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中关村区域规划及写字楼现状系列之——中关村发展规划

本文来源:199IT&景远资管商业地产研究中心  作者:文祥

前言:与20年前的中关村相比,2020年疫情下的中关村产业功能、主题业态均发生了很大变化。基于长期观察,199IT&景远资管商业地产研究中心尝试通过系列研究的形式,还原中关村区域定位,给希冀在中关村高速发展的TMT行业公司提供更专业的视角。

中国硅谷

中关村科技园起源于20世纪80年代初的“中关村电子一条街”,作为当时中国最重要的科技技术创新示范区,赢得了多个重磅级的头衔,是我国“第一个国家级高新技术产业开发区”、“第一个国家自主创新示范区”、“第一个国家级人才特区“,也是京津石高新技术产业带的核心园区。同时,中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域,奠定了中关村产业发展的基础:

  • 以北京大学、清华大学为代表的高等院校近40多所
  • 以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家(市)科研院所206家
  • 国家级重点实验室112个
  • 国家工程研究中心38个
  • 国家工程技术研究中心57个
  • 大学科技园26家
  • 留学人员创业园34家

(图:2019年中关村科教智力和人才资源)

因此,中关村科技园作为我国体制、机制创新的试验田,被誉为“中国硅谷”。

中关村的发展历程

中关村缘起于中国电子信息产业前沿,汇聚众多高精尖科技人才。自上世纪八十年形成电子一条街开始,其知名度及影响力遍及中国甚至海外。

1984年,在国家实行股份制改革的大背景下,受到美国硅谷科技创新浪潮的影响,众多技术人员投入IT产业的发展,民营企业带动IT产业,中关村电子一条街初步形成规模;

2006年,三大卖场鼎力,卖场营业面积超过20万平米;

2009年,中关村建设自主示范区,开始调整和转型升级;

2014年,创业大街投入运营;

2015年,制定完成中关村大街的空间规划、产业发展规划;

2017年,形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态聚集区;

2020年,综合创新生态环境得到全面提升,品牌效应凸显;

为了更好的顺应市场变化,中关村不断优化产业结构,以2020年实现综合创新生态环境为目标,为此进行产业调整及优化组合。

从国家创新体系的概念向创新创业生态进化

在中关村核心区建设具有全球影响力的科技创新中心,打造中关村独具特色的创新创业生态系统,是中关村当前最重要的战略规划定位。因此,中关村管委会制定了六大攻坚目标:第一,领军企业的扶持,深入实施“十百千工程”和“瞪羚计划”;第二,建立更具规模的高校和科研机构,深化落实“1+6”、“京校十条”等先行先试政策;第三、引进优秀人才,深入落实人才特区13项特殊政策;第四、从政府层面助力科技资本发展,努力打造中关村国家科技金融创新中心;第五、构建创新服务体系,推动创业体系创新发展;第六、培养创新文化,大力弘扬中关村创新创业文化。

扶持中关村“十三五”重点产业领域

“前沿产业信息、生物健康产业、智能制造和新材料产业、生态环境与新能源产业、现代交通产业、新兴服务业”六大领域作为中关村“十三五”的重点扶持产业领域,得到了政府相关和科技企业的大力响应。六大产业功能定向与所属不同区域,如生物健康产业对应大兴生物医药基地等,中关村西区对应前沿信息产业服务。在其前沿信息产业功能下,着重发展:人工智能、大数据与云计算、虚拟现实、下一代通信与未来网络、信息安全、核心芯片、智能硬件、学习处理器、云存储系统、超极基站、集成电路制造关键设备、人工智能终端等产业。重点支持深度学习、计算机视觉、自然语言处理、数据挖掘分析、软件定义网络(SDN)、移动通信、量子通信、关键可信计算、区块链、芯片等信息技术。

 中关村大街将引领中国创新创业发展新趋势

2015年10月11日,中关村大街发展规划在北京举行的“中关村创新创业季”开幕式上正式发布,未来这条大街将成为承载全国科技创新中心功能的核心载体,引领中国创新创业发展新趋势。

“中关村电子一条街”升级改造为“创新创业一条街”

 中关村大街逐渐完成转型,现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退,昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”,传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。

 改造的范围:

  • 南起白石桥,北至清华西门,全长2公里;
  • 包括中关村南大街、中关村大街、中关村北大街及两侧的重点功能建设区和功能协同发展区;
  • 重点功能建设区主要以中关村大街为中心,东西两侧各拓展300米;
  • 功能协同建设地区范围包括沿线北下关街道、紫竹院街道、中关村街道、海淀街道、清华园街道、燕园街道等6个街道的全部行政辖区范围;

以创业大街模式构建“5+6”功能布局

 在“双创”的大风口下,创业大街模式风靡一时,全国各地积极响应,取得了很好的带动效应,逐步得到市场的验证。因此,中关村在原有基础上继续以创业大街模式构建“5+6”的功能布局。

其中五大特色功能区建设为五个区段:第一区段:清华西门至中关村1号桥,依托北大、清华、北大科技园、中科院等高校和科研院所智力资本优势和创新资源,形成以知识创新为主导的协同创新功能区第二区段:中关村1号桥至知春路,主导职能为以科技总部、科技金融、创业服务、综合商业商务服务为主的创新核心功能区第三区段:知春路至四通桥,主导职能为以智能硬件、创业培训等领域为主的专业创新服务功能区第四区段:四通桥至魏公村,结合中坤大厦、天作国际、财大金融产业园等项目的建设,主要职能为以科技金融、科技服务、商务商业、休闲文化为主的科技金融创新功能区第五区段:魏公村至白石新桥,结合艺术院校、紫竹院公园、长河、国家图书馆和首体等综合条件,主要职能为以科技服务、小微创新和创意文化为主的特色创新功能区

个节点地区分别为:结合轨道站点,重点对中关村大街沿线包括清华西门-北大东门地区、中关村核心区(西区-东区)、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体六个节点地区进行功能优化和环境设施改善,强化创业和创新服务功能在节点地区的重点培育和集聚。

改造升级 —— 以政策引导、市场力量推动为主

根据中关村科技园区海淀园管委会提供的数据,目前中关村大街沿线写字楼共计36座,总建筑面积约170万平方米,其中办公面积约68.5万平方米,商业面积约71万平方米,入驻企业总数约6663家,空置面积约10146平方米。36座楼宇中,有业态调整积极性的楼宇有10座。鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦、光大国信大厦。楼宇产权方主要包括:国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权。

除上述写字楼外,中关村大街沿线范围内,共有购物中心8处,小商品批发市场和电子卖场8处,星级酒店17个,快捷酒店5个。据相关负责人表示,这些业态具有调整的可能性。

发展计划与目标

中关村科技园区海淀园管委会此前的规划思路,改造规划主要分三个阶段完成,

2015年底——制订完成中关村大街的空间规划、产业发展规划,设立若干大街建设节点,启动一批主题楼宇的业态调整工作和街道环境改造工程,设计并建成体现中关村大街文化内涵的雕塑景观,初步提升中关村大街的外部形态。

2017年底 —— 形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区;突破部分大院、低效用地等存量空间的改造工作,推动创新创业功能向沿线街道纵深辐射,街区综合创新生态环境全面提升。

2020年底 —— 中关村大街及周边地区综合创新生态环境将得到全面提升,品牌效应凸显,持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。

此外,依据“中关村大街发展规划”,中关村核心区(海淀)将开展主题楼宇塑造行动,结合区段功能定位,引导楼宇主体功能的优化,引导楼宇业态向总部型科技企业、智能硬件、电子信息产业、科技金融以及创业服务、创意文化类专业领域创新业态进行转型。

2020年突如其来的疫情,给五年规划接近尾声的中关村商圈带来了不小的变量,一方面此前已有部分大公司选择上地等办公面积更大的总部,给中型TMT公司让出了更多的办公空间,另一方面,疫情也创造一部分新的行业机会,资源进一步集中,加上中关村得天独厚的人才汇集优势,2020年中关村商业办公仍吸引着众多处于上升期的TMT公司。


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