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景远资管|商业地产观察:弘毅投资的存量商业投资逻辑

本文来源:投中网  弘毅投资董事总经理鲍筱斌在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲  

前言:疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质:第一是有现金流的投资,第二是可以穿越周期的投资,第三是估值可较快修复的投资。

存量资产投资是一个有现金流的生意

关于不动产投资的属性,有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲,最好的投资,应该是承担中低风险,但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中,是具备这个特性的。如果选择好的资产,整体趋势是如此的。当然,基金在不同时点成立,投资机会和收益都不一样。比如我们会看到,在2008年金融危机时成立的基金,收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候,这个时间点成立的基金反而收益是好的。

虽然有疫情的冲击,但目前为止,不动产交易依然十分活跃,而且市场的活跃程度在逐步提高,比如这周就比上周市场更加活跃。

现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资,以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦,以及北京的金融街、CBD,但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产,则依然是比较好的投资机会。

即便是在疫情的影响下,在我们所管理的资产中,很多租赁客户反而在不断扩充,例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业,今年还要扩租。相反,一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。

所以,在不动产投资中,一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。

可穿越周期的投资是抗风险能力的前提

关于不动产投资,大家一定要关注无风险利率,美国的在下降,中国的也在下降,无风险利率下降的时候,往往资产估值会往上走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。

如果看住宅市场更明显,不动产投资一定是有小波动的,专业投资者一定要穿越两个以上的周期,才可能取得比较稳定的收益。

在不动产投资方面,外资配置不动产依然是主要的力量,无论是国家主权基金还是养老基金,对不动产配置的比例一般在50%左右,而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置,从北美来看,此前美国配置在东部较多,最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国,亚洲在日本。但是这两年,日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低,这几年新加坡也涨上来了,澳洲主要有一些公寓类的地产投资。

中国不动产投资的重地,首先当然是上海、北京,相较而言,北京第三产业服务的比例比上海更高,情况更好一些,因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。

另外,从长期来看人民币依然是比较稳定的货币,其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情,不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始,外资开始进入中国很多优质的不动产。

为什么外资机构的不动产投资做得比较好?在我看来,国外投资人相对比较成熟,投资周期一般在10年左右,10+1+1,至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多,量不大,受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化,中国个人的资金也有这方面的投资需求,机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产,那就会有新的机会。

估值可快速修复的投资可以更大化资产价值

弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头,我们的特色第一是深耕中国,投资布局都在中国,主要在一线城市,北京上海的投资占到80%-90%,还有一部分在深圳、广州。第二,我们的定位,是比金融机构更懂得运营,我们的投资和运营是一体的;和开发商相比我们更透明更规范,更适合投资人进行投资。

基于这样的定位,这6年来我们投资于17个项目,80万平方米,几十栋楼,300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主,第一是老旧资产的升级改造,第二是潜力资产的运营提升,还有一些是资产处于压力状态下,通过投资和运营使资产更有价值。

关于我们团队的特点,第一是有系统的研究能力,我们的投资是研究先行的;第二是有运营的优势;第三,我们有资产整合的优势,有规模的优势,能够比较灵活地投资,同时,我们在弘毅投资的整个体系内,也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队,有资源优势,投资运营一体化,我们的投资形成了一定的特点。

有人讲,现在市场很冷,但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断,认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候,我们一些物业的出租量还在增加。

我讲两个简单的例子:第一是上海的项目东方万国,我们投资这个项目的时候,出租率很低,大概40%,我们进入后进行了改造、重新定位,今天为止这个项目出租率超过90%,应该是上海金桥地区最顶级的项目,华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产,通过2-3年的经营变成90%,而且商业价值得到充分的挖掘,资产的价值肯定就不一样。

第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼,交易结构非常复杂,我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态,清租以后需要改造,改造后资产价值将得到很大提升。

弘毅的投资趋势判断

第一,结构性的机会依然存在。

第二,不是单一的中心城市、多中心城市,而是所有的项目一定要做到区域的头部项目,把资产跟区域经济发展形势对应到一起,一定要有运营的提升,才能把资产经营好。

第三,无论是跟外资还是跟国内机构合作,只有区域的项目成为核心资产,才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流,一定是能够穿越周期,一定要能够有比较快速的修复价值,这种不动产才是很好的投资。

 弘毅投资作为地产基金领域的标杆机构,管理资产规模逾300亿元,管理面积逾80万平方米,已投项目17个,已有一支美元基金实现退出,收益超预期,弘毅在全球资本市场不确定性的加剧下,交出了一份亮眼的成绩单。在中关村区域打造多个小型精品改造类项目,如弘源.首著、弘源.国际、弘源.新时代等多个经典项目,改造后的产品深受TMT企业的推崇,从弘毅投资投资团队了解到的数据,目前平均出租率达93%。

本期经过199IT&景远资管商业地产研究中心对弘源.新时代项目投资、改造、运营等多个环节的深度研究,弘源.新时代项目非常符合深耕中关村区域的TMT企业对选址需求的定位。

弘源·新时代大厦

项目位于上地区域的信息产业基地,基地是以电子信息产业为主导的综合性高科技产业园。上地信息产业基地北临中国航天城和永丰科技园,西临中关村软件园;东侧紧邻京新高速,距离京藏高速2公里左右;南侧紧邻北五环,距离北四环(中关村)约6公里。

地址:北京市海淀区上地西路28号

商圈:上地核心区

办公总建筑面积:A座8239.19㎡

办公总建筑面积:B座8997㎡

办公总建筑面积:C座6415.36㎡

商业总建筑面积:2238.14㎡

办公区层高:3.3~4.2米

项目周边具有浓厚的办公氛围,入驻的高科技企业包括联想、百度、华为、IBM、甲骨文等,周边配套与服务设施完备。

以AB座6层低密空间+C座5层企业小独栋,及超3000m企业花园,营造亲近自然的减压办公氛围。企业花园、楼内3座分布式的空中花园与C座企业专享天台庭院一道,带来了立体的互动式生态体验环境。

每座独享约300m精装大堂,约8m挑高彰显新时代企业风范。

独特22米挑空采光中庭,令楼内纵享360全景采光,全面提升办公体验互动式浅色调清朗走廊,配每层3组国际品牌高端洁具卫生间,畅享惬意优雅办公空隙。

6部奥的斯品牌1350kg大运力电梯分三个单元提供垂直交通服务,单梯服务面积更少,进出从容不迫分层控制空调及新风系统,同时预留外装空调竖井条件,为室内聚集的办公人员提供更舒畅安全的呼吸条件,冷热随心。

新风
Carrier开利组合式新风机组,A/B/C座各一台,A座新风量35,000m³/h,B座新风量40,000m³/h,C座新风量28,000m³/h.
空调
McQuay麦克维尔风冷热泵机组,A座7台,B座8台,C座6台,末端风机盘管,冷负荷平均124w/㎡,热负荷平均100w/㎡
电梯
奥的斯客梯6部,荷载1350kg,每层停靠
网络
引入联通、电信两家网络运营商

标准化专业物业服务,高效响应,用心细致的保障租户全天候贴心使用。租户专享“YES小源”客服体系,便利租户日常物业使用、对公手续办理、企业资源共享等增值服务,业主定期举办节日庆典特别活动及租户关爱福利行动。

超过2000㎡的商业面积规划,包含餐饮、金融、健身、生活多元商业配套,满足全方位的办公生活需求。


如有关于企业选址的需求,欢迎随时联系我们交流。邮箱:644305087@qq.com 联系方式:18600103146 地址:北京市朝阳区北京嘉汇中心B座7层


 

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