×
199IT数据社群:超1.6万会员的选择,超3000个数据主题,仅199元/年。
点击加入
关闭

58安居客房产研究院:2022年10月全国土地市场月报

本月观点

受集中供地三批次高峰期已过的因素影响,本月供求规模出现下滑。

溢价水平持续降低,除个别核心地块外,各城市土拍平均成交溢价率仍在低位运行,65城地块溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

本月重点65城流拍率上升至16.3%,地块热度分化严重,去化困难的城市或者非核心地段地块流拍高企。

南昌成为明确提出要退出集中供地名单的首个城市。当前土地市场持续低迷,尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市,在集中供地的制度下,房企的资金筹措压力倍增。因此,今年的集中供地不仅在规则上一再放松,多个城市还采用了预申请和少量多批的方式,以减缓房企的拿地压力。

多个城市已明确要推出第四、第五批地块,但仍作为前几批次供地的补充,因此整体供应规模有大幅度的下滑,由于临近年底房企忙于冲刺业绩及保交楼任务,总体来看,最后两个月土地市场将平稳过度。

一、全国土地市场本月情况

1、供求走势——集中供地密集期已过,10月土地供求规模下滑

10月全国重点监测65城土地市场供应规模大幅下滑,共推出各类地块807幅,环比下滑39%,同比下滑18%;成交共911幅,环比小幅下滑3%,同比下滑11%,但成交规划建面7218.75万平米,环比下滑幅度达16%

从宅地市场看,供地量较前两个月出现大幅下滑,10月公示宅地地块267幅,环比、同比均下滑4成以上;从成交方面看,10月重点65城成交涉宅地块286幅,环比下滑14%,但同比上扬19%,成交规划建面为2845.09万平米,环比下滑17%,同比上扬5%

58安居客房产研究院分析师许之静指出,这与三批次集中供地高峰期已过有很大关系,同时,今年已有多个城市明确要进行多次集中供地,多批次的集中供应可以让企业在资金安排上更加灵活。截至目前,已有北京、杭州、南京、深圳、武汉、无锡、苏州7个城市推出第四批地块,但地块推出数量相较前几批次有大幅减少,合计68幅,合计规划建面595万平米,合计起始总价达810亿元,但由于临近年底房企的资金链更为紧张,总体来看,最后两个月土地市场将平稳过度。

2、价格及溢价率——本月溢价创去年以来新低

10月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价为3644/平米,较上个月下滑21%,同比小幅上扬3%。从去年以来全国土地市场楼面地价呈现波动走势,但仅在去年5月出现过高于5000/平米的价格。而涉宅地块成交楼面地价为7865/平米,环比、同比分布下滑26%5%

从溢价看,去年至今呈现明显的走低趋势,10月,全国监测65城土地平均成交溢价率仅0.96%,涉宅地块的溢价率也仅为0.67%,跌至去年以来最低。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,2022年以来,参与集中供地的22城成交的地块中,有93%的地块都采用了限地价的方式,折算成溢价率普遍要求在15%以下,甚至还有2成左右的地块,溢价要求在10%以内,这也直接导致了房企拿地溢价率的走低。同时,今年房企资金需要用于保交楼,因此在拿地支出上比较谨慎。重点城市土拍成交平均溢价率仍在低位运行,溢价在1%以下或底价成交的地块占到四分之三。

3、城市土地出让金成交排行——8城在土地市场上投金超百亿

从10月全国城市各类土地出让金榜单看,广州、成都、南京、苏州、徐州、无锡、西安、天津8城在土地市场上投金超百亿。其中,广州、成都、南京、天津、徐州在本月完成了第三批次的集中供地,而无锡和苏州则已完成了第四批次的集中供地,直接拉动了成交金额的上扬。

4、宅地流拍率走势——本月流拍率上扬,南昌力争退出集中供地

10月,全国重点65城宅地流拍55幅,流拍率为16.3%,较上月的9%有所增长,但总体低于去年第四季度水平。从10月流拍土地的所在城市看,涉及威海、南昌、成都等14个城市,其中,威海和南昌的流拍地块数分别达到22幅和12幅,流拍率也分别高达85%55%

58安居客房产研究院分析师许之静指出,威海此次流拍的22幅地块为来自南海新区的连片综合性含宅地块,而南海新区整体配套薄弱,在楼市整体去化堪忧的境况下,去年以来威海土地市场相当沉寂,流拍率已从去年的40%上升到今年的60%

而南昌本月也有12幅地块流拍,这12幅地块来自于其第三批的集中供地,南昌此次第三批次供地,成功出让10宗地,其中1宗溢价成交,5宗底价成交、4熔断转线下摇号。另有就是该12宗无人出价的地块遭到流拍。而之前的第二批次的供地也是由于政府提前发布了终止出让公告,才挽回了未流拍的颜面,而实际上原本计划出让的19宗地块仅存一半不到。前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的25.6%,完成度较低。

1028日,江西省住房和城乡建设厅发布相关文件,成为明确提出要退出集中供地名单的首个城市。58安居客房产研究院分析师许之静指出,当前土地市场持续低迷,尤其是那些新房市场去化堪忧、库存量高企的三四线城市,在集中供地的制度下,房企的资金筹措压力倍增。因此,今年的集中供地不仅在规则上一再放松,部分城市还采用了预申请和少量多批的方式,以减缓房企的拿地压力。

二、集中供地情况

1、本月集中供地数据一览

10月,集中供地22城中有7城推出地块,除了长沙和郑州推出的是第三批地块外,北京、杭州、南京、深圳、武汉推出第四批次地块,推出地块总量80幅,较前几批次规模上有较大幅度的下滑。而苏州、无锡早在9月份就公示了第四批地块,并于10月完成出让。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,从去年的三批次演变为今年的四批次、五批次,且第四批后总体供应规模下降,作为前期几批次的一个补充,一是由于企业年底多将精力放在冲销售业绩上,另一方面,市场信心依旧不足,政府通过少量多批推地,能缓解企业竞标压力,使企业资金更加灵活,降低了短期内的资金压力。

从本月的成交情况看,成都、广州、南京、天津济南完成了三批次的集中出让,无锡和苏州则完成了四批次的集中出让,合计成交地块169幅,1589.86万平米,94%地块底价成交,溢价超过10%的仅两幅,分别位于南京市和广州市。

从流拍率看,成都、广州、南京都有地块流拍。其中,南京虽然仅有一幅地块流拍,但实际上在1015日,南京土地市场网就发布公告称,延期出让第三批次集中供地中的14宗地块,导致此次南京土拍溢价率仅3%。而广州此次集中土拍以2宗地块终止、3宗流拍、15宗成交收尾,是今年以来流拍及撤牌率最高的一批,表现确实较为平淡。但同时,广州本月也出现两幅溢价地块,均位于海珠区,溢价分别为11.51%6.49%,成交楼面地价均超4万元/平米,说明市场调整阶段,房企情愿将巨资投入核心地段,也不远轻易到郊区抄底。而成都作为供地大户,三批次成交地块44幅,流拍4幅,44幅地块中仅两幅地块以5%5%以下的低溢价成交,其他地块均底价成交,足见房企资金压力仍然不小。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,为降低流拍率,地方政府往往采用提前中止或者延期的方式,而天津在三批次的土拍中还运用了预申请的方式,分批次进行预公告,最终挂牌17宗,全部出让成功。预申请方式一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况,提高了挂牌出让的效率。实际上,上海早在2009年就推出了土地出让预申请模式,而预计这样的模式将在今后其他各城市集中供地中推广。

2、拿地企业分析

10月参与集中土拍的169幅地块依旧呈现央企、国企、地方平台托底的情况,各城民企拿地占比基本都在30%以下,广州在没有民企拿地的身影。济南则有65%的地块都有城投、城建等地方投资平台夺得。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,10月初,财政部发布《关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知》,其中提及不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,这一举措在业内引起轰然,但实际上对于国企拿地并不会产生较大影响,只要拿地资金来源不属于财政拨款或是分期返还等,城投、城建等依旧是当下调整期拿地的主力。从今年以来的三批次拿地情况看,国企和地方平台拿地比重不降反增,由第一批次的分别占29%15%,上升到第三批次的36%27%

感谢支持199IT
我们致力为中国互联网研究和咨询及IT行业数据专业人员和决策者提供一个数据共享平台。

要继续访问我们的网站,只需关闭您的广告拦截器并刷新页面。
滚动到顶部