本月观点
l 7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。
l 7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。值得注意的是，原本土地热度较高的一二线城市的压力也开始呈现出来，杭州出现提前交易中止和地方平台托底的现象，上海则出现少有的流拍地块。
l 预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份会上了一个台阶。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。但随着近期楼市宏观政策的利好，今后土地市场恢复往日热情将是大概率时间。
一、全国土地市场本月情况
1、供求走势——“静观其变”，全国宅地成交规模同比下探4成
7月，全国重点监测65城土地供应和成交均出现了大幅度的下探。65城合计公示地块604宗，合计规划建面5122.74万平米，分别环比大幅回落33%和39%，从同比去年情况看，则下滑21%和27%；从实际出让情况看，7月成交494宗，合计规划建面3994.41万平米，较上月分别下探28%和32%，从同比情况看，更是分别下滑39%和49%。
宅地市场则出现差异，即使7月仅推出247宗，2186.08万平米，环比分别出现37%和44%的下浮，但与去年同期相比，则大涨55%和45%；但成交实际成交力度上看，显然还是不及去年同期，58安居客研究院数据显示，7月重点65城合计成交宅地仅154宗、1687.99万平米，同比跌幅都达4成以上。
58安居客研究院分析师许之静指出，安排在7月的地块出让量较少，主要是由于7月下旬中央政治局会议即将召开，各地政府往往选择“静观其变”，而同时，7月各地土拍的流拍及提前中止的情况又开始增多，也对总体出让水平产生一定影响。
2、价格及溢价率——宅地楼板价同比下探2成，溢价高位回落
7月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价4018元/平米，环比下滑11%，同比下滑6%。7月监测65城平均宅地楼面地价达8458元/平米，较上个月的12026元/平米大幅回落3成，较同期也下滑2成；从溢价水平看，也从略有回调至5.46%。
58安居客研究院分析师许之静指出，全国土地成交楼面地价的环比下滑主要是受7月份一、二线城市在土拍市场所占份额减少的影响。同时，由于大量优质地块已在上半年密集出让以刺激市场，7月地块的品质明显有所回落，底价、流拍、地方平台托底的现象又频现，从而拉低了整体楼板价和溢价率。
3、城市土地出让金成交排行——上海7月出让金达412亿元，远超其他城市
从7月全国城市各类出让金榜单看，尽管原集中土拍的22城中有19个城市在7月份有土地出让，但除个别城市外，地块数量都不大，造成在出让金TOP10榜单中所占份额不高，反而一些三四线城市如柳州、盐城计入了前十榜单。从金额上看，上海由于出让宅地数量达15幅，拉动各类地块的成交金额达412亿元，远超第二位的北京（159亿元），而第三位以后均不超百亿元。
4、宅地流拍率走势——集中供地22城流拍占比高企
7月，全国重点65城宅地流拍25幅，流拍率为14%，已经连续2个月保持15%左右的高流拍率。从7月流拍土地的所在城市看，涉及中山、包头、太原、郑州、济南等18个城市。其中，兰州、昆明、保定、哈尔滨的流拍率达100%。
58安居客研究院分析师许之静指出，7月地块流拍率基本持平6月，但地块流拍涉及的城市数量明显增加，原集中供地的22城的本月流拍数量达8宗（其中鲜有流拍的上海居然也有地块流拍），占到全国比重31%，远超6月份19%及之前数值，需引起警惕，市场压力从三四线城市蔓延至一线及热点二线。
二、集中供地情况
1、本月集中供地数据一览——长三角城市土地热度骤降
7月份，原集中供地的22城中就有19个城市参与土拍，合计成交宅地90宗，比6月份的138宗下滑不少，其中，7月仅成都、济南、上海出让地块数都超过10宗。
与上半年叫火热的长三角土拍市场对比，7月份土拍市场的寒意骤然降临。
在7月18日的土拍市场上，杭州罕见出现取消交易的地块（下沙中心单元地块），为该地区今年首次，剩余的6宗地块中也有3幅地块未触达限地价，且还出现了一宗由 “杭州市城市土地发展有限公司”托底的地块。在刚刚结束的8月1日，杭州第八批土拍结果同样凉意袭人，2宗摇号，2宗底价成交，完全没有5、6月份的火热势头。
实际上，除杭州外，近期南京等部分热点城市土拍热度也出现了一定的下滑趋势，均出现了地方平台托底的现象，而上海则出现了少有的地块流拍（嘉定工业区地块）的情况，说明土地市场压力有所上升。
为完成全年供地计划，下半年本也是地块出让密集度最高的时间段。但今年下半年又到了房企的偿债高峰，投资热情必将受到一定冲击，因此下半年房企选择观望、平台公司托底的现象会凸显。近期楼市宏观政策频发，各城市有望跟进继续优化购房政策，需求端信心逐步恢复，同时随着供给端融资环境改善，土地市场恢复往日热情将是大概率时间。
但，本月参与地块公示的城市和地块数量也显著增加，据统计，原集中供地的22城中有15个城市合计公示有112幅地块，都在8月份进行出让。加上之前就有公示的地块，预计8月份22城宅地出让数量将超过150宗，较7月份又上了一个台阶。
2、拿地企业分析——地方平台拿地比重提升至27%
7月参与集中土拍的90宗涉宅宅地，四类企业拿地比重相互接近，央企、国企、地方平台、民企拿地比重分别为20%、26%、27%、28%。呈现的趋势是民企拿地比重减少，地方平台托底比重增加。
本月民企拿地比重较高的城市有杭州、合肥、重庆、青岛、无锡，拿地比重都在4成以上，其中杭州本月地块被民企包揽。在出让地块较多的济南，我们发现其地方平台拿地比重高达73%，11宗地块中8宗均为济南城投或济南高新包揽，同时还有2宗流拍、2宗中止交易，可见当地市场之冷清。
58安居客研究院分析师许之静认为，当前房企拿地投资更为聚焦，一线城市是布局、补仓、调仓的重点，二线看基本面，热点城市、热点板块房企仍然愿意争夺，而三四线基本无人问津。
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