一、存量房小区规模概况

1、区域分布情况

2022年，广州目前有1.43万个存量房小区统计在册。其中白云区、天河区和番禺区的存量房小区相对最多，占比分别为17%、15%和14%，三个区域的存量房小区占比接近50%。另外两个区域越秀区和海珠区两个存量房小区占比也超过了10%，分别为12%和11%。从化区、南沙区和黄埔区的二手房存量小区数量为最少，其占比都不超过5%，分别为3%、3%和4%。

广州市的房地产开发节奏主要呈现出以市中心为原点，逐步往外围区域拓展的趋势，整体呈现出向南、向北、向东的发展。因此从整个城市的二手房分布来看，中心城区的二手房分布相对密度会较高，而外围区域的相对较广。并且从整个广州市的存量房市场来看，房龄结构也会相对较会老一些，10年内的次新房比例也相对会一些，直接导致整个城市中低端的存量房占比也较大。

 

2、商圈分布情况

从广州市行政区各版块的存量小区分布来看，存在相对不均衡的情况，如花都区的旧区存量小区数量达到640多个，为整个广州市存量小区数量最多的区域，其次番禺区大石、花都区新区、荔湾区芳村板块，去二手房存量小区都超过了300个，部分区域由于小区信息相对不完整，有些区域数量都会相对较少。

二、存量房小区房龄概况

1、存量房小区房龄分析

从广州市存量房小区房龄结构来看，10-20年之间房龄的小区占比会相对最大，为48%，其次是20-30年之间房龄的小区，占比为31%，房龄在5年以内的小区占比为12%，会比上海和深圳多一些，房龄在5-10年之间的小区占比8%，不过广州市二手房存量小区房龄在30年以上的小区占比会相对较少，仅有1%，首先是由于数据为不完全统计和部分小区房龄数据缺失而导致，其次是整个广州市城市更新速度相对会较快，知道导致城市中房龄相对较老的小区数量占比较少。

2、各行政区小区房龄分析

从广州市各行政区存量房小区房龄结构来看，次新房相对集中的区域为从化区和南沙区，其中南沙区5-10年房龄的小区占比更是接近50%；而房龄结构相对较老的小区集中度较高的区域有越秀区、荔湾区和海珠区，这些区域20-30年之间房龄占比多40%岁以上的水平。

 

三、存量房小区品质

1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）

广州市存量房小区中，低品质小区占比为57%，重品质小区占比为25%，中高品质小区占比为13%，高品质小区占比为4%。广州市二手房存量小区中，多层小区和小高层小区占比会相对较高，那么其电梯运营费占小区物业费的比重会相对较低，直接导致整个广州的小区物业管理费的标准相对会较低，变相会影响小区品质，而区域的20年左右房龄小区占比也较高，也是影响小区品质的主要因素。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。

2、全市各区域不同品质小区分布

从广州市各行政区存量房小区品质来看，白云区、番禺区、海珠区、花都区、黄埔区、荔湾区、天河区和越秀区的低品质小区占比都相对会较高，占比都超过了60%。而相对外围区域的小区其房龄结构相对较新，物业费也会相对较高，使其小区品质会整体相对较高。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。

四、小区房价概况

1、各行政区小区均价

广州市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为越秀区，接近5万元/平方米，其次是天河区、海珠区、荔湾区，均价都在3万元/平方米以上的水平，黄埔区和番禺区的存量房小区均价2万元/平方米以上，其他区域都在1万元/平方米以下的水平。

3、各行政区不同房龄段小区房价

广州市各区域存量房小区均价整体呈现出房龄越新，其小区均价会越高，房龄越老其小区均价会越低的情况。小区房龄对房价影响相对较为明显，而上海和深圳的不同区域存在一定的差异性。

4、各行政区不同品质小区房价

广州市各行政区存量房小区均价明显存在品质越高，其小区均价会越高的现象，而品质越低，其小区均价会相对较低。

注：低品质小区：物业管理费小于1元/㎡*月；中品质小区：物业管理费在1-2元/㎡*月；中高品质小区：物业管理费在2-5元/㎡*之间，高品质小区：物业管理费大于5元/㎡*月，剔除掉无物业费小区。