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中关村区域规划及写字楼现状之——中关村写字楼市场现状

本文来源:199IT&景远资管商业地产研究中心   作者:文祥

前言:与20年前的中关村相比,如今的中关村在产业功能、主题业态等方面均发生了很大变化,成为众多互联网、科技企业、科技金融等领域企业的首选办公区域。基于长期观察,199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式,还原中关村的真实发展动态,给希冀在中关村深耕发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

2020年一季度,受新冠肺炎疫情的影响,部分企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求,北京全市写字楼市场租赁需求几乎处于停滞状态,加之经济的下行压力使得一些受冲击明显的企业租户出现了退租、缩租面积等现象,全市整体空置率高达14%,租金水平也因为空置率的上升降幅较大。但随着两会的召开以及国内疫情的暂时稳定,给了市场回暖的信心,部分去年年底确定的租赁需求开始逐步释放,逆势发展的企业也在租金回调的市场行情下衍生出新的扩租需求,比如某家游戏公司在三元桥天元港中心新扩租3000平米、Blackstone新租中国尊多个整层(400元/月,大大低于市场水平)等等,同时,通过与北京TOP级商办经纪公司负责人的交流了解到,5月份开始部分区域的经纪人带看频率明显提升,率先带动了市场的回暖,部分区域之一就有中关村,这和中关村原有的租户产业结构、常年低空置率有很大关系。本期199IT&景远资管商业地产研究中心将重点分析中关村写字楼市场现状,帮助TMT企业直观呈现未来的选址方向。

中关村区域写字楼分布图

根据199IT&景远资管商业地产研究中心实地项目调研,以楼宇是否对外出租为考量指标,目前中关村区域存量项目30个,未来新增项目3个,未来活跃在市场上的项目总计33个。从企业选址重点关注的业权分散与否的角度统计,存量楼宇中,单一业权项目16个,分散业权项目14个,未来新增的中赫颐园和中航广场2期项目均为单一业权项目。

(图:中关村区域写字楼分布图 来源:199IT&景远资管商业地产研究中心)

中关村西区写字楼按规划功能定位的分类数量占比

从中关村西区写字楼功能定位,以及我们选取的11个项目调研样本(中国化工大厦、理想国际大厦、中国普天大厦、中钢国际广场、神舟数码大厦、辉煌时代大厦、海兴大厦、中芯大厦、微软大厦、中国电子大厦、朔黄大厦)的情况来看,我们研究统计到创新型(中小)科技企业类有12家,占比高达30%,企业总部及研发中心类有11家,占比为28%,科技中介类有7家,约占17%,科技金融类和文化创意类各5家,约占比为12%。这个产业结构相比于其他商圈的楼宇具有更强的租金稳定和租户稳定性,为中关村西区未来的产业延续、改善奠定了较强的基础。

 

西区楼宇载体功能调控行动

为了优化中关村西区的产业结构,管委会率先开展了关于楼宇载体功能的升级行动,主要从楼宇定位的指标和要求来考量,具体要求如下:第一,各大厦入驻企业都必须符合西区业态调整的总要求;第二、各大厦与核心功能定位相匹配企业的面积比例至少需达到50%以上;第三、各大厦商业以配套整个大厦办公所用 ,商业配套以高档次为主,面积控制在10%以下;第四、严格审批现场授课式教育培训机构,购物中心除外。

从资产管理的角度来看,建议企业需要选择单一业权的楼宇作为选址目标,单一楼宇一般都是由招商部负责统一招商定价,委托物业管理公司负责管理,业主方会制定一整套成熟的管理体系提供租赁、谈判、入驻、企业后服务等全链条服务;业权分散的楼宇由小业主持有,往往会出现小业主竞价的现象,而且大部分小业主不提供发票以及后端服务,续租时也会出现价格磨合的问题,大大增加企业的时间成本。

(本期推荐中关村优质项目-清华科技园项目,欢迎有需求随时联系我们)


如有关于城市更新研究、资管业务、企业选址等的需求,欢迎随时联系我们交流。邮箱:7281670@qq.com 联系方式:18611654183地址:北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层


 

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