一、新房市场
2022年“十一”假期楼市报告：楼盘关注热度小幅下降1.5个基点，表现超预期，成交量仍筑底需政策长期支持
Ø 楼盘热度：“十一”新房楼盘热度同比微降1.5个基点，整体表现超出预期。其中一线城市和二线分别下跌1.5和3.8个基点，三线城市小幅上涨0.5个基点。
Ø 房企热度：万科、龙湖、保利等房企积极布局数智化营销，“十一”期间万科分布在西安、沈阳、上海的项目热度最高。
Ø 新房成交量：12个典型城市7天成交量为31.3万方，同比去年同期降幅为63.1%，其中温州、青岛、北京和福州降幅较大。
1、 楼盘热度：“十一”新房楼盘关注热度同比微降1.5个基点，整体表现超出预期。
据58安居客房产研究院统计数据显示：2022年10月1日-10月7日全国楼市热度指数为84.3，2021年“十一”期间热度为85.8，同比微降1.5个基点。从分城市来看，2022年“十一”期间一线城市楼市热度指数为115.2，二线城市楼市热度指数为89.1，三线城市楼市热度指数为76.9，同比2021年，一线和二线城市出现了不同程度的下跌，三线小幅上涨。其中一线城市“十一”假期楼市热度指数下跌1.5个基点，二线下跌3.8个基点，三线城市小幅上涨0.5个基点。
今年“十一”小长假新房住宅市场关注热度虽出现小幅微跌，但热度表现超预期。出现下跌主要因今年1-8月全国商品住宅销售面积同比下滑27%，为74403万平米，全国楼市上的普遍下滑，使得消费者的预期受到一定的抑制，因此关注热度也同样出现下降。但是，今年“十一”楼市关注度的表现能够超出预期，一方面因2021年地产市场是冰火两重天的走势，去年下半年已经进入收紧下降的市场，相对2020年的整体过热已经得到了很好的调控降温，近两年数据对比差值就相对较少；另外在今年8-9月持续不断的政策调控下，尤其是节假前9月29日-30日，央行、银保监会、财政部、税务总局集体发布利好政策：部分城市可以自主决定下调或取消首套住房贷款利率下限；首套房公积金贷款利率下调；出售住房1年内再购房有退税优惠；监管鼓励加大房地产领域信贷投放。持续的政策支持和市场的营销推动下，新房市场消费者虽然受到一部分抑制，但政策的持续释放也为其注入一定的消费信心，对楼市保持关注度。
从不同类型城市来看，三线城市关注热度能出现小幅上升，一方面因今年1-9月三线城市利好政策几乎释放到的最大化，且三线城市住宅房价同比去年有较多出现下降，刺激一部分的本地和回乡置业客户的关注。
2、 房企热度：万科、龙湖、保利积极布局数智化营销，全国项目热度区域分化。
今年在新冠疫情和我国“十四五”数字化建设的持续支持下，房企在营销方面的数智化发展加大探索，数智化营销对房企销售额的关联度也不断增加，因此今年1-8月房企全国销售TOP10与数智化营销TOP10房企吻合度极高。万科、龙湖、保利、碧桂园等头部房企在数智化营销方面，通过加强数智化置业顾问的数量和服务水平，丰富数智化售楼处的功能和便捷度，不断提高项目的数智化营销效果。
今年“十一”节假日期间，万科、保利和龙湖的楼盘热度指数排名前三。排名第一的万科在8-9月企业三十周年前后，举办“V享生活节”等各种营销活动，持续吸引消费者关注，在“十一”期间，万科分布在西安、沈阳、上海的项目热度最高。保利的项目在广州、佛山、武汉的热度指数最高。龙湖在“十一”节前也推出过“宠粉节”等钜惠活动，为“十一”热卖做出铺垫，在“十一”期间龙湖热度高的项目重点分布在重庆、沈阳和成都等。
3、 市场成交量：成交量仍在筑底期，市场回暖需政策长期支持。
今年“十一”期间商品住宅销售量同比2021年“十一”降幅较大，12个典型城市7天交易量为31.3万方，同比去年同期降幅达到63.1%。其中温州、青岛、北京和福州降幅较大。
成交量出现较大降幅，从经济上来看，2021年上半年GDP增速同比为12.7%，而今年上半年GDP增速同比为2.5%，今年经济增长承压更为明显。另外从市场情况来看，2021年1-9月，全国40个大中城市住宅用地市场累计成交3061宗地块，成交规划建筑面积33257万㎡，同比下降23.13%，土地市场的降温对楼市住宅的购买推动力下降。而1-8月全国商品住宅销售金额为75288亿元，同比降幅30%，全国有较多城市房价同比也出现下降。全国经济的承压和市场的降温，拉长了消费者的观望周期，因此今年“十一”小长假7天成交量并未出现往年的火热场面。消费者购买力不足和观望周期拉长的环境下，住宅市场的回暖还需政策的长期支持。
二、二手房市场
2022年国庆期间二手房热度缓步提升，一线城市受退税政策利好需求明显反弹
2022年国庆期间，全国二手房市场购房需求热度呈现出小幅回升的态势，其中全国二手房购房需求热度环比2021年国庆期间上涨15%。从四个一线城市二手房市场热度来看，均好于全国平均水平，其中深圳的涨幅最大，相比2021年同期上涨88%，已超过2020年市场相对最活跃的时期，北京、广州和上海相比2021年同期分别上涨31%、26%和22%。
附表：热点城市2022年国庆假日二手房市场购房需求热度同比变化表
数据来源：58安居客房产研究院
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：今年国庆前连续出台多项楼市利好政策的情况之下，尤其是“退税”政策对于一线城市这类以二手房市场为主的城市绝对是个重大利好。首先，一线城市的楼市需求基本上多以改善型为主，那么置换需求的个税退还将会极大的减少其购房成本，增加市场上的换房需求；其次，将会增加一部分房东换房意愿，那么该政策出台后两三个月之内市场上挂牌量将逐步提升，从而增加市场供应，供应量的增加也会利好成交量的提升，保持房价的稳定。
不过，也有部分城市今年国庆期间购房需求热度也出现了一定的回落，如郑州今年国庆期间二手房购房需求热度环比下跌43%。郑州楼市在前期由于新房“停工潮”的影响，大量购房者开始选择购买二手房，整个二手房市场成交量相比新房出现了明显的回升，不过在国庆前后“保交楼”政策的利好之下，147个停工、半停工楼盘中已有145个楼盘实现全面、实质性复工，那么购房者的购房需求也在国庆期间重新从二手房市场转向新房市场，从而影响郑州市二手房市场的购房需求热度出现明显回落。
如南京、中山等城市由于其二手房市场基本面尚未得到完全恢复，而国企期间周边城市二手房购房需求市场回升明显，如中山附近的深圳和广州，南京周边苏州、无锡、合肥等二手房市场购房需求热度回升明显，会影响到一部分购房需求向周边转移，从而影响城市购房需求热度出现回落。
三、租赁市场
租赁市场热度降温，城市热度差异分化显著
1、国庆假期，租赁市场热度降温
根据58安居客房产研究院统计数据显示，2022年国庆假期期间，全国重点40城租赁需求热度有所降温，较去年同比下降18.4%。一方面，由于今年国庆假期出游热度上升，国庆节假期7天，全国国内旅游出游4.22亿人次。对于租房的活跃度有一定程度影响。另一方面，近两年由于国内疫情反复，尤其在春节、五一及国庆假期等出游高峰期间，疫情对城市经济发展和生活也带来一定程度的扰动，叠加步入四季度，对换房、租房在内的消费预期和节奏频率也造成了一定影响。
结合城市分类数据来看，近三年以来，一线城市和新一线城市的国庆假期租赁市场需求热度均呈现持续下降的趋势。今年国庆假期期间，一线城市租赁市场需求热度同比下降26%，而新一线城市同比下降17%。对比2021年同期数据，新一线城市租赁需求热度的跌幅收窄，市场表现相对好于一线城市。
2、疫情影响下，城市热度差异分化显著
结合全国重点40城租赁需求热度表现情况，58安居客房产研究院认为，一方面，国庆期间受疫情影响相对较大的城市需求热度回落显著，如内蒙古的呼和浩特，新疆的乌鲁木齐，需求热度同比下降40%、29%。另一方面，对于城市人口规模较大，跨域流动频次较高的重点一二线城市，国庆假期出游热，对租房活跃度有一定程度影响。同时，对于疫情的防控，也对非租赁旺季的搬家、置换等各类租赁需求的积极性造成一定影响。
从数据反馈来看，北上广深一线城市的需求热度降幅显著，其中，北京及广深的需求热度同比下降20%左右，而上海由于二季度疫情后租赁需求阶段性充分释放，导致热度同比下降40%。此外，长三角城市中杭州、南京、苏州需求热度均同比下滑20%左右。市场需求表现相对较好的城市，如中山、东莞、佛山等城市同比小幅下滑，需求基本与去年同比持平。究其原因，一方面，这些城市受疫情影响相对较小，租赁市场受到外部因素扰动较小。另一方面，这类以内生性租赁需求为主的城市，步入四季度之后，租赁市场的波动节奏相对稳定。
2022年国庆期间40城租房需求热度对比表
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