58安居客研究院：2023年3月全国新房市场月报

1、 报告摘要

Ø 重点政策：两会定调今年房地产行业的工作方向是要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。地方政策仍以刺激需求，提高交易便利度为主。

Ø 市场热度：3月全国重点城市新房找房热度有所回落，3月全国重点城市新房找房热度环比下跌20.3%，同比下跌15.5%。3居室仍备受青睐，找房热度占比49.7%，4居室找房热度上升，改善型需求入场。一线城市200㎡以上产品热度上升最多。

Ø 项目供应量：3月重点65城新房项目数量环比下降0.3%，已经连续5个月下降，当月在售项目环比减少，待售项目环比增加。一、二线城市项目数量环比上升，三四线城市项目数量环比持续下跌。

Ø 价格分析：3月全国重点监测的65城新房线上均价为17715元/㎡，环比微跌0.03%，65城中有29城新房线上均价环比上涨。一线城市均价微降，二线城市均价稳定，三线城市均价微升。

2、新房重点政策回顾

3月5日，两会召开，政府工作报告指出，今年房地产行业的工作方向是要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。强调了行业的平稳发展，从供给端的房企和需求端的居民两方面都做了部署。

住建部部长倪虹表示，对2023年房地产市场企稳回升充满信心，同时强调，期望中企稳回升有4个原则，即坚持“房住不炒”、大力支持刚性和改善性需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展。

住建部部长倪虹也指出，2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。稳支柱是要稳定住房和城乡建设领域的建筑业和房地产业两个支柱；防风险一是要防城镇老化的风险，另一类是防范化解房地产“灰犀牛”风险；惠民生是牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标。

整体来看，房地产政策的核心诉求是“稳”，无论是防范化解风险、加强住房保障体系建设还是惠民生的主旨，出发点和落脚点都是促进行业平稳健康发展。政策引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。

各地政策中，限制性政策的放松、带押过户、公积金放宽等政策仍以支持住房需求的释放为主要类型，主要目的是降低购房门槛，简化交易流程，减少交易的显性和隐性成本，刺激需求。

此外，本月上海、河南等省市也出台了金融信贷支持政策，落实支持房地产市场平稳健康发展的措施，实现金融和地产的良性互动。

*资料整理：58安居客研究院

3、 热度分析

3.1重点城市新房找房热度

经过1月和2月的短暂回温，本月找房热度又掉头向下，客户线上看房热情降低。据58安居客研究院统计数据显示，3月全国重点城市新房找房热度环比下跌20.3%，同比下跌15.5%。政策宽松的刺激使得需求得到1、2两个月的大量释放，由于经济预期不明，后续地产政策继续宽松的空间有限，有效需求总量逐步减少，需求释放将呈放缓的趋势，市场或将会回到继续筑底阶段。

3.2各能级代表城市新房找房热度

3月份，不同能级城市新房找房热度均有不同程度的下滑，从全国热度环比城市排名来看，上海、宁波等城市跌幅较小，市场需求韧性较强。

具体来看，一线城市新房找房热度环比下跌11.5%，其中上海表现最好，新房找房热度环比下跌仅约3%，这与本月新增供应增加，并且其中又有热盘红盘入市有关。广州因城区热盘去化较快，热度向远郊项目分散，使得城市热度在几个城市中下降最快。

二线城市新房找房热度环比下跌21.4%，其中三亚热度下降最多，作为传统旅游城市，以旅居型置业和投资置业为主，在假期结束后，热度逐渐平复，回归常态。宁波、福州、成都热度下降较少，作为前期复苏动能较强的城市，本期虽然热度下降，但在各城中仍处于相对高位。

三四线重点城市新房找房热度环比下跌23.1%。其中湖州热度下降最少，威海热度下降最多。受行业整体影响，湖州旅居型需求收缩，市场以刚性需求为主，城市整体下行空间有限，热度保持稳定。相反，威海和三亚性质相似，需求热度弹性较大，此外与项目供应减少也有较大关系。

3.3各能级代表城市产品访问热度

新房户型整体关注热度情况来看，三房产品仍然受到市场主力关注，3月份各能级城市对于该户型产品的关注度均有不同程度的下降，1房和2房产品热度也微降。

各能级城市4房及以上找房热度占比上升显著，其中一线和二线城市上升将近2个百分点，一线城市本月新增供应环比大增，部分改善型项目入市，带动高端改善需求入市，三四线城市也上升约1.5个百分点。各能级城市均显示市场主力需求从刚需向改善型需求转移，随着前期政策刺激叠加市场回暖刺激的刚需需求的释放，市场热度逐渐传导至改善端。

对比产品面积段来看，一线城市200㎡以上产品热度上升最多，将近2个百分点，高能级城市高端、终极改善型需求热度提升明显。二线城市120-200㎡和200㎡以上产品热度占比提升相似，也显示不同层次的改善型需求也在逐步入市。三线城市150-200㎡产品热度提升最多。

4、 项目数量

4.1重点城市新房项目数量及环比走势

3月重点65城新房项目数量环比下降0.3%，已经连续5个月下降，降至15230个，其中在售项目13686个，待售项目1544个。在售项目环比减少，待售项目环比增加。一方面，一线城市和部分强二线成交延续前期热度，消耗了在售项目；另一方面本月不少城市增加了供应量，使得待售项目显著增加。但是总体供应受土地出让限制和企业资金限制，整体项目数量仍然在减少。

4.2各能级代表城市新房项目数量及环比走势

3月一、二线城市项目数量环比上升，三四线城市项目数量环比持续下跌，这显示现阶段市场正逐步向高能级城市集中，企业为规避风险也倾向在能级更高的城市拿地。

分别来看，一线城市新房项目数量环比上涨2.7%，延续前两个月的趋势。北京、上海、广州和深圳四个一线城市项目量均有所增加，其中北京环比增量最大。二线代表城市项目数量环比微增0.3%，其中大连、西安、海口涨幅最大，环比涨幅在2%以上，南昌、青岛则环比降幅在2%以上。三四线代表城市环比下降约2.4%，威海项目减少最多，超过30%，烟台其次，项目减少超过15%；泉州和东莞项目环比增加最多，超过3%。

5、 价格分析

5.1重点城市在售均价及环比走势

3月60个重点城市新房在售均价17715元/㎡，环比微降0.03%，表现较平稳，其中29城新房在售均价环比上涨，31城环比下跌，价格下跌的城市数量上升。从区域来看，华东区域城市价格上涨最多，华北东北区域城市价格上涨最少。随着热度的逐步回落，若后续客户进入观望期，市场进入僵持阶段，新房价格可能面临更大压力。

5.2各能级代表城市在售均价及环比走势

分城市能级来看，一线城市3月份新房项目在售均价环比微降，与新增供应量有部分在城市外围区域有关。如广州番禺、黄埔、增城等外围区域供货激增，供应面积环比翻番、占全市比重近半。二线城市均价相对稳定，其中14个城市均价上涨，18个城市均价下降，成都均价环比上升最多，约2%，大连均价环比下降最多，约4%。三线城市新房在售均价环比微涨约4%，其中均价上涨城市15个，均价下跌城市9个，昆山均价上涨最多，约3%，咸阳均价下跌最多，约5%。