。

l 2023.7.24

中共中央政治局：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。针对房地产，会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。。

点评：首先，此次中央政治局会议对房地产的描述中并未提及“房住不炒”，表明合理的投资性需求是有利于房地产市场的稳定，取而代之的是“适时调整优化房地产政策”也能够改善房地产市场的投资机会，并且能够减少投机的行为。此次，加大保障性住房建设和供给与前期提出的加速城中村改造的政策方向是一直的，都是为了缓解城市居民的购房压力，改善居民的居住条件，因此后期政策和资金对保障性住房的投入会加速。最后，我们也没必要过度解读此次会议精神，因为历次重大政策都有提及支持刚需和改善型需求，但是当前楼市依旧出现二次探底，并且市场回暖预期也相对悲观，主要还是居民对未来收入增长预期相对较弱，并且中央指引性的政策还需要各地落实细则，才能形成可实施的措施。

2. 地方性政策

l 深圳–2023.7.14

双拼房业主将允许办理“双证合一”业务

从7月14日起，深圳双拼房业主将允许办理“双证合一”业务。福田区不动产登记中心表示，“可以办理‘双证合一’，不过得先到各区的不动产登记中心查询是否在白名单内才行。在第一批白名单内的业主，只需要带上身份证和房产证就可以了，不过得先查询房子是否符合条件。如果业主的双拼房不在第一批名单内，工作人员会先收集数据再向上同步反馈。

点评：一套房两个产证主要还是原先“70/90”政策影响所致，多数房企由于受到政策的影响只能开发小户型，而市场需求主要以中大户型为主，供应和需求不匹配促使房企通过两套房合并成一套进行销售，在没有限购政策调控之下这种市场行为能够规避“70/90”政策的影响。不过当前由于限购政策，原先的购房者再进行置换的话，房产出售必须找到同时有两个购房资格的人，难度相对加大，不利于这部分购房需求进行改善和置换。深圳此次双拼房两证合并能够解决这部分人群的改善，也是利好楼市的成交，增加市场活跃，是楼市政策的放松一种路径。

l 杭州–2023.7.12

房地产中介行业协会倡议加强行业自律和企业内部管理

协会表示，为加强行业自律，规范行业秩序，促进行业健康持续稳定发展，特面向全市房地产中介企业发出以下倡议：严格遵守法律法规和行业准则，始终秉承客户利益至上的原则，加强行业自律和企业内部管理，诚信规范守法经营，维护良性竞争环境，切实保障消费者的合法权益。望全体房地产中介企业塑造良好的房地产中介行业形象，携手促进行业健康平稳有序发展。

点评：此次杭州市出台行业自律和加强企业内部管理的政策，主要还是针对部分中介企业内部人事调整导致行业动荡导致。那么行业协会的发声能够降低这部分企业对当地房地产经纪行业的稳定能够带来较大的积极意义，也能够为市场的稳定带来一定促进作用。

l 北京、上海、广州、深圳–2023.7

抓好贯彻落实更好满足刚性和改善性住房需求

北京市住建委表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

深圳市住房建设局按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

广州市住房城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，认真学习领会7月24日中央政治局会议和近期一系列重要会议精神，研究部署下阶段全面推进“两旧一村”改造等民心实事工程。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

点评：房地产主管部门出台相关政策大方向之后，积极响应相关讲话精神，表明这些城市确实有放松楼市政策的需求。首先，一线城市一直是当前楼市政策相对最为严厉的城市，限购、限贷、限价等政策都在一线城市持续执行中，其政策放松的操作空间相对较大；其次，作为一线城市楼市风向标的二手房市场成交已跌至历史最低水平，其中上海6月的二手房价格跌幅领跑全国70个大中城市，房价下行压力明显加大，因此需要一定楼市政策给予支持；最后，一线城市作为全国楼市的风向标，其成交回暖能够为其他城市带来提振作用，提升购房者的信心。

二、全国百城二手房市场

1．全国百城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年7月，一线城市二手房平均在架房源为19,37万套，环比增加9.5%，二线城市二手房平均在架套数为7.19万套，环比增加5.2%，三四线城市二手房平均在架套数为2.73万套，环比增加2.6%。