本月观点
l 3月，监测65城共成功出让宅地150幅，合计规划建面1351.14万平米，环比提升明显。3月各城市进入集中供地期，包括北上广深在内的多个热点城市已拟定2023年首批宅地供地清单，并且各城市因城施策调整供地频次，更好发挥稳定和引导市场预期的积极作用。
l 3月，监测65城平均宅地楼面地价达8275元/平米，环比下滑16%，同比上扬17%。近三个月溢价率直线向上拉升，3月达7.75%，为2021年8月以来新高。全国重点65城宅地流拍率降至4.46%，为2021年3月份以来最低，流拍城市集中在北方城市，“南热北冷”的现象依旧明显。
l 3月，集中供地试点的22城中有11城进行了地块出让，其中、成都、合肥、南京、宁波、深圳五城热度较高。成交的60宗宅地的拿地企业结构较上一年出现明显变化，央国企已失去主力地位，民企拿地比重达53%，民企拿地信心回归。
一、全国土地市场本月情况
1、供求走势——65城宅地成交量环比提升75%
2023年3月全国各类土地供求量较今年前两个月有大幅上扬，但绝对值依旧不及去年同期，但实际成交同比提升明显。
58安居客研究院数据显示，2023年3月全国重点监测65城合计公示地块845宗，合计规划建面7300.37万平米，分别环比提升67%和40%，从同比去年同期情况看，则下滑14%和15%；从实际出让情况看，3月成交592宗，合计规划建面5887.72万平米，较上月分别上扬19%和25%，从同比情况看，也有小幅提升，尤其是规划建面上有25%的提升。
但宅地市场变化与全国总体节奏有所差异，3月公示地块211宗，合计规划建面1932.99万平米，环比提升幅度分别达107%和80%，但仍与去年同期相比处于供地量的低位，同比下滑幅度超5成；而实际出让总量环比同样提升明显，共成交涉宅地块150幅，合计1351.14万平米，环比分别提升61%和75%，但同比则分别下滑12%和17%。
58安居客研究院分析师许之静指出，宅地成交量同比下滑的情况下，各类地块总量却同比提升，主要是由于工业及其他类型用地的大幅出让。总体来看，3月各城市进入集中供地期，包括北上广深在内的多个热点城市已拟定2023年首批宅地供地清单，并且各城市因城施策调整供地频次，更好发挥稳定和引导市场预期的积极作用。
2、价格及溢价率——宅地溢价率持续上扬，创近一年半来新高
3月全国重点监测65城成交土地平均楼面地价仅2331元/平米，环比上扬6%，同比下滑27%。全国土地成交楼面地价的同比下滑，主要是受到工业等地块成交比重增大影响。
3月监测65城平均宅地楼面地价达8275元/平米，环比下滑16%，同比上扬17%。从溢价水平看，近三个月溢价率直线向上拉升，3月达7.75%，为2021年8月以来新高。
58安居客研究院分析师许之静指出，尽管平均溢价水平有所提升，但城市之间分化依旧严重，热门城市多幅地块触顶成交，众多房企争抢现象频现，而非重点或土拍市场长期以来都不温不火的城市，如长春等北方城市，国企或者地方平台拿地依旧是主流。
3、城市土地出让金成交排行——南京、杭州、西安三城本月宅地成交金额居前三
从3月全国城市各类出让金榜单看，南京、杭州、西安、广州四城市，土地市场收金均超百亿元。其中南京合计出让各类地块33宗，出让金额达194.53亿元居首。从宅地市场上看，同样南京、杭州、西安出让金居前。
4、宅地流拍率走势——本月流拍率降至5%以下，为两年以来最低
3月，全国重点65城宅地流拍7幅，流拍率降至4.46%，为2021年3月份以来最低。从2月流拍土地的所在城市看，涉及秦皇岛、保定、长春、西安4个城市。
58安居客研究院分析师许之静指出，今年多地调整供地节奏，是对此前自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的落实。《通知》要求，建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判；同时，详细清单内的地块可以分批次出让。常态化的方式保持供地节奏均衡、合理、有序，稳定市场预期，提振市场信心，给市场主体充足的时间预期预判，继而流拍率也随之减少。值得注意是的，3月流拍城市集中在北方城市，“南热北冷”的现象依旧明显。
二、集中供地情况
1、本月集中供地数据一览——热点城市土拍市场明显升温
从3月的成交情况看，原先集中供地试点的22城中有11城进行了地块出让，其中、成都、合肥、南京、宁波、深圳五城热度较高。
3月28日，成都土地市场出让的三宗涉宅用地全部熔断成交。当日有超过33家企业报名，政府平台公司相应减少，民营企业活跃度略微恢复。
而杭州此次10幅地块仅3幅低溢价成交，参与摇号的企业数量显著增加，6宗报价封顶进入摇号地块平均参拍企业数量高达35家。
南京本轮土拍热度回升也非常明显，溢价率升至8%。为了进一步优化营商环境，切实减轻企业负担，南京增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，此举为房企拿地减轻了资金压力。
3月31日，宁波2023年首批宅地拍卖收官，当日共计出让10宗地块，其中商品住宅用地(含商住混合用地)5宗，保障性安居住房用地4宗，另外1宗为保障性租赁住房用地，整体溢价率在10.08%。其中鄞州区JD10-A5-1地块的争抢最为激烈，开拍一分钟不到就被拍至封顶价，共有50家房企进入摇号环节地块。此外，宁波本次参拍企业中外来房企明显增加。
3月，集中供地22城中，有9个城市公示地块，合计推出89宗，其中宁波和深圳的供给15宗地块已在3月底完成出让，其余多个城市地块均会在4月份完成出让，因此预计4月地块出让量将继续提升。
和合肥一样，济南也在本次供应住宅用地的竞买文件中写入“交房即办证”，这是济南首次明确将“交房即交证”要求写入招拍挂交易条件里。
值得注意的是，上海也即将在4月18日迎来今年首批供地，共推出地块19幅，覆盖11个行政区，其中 静安区中兴社区起拍楼面地价达 63172元/平米，在各地块单价中居首。
58安居客研究院分析师许之静指出，3月份热点城市土拍市场明显升温，和土拍节奏的调整、土拍规则对房企的优待，以及对房企融资政策改善效应的体现等息息相关。同时，还出现了些新亮点：如在本公告中地块全部要求精装交付，并且把“交房即发证”也写入出让公告，这进一步体现了保交楼的政策延续，通过现房销售的方式，消除购房者的顾虑，并且从拿地关口就筛选掉了一批资金实力有限的企业，这也将成为今后有能力的城市推广现房销售的重要方式。
而广州明确首轮土拍在3月23日到4月20日期间进行，共有8宗地块在不同时间段进行公开拍卖。这也变相等于取消了“集中供地”，因城施策、调节土拍节奏成了今后的趋势。
2、拿地企业分析——民企回归土地市场“补货”
3月参与集中土拍的60宗宅地，拿地企业结构较上一年出现明显变化，央国企已失去主力地位，民企拿地比重达53%，达到去年至今最高比重，民企拿地信心回归。
本月试点22城中有11城出让地块，其中北京、杭州、合肥、宁波，济南、天津民企拿地比重均超5成。济南和天津分别仅出让4宗和1宗地块，均被民企包揽。
58安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏，同时有可观的利润空间，地块总价可控，以及对城市今后发展潜力的预判仍然是房企判断是否入市的标准。
更多阅读：
