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高和资本苏鑫:科技推动城市更新

2020年8月11日高和资本合伙人苏鑫先生在易居克尔瑞主办的“第四届地心引力峰会”上做了《科技推动城市更新》的主题演讲,以下是演讲内容:
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大家好!首先请允许我介绍一下高和资本。我们有两个数字:420亿和240亿,420亿是高和资本在商业地产领域的总投资规模,240亿是高和资本发行不动产资产证券化产品的规模。很多人以为高和资本只是地产基金,我认为高和资本是一个城市更新的从业者,从它创立的第一天起,就在城市更新这个大的赛道里耕耘,基金只是一个金融工具。

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为什么高和资本现在要成立国内第一支地产科技基金?因为我们相信地产科技未来一定能对城市更新产生巨大的推动作用。为什么现在做,而不是几年前做?第一是技术的成熟,第二是金融的推动。以前我们没有5G,没有物联网。另外,公募REITS的细则已经出台,虽然目前还没有涉及商办物业,但通过现金流来估算商办物业的价值,已经成为重要的衡量标准。假设一个楼宇通过科技节能一年节省了50万元,而证券化定价时的估值会提升约20倍,是1千万元的增值,所以地产科技会被越来越多的行业人士所重视。

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现在整个市场到底发生了什么样的变化?有人概括当今时代是“乌卡时代”——VUCA(V——Volatility易变性;U——Uncertainty不确定性;C——Complexity复杂性;A——Ambiguity模糊性),疫情即使结束了但时代还是如此。
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把这个理念再放大到城市发展的角度来理解,我借用厦门大学赵燕菁教授的观点,以前城市的增长是1.0版——资本型增长,通过卖地获得城市发展的资本;未来城市的增长将变成2.0版——资管型增长,就是把城市作为一个大的资产来运营管理,使之增加现金流和税收。1.0版就是“花钱”模式,2.0版就是“挣钱”模式。看一个城市未来的发展,就要看它转型做得好不好,而转型做得好不好,就要看它的城市更新做得好不好,而城市更新做得好不好,就要看它的每一个楼宇更新做得好不好,而楼宇的城市更新的本质就是要增加现金流。

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城市在增长转型过程中,是什么力量推动它升级到2.0呢?这个力量就是科技。下面分享两个案例:一个是新办公,一个是新商业。

新办公案例——融中心,第一个数字楼宇。新办公有三个趋势,第一个趋势就是产业导向,第二趋势是合作导向,第三趋势是创新导向。新办公的本质就是把办公空间看成一个能够创造GMV(成交总额)的空间。需要和移动办公、分布办公结合,还要提供共享空间、精装办公。高和资本去年底投资了位于北京三元桥附近的爱琴海购物中心,10万平米,即将把它改造成一个新办公项目,更名为“融中心”。

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我们怎么更新它呢?我们首先把办公的场景分拆,看它需要满足人群的哪些需求。主要有六种需求:工作、商务、社交、生活方式、学习成长和健康。我们在空间中设置了不同的场景去满足这六种需求。比如新办公空间里有:商务交流的咖啡厅、创新交流的酒吧、学习成长场景的书吧,还有共享大堂、共享会议室等。
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我们怎么衡量更新后的资产管理表现及了解楼宇的运营情况呢?我们使用了两套系统。一套资产管理和投资分析的软件系统,它可以全流程动态预测楼宇更新后的收入对物业价值和投资回报的影响。有了这套系统,我们就可以直观地评估出最佳的更新改造方案。比如把大堂放在一层好,还是二层好(这次我们把大堂放在了二层);比如选择哪种租户组合,会对资产价值和投资回报产生更好的影响。

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此外还有一套系统是运营管理系统,包含物业管理、租约管理、财务管理等六大子系统,这样我们就把一个实体楼宇同时实现了“数字化孪生”。当投资这个项目的城市更新基金需要退出时,就可以清晰地告诉投资机构这个楼宇未来的价值。这套运营管理系统的搭建需要三个层面,底层是基于物联网的感知系统;中间层需要打通楼宇管理的各个子系统,形成一个数据中台;上层是基于中台提供的数据,进行各种智慧化应用。

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新商业案例——大悦春风里,第一个“智慧MALL”。高和资本与中粮大悦城合作在北京的大兴区收购了一个购物中心,更名为“大悦春风里”,准备将其打造成“智慧MALL”。其中将使用大悦城已经摸索了六年时间的“悦云系统”。
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这个系统能智能化整合商场的各个子系统,既tob也toC。以下我举三个场景的例子。第一个tob场景,服务于租户,它会整合商场里各个商家的会员系统,变成购物中心统一的会员系统。一个会员通过人脸识别技术走进星巴克,星巴克的服务员手上的手环就会显示该顾客的特点,是经济消费型,还是奢侈消费型,还会显示推荐给她什么产品和采用什么话术。
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第二个tob+toC场景,真正能做到积分兑换成“钱”。传统会员积分系统很难统一换算各个商家的消费积分,比如如何换算星巴克的100个积分和俏江南的100个积分。“悦云系统”通过多年的数据积累的经验,已经摸索出了一套积分算法。顾客无论在哪个商家消费,都会得到购物中心统一的积分,未来用这个积分可直接消费。

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第三个toC场景,即疫情后大家都关注的购物中心如何做到线上与线下的结合?现在这个系统可以根据顾客的年龄、使用新媒体的习惯等数据,实现“千人千面”的广告。此外通过助理商家的线上能力,实现其私域流量的转化。“悦云系统”已经迭代更新了六年时间,希望能助力“大悦春风里”成为中国第一个“智慧MALL”。
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以上,就是给大家分享的地产科技在城市更新中的应用,而地产科技的应用最终是为了促进资产管理中的现金流的提升。谢谢大家!

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