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PropTech 3.0:房地产的未来

房地产科技是什么?

PropTech,是Property和Technology的合成词,即房地产科技是信息技术和平台经济学在房地产市场上的应用。房地产科技与互联网信息技术、房地产金融、金融科技交叉重叠,房地产科技的目标是通过借用数字科技,让信息处理得更快、更有效。

当前房地产应用场景下,PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。很多科技行业人士进入这个领域,试图改善和颠覆现有的房地产市场参与者(开发商、卖家、买家、租户、投资者、设计师),影响房地产行业的设计、建造、营销、交易、管理、抵押等环节,并形成了住宅地产、商业地产、工业地产等细分领域的应用科技。

Venture Scanner给PropTech设置了12个分类:长租公寓、房屋保险、家政服务、物业管理、施工管理、资产管理、智慧家居、设施管理、民宿短租、联合办公、房地产中介代理、室内地图

而CB Insights 对商业地产和住宅地产归纳后,将PropTech分类为:房源和搜索服务、租赁管理软件、房地产市场、投资与众筹、数据评估与分析、房地产抵押、房地产经纪、物业管理、虚拟技术等

牛津大学的Andrew Baum教授在《PropTech 3.0:房地产的未来》报告中指出,PropTech衍生于互联网信息革命和蓬勃兴起,因为互联网改变了人们的工作、学习、健康、休闲方式、金融交易等,这些都促进了三种核心活动的发展:信息提供交易管理与控制,这三类活动也构成了PropTech的底层逻辑。

房地产科技包含了信息金融房地产三大技术要素,构成了智慧房地产为基础的科技平台(Smart Real Estate Economy)和共享经济为基础的科技平台(Shared Economy),其中房地产科技(PropTech)与金融科技(FinTech)有一定的重合,这个重合部分诞生了房地产金融科技(Real Estate FinTech)。

智慧房地产为基础的科技平台,能够提供单一建筑物、群组建筑物或者城市的相关信息,直接或间接促进、改善服务,支持房地产资产管理、房地产建造和设施设备管理等。

共享经济为基础的科技平台,则是利用房地产相关资产(土地或建筑物),包括办公、零售、仓储、住宅等,为潜在客户提供信息,提高空间的使用效率,以此提高租售效益。

PropTech经历了三个时代,当前房地产科技正在迈向PropTech3.0时代。

PropTech 1.0数据分析、辅助工具

20世纪70年代末80年代初,个人计算机、第一套电子表格软件VisiCalc和数据分析软件Super-calc、Excel的推出,计算机开始对房地产行业产生影响。

1982年,英特尔推出第一台286电脑,这一年前后,英国和美国的房地产科技领域三家先驱公司先后诞生,并在日后成长为所在行业的全球巨擘。

伦敦房地产市场分析(PMA)在伦敦成立,旨在开发和销售PC驱动的房地产研究成果(软盘)。美国投资物业数据编制公司(NCREIF)成立,该公司创建了美国房地产指数(NPI),还租用大型计算机提供数据服务。建筑科技数字化设计、工程解决方案服务商欧特克有限公司(Autodesk)正式将推出AutoCAD,这款软件目前仍然是房地产行业中应用最广泛的软件之一。

20世纪80年代美国房地产信托基金迎来大发展,房地产基金依赖新兴的量化和数据研究工具所提供的投资方法,为房地产投资者提供项目决策、咨询服务,并以此为基础实现了更多的财务定量模型、估值软件、物业投资组合管理系统等。

此后,Yardi创立于1984年,这是一款专门为房地产公司开发的投资与物业管理软件。CoStar Group创立于1987年,是一家房地产研究公司,也是商业不动产产业信息服务供应商,主要提供销售信息、租约信息、房客信息、物产待售与产业消息。

Andy Pyle分析,这些技术驱动的房地产科技公司,大多是封闭型的企业,通常需要用户定制且花费昂贵,这些企业之间并不开放和相互协作。

PropTech 2.0交易服务、智慧建筑、共享经济

从PropTech1.0到PropTech2.0,这是一个破除房地产科技障碍和壁垒的时代,社交网络、电子商务、开源代码、传感器使用、移动设备及多平台联动,为PropTech2.0进化打开了新的天地。

20世纪90年代,互联网信息服务首先进入住宅市场,提供在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台迅速成长起来,从线上搜房获取房源信息成为中国房地产科技的第一个浪潮。为房地产开发商提供信息平台服务的明源软件成立于1997年,随后搜房网、焦点房地产网(搜狐焦点前身)、新浪房地产网于1999年诞生。

英国房产信息门户RightMove诞生在2000年,美国房产信息服务机构Trulia和Zillow分别成立于2005年和2006年,Zillow在2015年收购Trulia后成为美国最大的房地产信息网站。

智慧建筑领域,赋予建筑绿色、智能,让建筑全生命周期可持续发展,节能、环保、富有效率,这要求先进的物联网技术(IoT)、传感器能够监测温度、湿度、空气质量,自动管控系统管理照明、空调、电梯、电力、空气以及安防。目前这些技术均已应用。

家居领域,苹果、小米、海尔公司的整体智能家居系统,使家庭各类设备(音箱、空调、冰箱、空调、门禁等)变得更为智能和富有个性。

共享经济领域,最为典型的是WeWork和Airbnb,国内如优客工场、途家、小猪短租等。分享、交换、社交等互联网关键词嫁接在房地产中,产生了住宅、商业、存储、停车场等不同空间的共享经济,衍生出民宿短租、联合办公、分时租赁、迷你仓等新物种。

房地产工程领域,建筑信息模型(BIM)数字设计软件2002年由Autodesk公司推出,应用于建筑的设计、施工、运行等全生命周期,成为设计团队、施工单位、设施单位和业主协同工作的工具。

PropTech 3.0区块链、人工智能、机器人

科技正在重塑房地产行业,房地产行业也让更多的前沿科技有了落地和应用场景,未来房地产科技会如何演变?

1.区块链。今年是区块链诞生的第十年,区块链将影响房地产行业,蚂蚁金服与中国银行雄安分行探索在住房租赁领域的合作,以解决房地产交易中繁琐的流程和出租双方欺诈等现象。

2.人工智能。例如商业地产中,利用物联网、人脸识别技术,准确地识别用户,通过人工智能计算,便可以为管理者提供营销、人员管理、数据信息服务。

3.机器人。聊天机器人已经应用在房地产中介代理、商场导购、园区导游等领域。在物流地产领域,搬运、分拣、码垛机器人的应用,极大地提高效率,提升仓储服务价值和竞争力。

4.大数据。伴随物联网、5G时代的到来,大数据转化为数字分析平台,能够为房地产企业提供可行的决策依据,通过机器学习,将会极大地提升出租效率和租金,并能预测未来趋势。

房地产科技的国内实践

在人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技崛起的背景下,越来越多的房企开始投身到房地产科技领域,房企多元化转型同时,通过数字科技赋能,让传统房地产建造主业变得更具科技实力,让房地产产业链上下游变得纵深与富含科技能量。对房地产科技领域的投入,中国企业一点也不滞后。

绿地集团2017年开始发力科技领域,成立复旦绿地科创中心,入股深蓝科技成立绿地深蓝建筑科技公司和绿地深蓝机器人公司,与华为共建智慧地产生态体系。

碧桂园的机器人公司——博智林,集合了来自牛津大学、哥伦比亚大学、中国科技大学、北京航空航天大学等高校的技术人才,致力于打造房地产领域机器人:建筑机器人、装修机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人等。

2018年龙湖集团与美国科技企业加速器Plug and Play签订战略合作协议,就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。

2019年5月浦江创新论坛上,凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓表示,智能化楼宇、智慧购物中心、智能社区、未来办公业务均已在凯德各项业务中推进实践。

本文来源:公众号探索的脚步

参考文献:

1. PropTech1.0-3.0:房地产科技进化史,中国房地产金融,2019年8月

2. Andrew Baum, PropTech 3.0:the future of realestate,University of Oxford Research Report,2017

 

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