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58安居客房产研究院:2022年9月全国租赁市场月报

报告摘要:

l 由安居客940城租赁价格指数环比变化来看,全国40城中20个城市租赁价格环比指数小幅上涨,18个城市价格环比指数下跌。35个城市环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间,表现相对平稳。其中,一线城市价格指数表现较强。

l 9月,一室户型环比价格表现相对较好,上涨城市达到26个,较上月有所增加。二三线城市的两室、三室户型价格表现疲软。

l 9月,全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下跌8.5%40城租赁需求热度环比下降9%,租赁市场供需呈现普遍降温状态。

l 本月市场供需结构基本稳定,但市场呈现供需收缩的状态,尤其中高端租赁需求持续较弱。

一、租赁政策动态

1、重点政策解读

Ø 北京:十四五期间将建设筹集保障性租赁住房40万套()

95日,北京市住房和城乡建设委员会正式印发《北京市十四五时期住房保障规划》,其中明确表示,十四五时期,北京市力争建设筹集保障性租赁住房40万套(间)。《规划》指出,要大力发展保障性租赁住房,缓解新市民、青年人住房困难,通过新建、改建、改造、转化、租赁补贴和盘活闲置住房等多渠道加大供给。分类设计以小户型为主的住宅型、公寓型、宿舍型保障性租赁住房产品,推广套内空间可变、灵活分割住宅建设,满足多子女家庭等多样化居住需求。加强城市基本公共服务人员、应届大学毕业生等重点群体对接。

解读:根据北京披露的十四五时期规划,新增保障性租赁住房、公租房和共有产权住房供地占住房用地比重将分别达到15%10%15%,有利于完善租购并举的住房保障体系。对于改善、缓解新市民、青年人住房困难,将起到重要作用。同时,为城市的产业升级和经济发展留住各类人才。

Ø 济南:国企拟收购市区存量房源,将用于租赁储备住房

95日,济南市国资委发布《收购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》一文,济南城市发展集团有限公司下属企业将收购济南市区的存量房源,用于租赁储备住房。采购范围包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区及高新区等城六区,收购将分批进行,共购买3000套整栋商品住宅或公寓。根据招标公告,济南市对于投标人明确要求有独立法人资格、有效的营业执照及房地产开发资质,不接受联合体参与;要求拟收购项目手续齐全,即四证齐全,满足金融机构的贷款要求。同时,房源项目资金需100%自筹。

解读:近期,各地楼市承压,继郑州、湖州出台国企平台收购市区存量房源后,济南也尝试租购并举稳楼市的这一措施。国企平台出资购买商品房既能够起到一定有效去库存、稳楼市的标志性意义,同时,也有利于加快保障性租赁住房的筹集和入市节奏。

Ø 青岛:建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案

920日,青岛市住房和城乡建设局发布了《关于建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案的通知》。要在全市范围内建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案,细化信用信息管理,提升从业人员素质,促进企业机构依法经营、诚实守信、公平交易,营造稳定、透明、安全的良好市场环境,促进住房租赁市场健康有序发展。

解读:租赁市场的长期健康、稳定发展,需要建立房地产经纪机构和住房租赁企业的评价体系,通过监管改善市场的生态环境,规范市场的运营秩序,维护各类主体的权益。未来,随着租赁行业信用档案的建立,租赁市场的发展有望进一步提速。

Ø 广州:印发住房租赁标准有关问题的通知

916日,广州市住房和城乡建设局、广州市公安局、广州市来穗人员服务管理局、广州市消防救援支队联合印发《关于印发广州市住房租赁标准有关问题的通知》。《通知》规定,出租用于居住的房屋,承租人人均使用面积不得低于5平方米(不含厨房、卫生间、阳台和地下储藏室),但承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。新建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准;改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。

解读:随着多地相继出台住房租赁标准,租赁行业的规范化日益提升,对于改善租房居住的体验,促进租赁市场的发展,将起到积极作用。尤其,通过建筑设计规范的实施,杜绝小户型出租房的潜在风险,有利于行业的长期健康、良性发展。

2、租赁供应

3、金融动态

Ø 首单央企住房租赁公募REITs正式申报

922日,有巢住房租赁(深圳)有限公司作为原始权益人的华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在上交所的项目状态为已申报,专项计划名称为中信证券华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划。华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金是首单央企租赁住房REITs,是第四单保障房REITs

Ø 西安安居集团拟发行20亿元中票,用于保障性租赁住房建设

920日,西安市安居建设管理集团有限公司2022年度第一期中期票据(保障性租赁住房)募集说明书披露。本期中票拟发行金额20亿元,期限5年,固定利率按集中簿记建档结果确定。发行人根据其业务发展需要,本次注册20亿元中期票据,全部用于保障性租赁住房建设,包括港务中路保租房项目、秦汉里保租房项目和渭阳九路保租房项目,总建筑面积为34.53万平方米,计容建筑面积为26.53万平方米。

二、全国40城租赁价格指数表现情况

1、安居客全国40城租赁价格指数

根据安居客全国40城租赁价格指数显示,9月整体市场表现稳中有升,受市场供需影响,部分城市租赁挂牌价格环比波动幅度放大。本月,全国40城中20个城市租赁价格环比指数小幅上涨,南京、郑州两城环比持平,18个城市价格环比指数小幅下跌。其中,35个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间,表现相对平稳。三亚疫情影响逐步消退,本月租赁价格环比指数小幅回升。成都则由于疫情管控的影响,本月价格环比指数小幅下跌。

9月,一线城市挂牌租赁价格表现亮眼,北京、深圳租赁价格环比指数涨幅超4%。北京自5月以来,挂牌租赁价格环比指数保持上升趋势,本月受到挂牌供应量回落的影响,本月挂牌租金表现较强。深圳自6月环比价格指数达到年内低点后,价格逐月小幅回升,在市场供应持续收缩的影响下,本月价格环比上涨显著。上海、广州本月挂牌价格表现相对稳定。在经历小幅回落后,9月上海挂牌价格恢复上升趋势。

二线城市中,西安、杭州本月环比价格指数表现较好,继续保持稳中有升的趋势。同时,济南、苏州及青岛等城市本月挂牌价格表现相对稳定。结合9月全国40城租赁价格同比指数分析,仅12城价格指数同比上涨,较上月减少,而28个城市挂牌租金低于去年同期。部分中西部城市如兰州、南宁、太原等,在租赁供需转弱的影响下,价格表现仍持续较弱。厦门、三亚、海口等旅游城市,在疫情及步入淡季的影响下,市场价格表现较弱。

2、安居客全国40城租赁价格分类指数

根据9月安居客全国40城租赁价格分类指数显示,一室户型的环比价格表现相对较好。本月一室户型环比价格指数上涨城市达到26个,较上月有所增加。两室户型环比价格指数上涨城市为14个。三室户型环比价格指数表现较弱,上涨城市数量较上月大幅减少,仅北上深环比小幅上涨。

整体而言,9月由于部分城市受到疫情影响,叠加三季度租赁旺季的结束,市场需求收缩,导致各类户型价格表现呈现差异分化加剧。一方面,在需求下滑的同时,整体市场供应量也呈现环比下降,导致市场需求度较高,而租金价格相对较低的一室户型表现更好;尤其,二三线城市的两室、三室户型价格表现疲软。

另一方面,价格指数表现较好的北上深,主要受益于租赁新增挂牌供应的显著收缩,导致各类户型价格表现相对较强。同时,本月由于市场处于旺季收尾阶段,市场回归供需常态,租赁供需缺乏增量刺激下,主力需求偏好差异使不同城市间各类户型价格表现差异拉大,如部分城市两室、三室的价格与一室户型价格环比指数差距达到4%

三、全国40城租赁供需表现情况

19月全国40城租赁新增挂牌供应情况

9月,全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比下跌8.5%,同比表现大幅弱于去年同期。其中,13个城市新增挂牌供应环比上升,27个城市新增供应环比下滑。同时,环比下跌幅度超过10%的城市达到9个。受到疫情的影响,成都、贵阳和乌鲁木齐新增挂牌环比降幅超过30%

从具体城市表现来看:

一线城市中,北京、上海、深圳本月新增租赁供应环比下滑显著,跌幅分别达到9.4%15.2%15.6%。即将步入四季度,租赁市场供需转弱,一线城市新增挂牌供应收缩。尤其,深圳已连续5个月新增供应环比下跌。广州本月新增挂牌环比小幅上升3%,供应量较上月持平,市场自7月回暖后,供应表现相对稳定。

二线城市中,郑州、宁波、太原及兰州等租赁新增供应环比小幅上升,供应表现相对较好。环沪及中西部核心城市,如苏州、杭州、南京、长沙等城市供应表现相对稳定,环比波动在2%左右。此外,三亚、海口上月受疫情影响导致挂牌供应大幅下滑,本月市场恢复正常节奏,新增供应环比涨幅超过50%

9月新增挂牌的区域结构分布来看,仍是华东地区新增挂牌占比最高,本月占比超过四成,较上月环比下降0.5%。华北东北新增供应占比基本稳定,小幅下降0.2%。华南区域上月受部分城市受疫情影响新增供应收缩,本月市场恢复正常节奏,挂牌供应回升,本月占比环比上升0.4%。中西部城市新增供应量较上月持平,占比小幅上升0.3%

29月全国40城租赁市场需求热度情况

9月,全国40城租赁需求热度环比降幅达到9%,需求热度表现与去年同期相当。本月40城中仅4个城市需求热度环比上涨,36个城市需求热度环比下跌。同时,在需求热度环比上涨的城市中,三亚、海口由于上月疫情影响导致基数较低,本月需求热度环比涨幅超过15%。整体而言,租赁市场热度呈现普遍降温状态。

随着三季度毕业生求职需求带动的租赁旺季结束,9月市场需求转弱。一线城市中,北京、深圳热度下降显著。北京8月租赁需求仍保持环比上升,本月需求则下降约10%。今年深圳租赁需求表现相对较弱,叠加阶段性疫情及非招聘季节的影响,本月需求环比下降11%。上海、广州需求表现相对较平稳,本月上海需求热度量基本保持与上月持平,而广州本月需求热度下降约7%,较上月跌幅收窄。二线城市整体需求热度下降幅度在4%-8%,其中,西安、南京、杭州市场需求表现相对更稳定。同时,太原、哈尔滨、青岛、昆明等城市受季节及人口流动性减弱影响,本月需求环比下降较显著。

从9月各区域租赁需求结构分布来看,华东地区租赁需求占比超过三成,基本与上月持平,本月占比环比上升0.6%,市场需求度相对较好。本月华南区域市场需求环比上升0.7%,部分疫情影响城市本月需求有所恢复。此外,华北东北和中西部多数城市本月市场需求转弱,区域需求占比分别下降0.3%、1%。

39月全国40城租赁供需结构情况

(1) 940城租赁价格供需分布变化

940城租赁供应价格分布来看,市场整体的价格供应结构基本稳定,主力供应价格区间在501~2500//套,约占市场总供应的55%;其次为2501~4000//套,占比约18%。在租赁市场挂牌供应量下降的情况下,4000//套以下房源供应占比上升约2%,同时,6000//套以上房源供应占比相应有所下降。

结合9月租赁价格需求分布来看,501~2000//套的中低价格房源需求仍为市场需求主力,占比约64%,需求分布结构相对稳定。值得注意的一点,4000//套以上房源需求占比下降至9%左右,市场对中高端的租赁需求持续较弱。

根据市场供需环比数据反馈,各价格段房源的供需均呈下降,供应方面,7000元/月/套以上各价格段房源下降显著,环比降幅均超过5%。需求方面,整体各层次租赁需求均下降显著。由于以工薪阶层群体为主的租房需求在三季度释放充分,本月3500元/月/套以下房源需求环比降幅最大,基本均在20%左右,1万元/月/套以上房源需求下降幅度在15%以内。整体而言,租赁市场呈现供需收缩的状态。

(2) 9月40城租赁户型供需分布变化

从9月40城租赁户型供需分布来看,市场户型供需结构基本稳定,三室以内户型供应占比达到九成,各户型占比基本在30%左右,两室占比最高,约为31%。其中,一室和三室的供应占比分别上升0.3%、0.2%。从需求来看,一室和两室需求占比达到72.6%。由于整体租赁需求放缓,市场处于相对稳定阶段,各户型需求结构基本与上月一致。

结合户型供需环比变化来看,9月各类户型供应表现较需求更平稳,其中,一室户型的供应环比上升2.8%。需求方面,随着毕业租赁需求的充分释放,市场需求逐步转弱,对各类户型的需求均呈下降,其中,四室以内各户型的降幅均超过20%。

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