2022年上半年，郑州优质写字楼市场仅录得1栋优质写字楼高铁东广场正商国际中心入市，为市场带来约8万平方米新增供应，推动郑州优质甲级写字楼市场存量上升至443.6万平方米。受宏观经济及全国疫情不稳定等影响，上半年郑州优质写字楼净吸纳量仅录得2.3万平方米，且主要成交集中在二季度，吸纳量明显，较一季度上升近两倍。空置率保持稳定，收得19.66%。受市场活跃度欠佳影响，整体市场空置率较去年下半年仅回落0.84个百分点至19.66%。市场租金较去年下半年保持平稳，随着客户选择周期的拉长及吸纳量的减少，业主延续灵活租赁策略，以延长免租期及持续降低租金等策略吸引新租户。
从客户成交类别看，上半年，来自TMT及金融类行业的新租需求主导市场吸纳，分别占比24%、16%。此外，上半年本地内资客户占据市场成交主导地位，细分类别涵盖了医药、房地产相关、新能源等行业，但租赁面积区间跨度大，承租能力偏弱。金融行业中以保险公司的新租需求为主导，且承租面积以300平方米到800平方米的较大面积区间为主，承租能力较强。
未来市场供应仍集中于龙湖金融岛片区及高铁站东广场，预计在2023年-2025年将对市场需求形成较强的虹吸效应。优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，甲级写字楼租金稳中有升，灵活多元化的租赁策略常态化，优质楼宇出租率回暖明显。主力客户仍将集中在金融、科技研发及基建相关行业。
“上半年砥砺前行，下半年踵事增华。随着政府对招商引资力度的逐渐增强，越来越多的产业类客户布局郑州，相信将为未来郑州的产业动能开辟新的篇章。疫情检测常态化将削弱疫情对市场的影响，之前受疫情影响而压抑的升级扩租需求将有所反弹，市场对于未来疫情影响的忐忑情绪将有所下调，活跃度有望提升。随着金融岛片区主力客户的进驻及片区的成熟度提升，其有望成为未来租赁市场的又一核心区域。”
受疫情及市场波动等因素的影响，2022上半年郑州零售物业市场未录得新增优质商业供应，市场空置率进一步推升，次级、近郊商圈录得不同程度的退租潮，空置率环比上升至近五年新高，市场进入新一轮“洗牌期”。全市优质购物中心首层平均租金下滑至每月每平方米498元，其中以非核心商圈为主，预计未来6-12个月仍会呈现下降趋势。但核心商圈优质商业项目仍稳中有升，并围绕中长期发展目标进一步夯实此前制定的招商运营调整策略。其中，经过长期持续的沟通洽商，并基于自身精细化运营沉淀下的丹尼斯大卫城，在今年上半年迎来了全面升级，法国奢侈品牌爱马仕于第一季度在此开出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont三大国际奢侈品集团与丹尼斯大卫城也进一步展开深度合作，旗下多个品牌首店于二季度末围挡。
与此同时，上半年华润万象生活进一步加大在郑投资，与中原区人民政府、豫能控股就“郑州热电厂“城市更新项目签订合作协议，展现出其对郑州商业市场未来发展的信心；在国内有着众多成功项目投资、开发及招商运营管理经验的龙湖商业、银泰集团也纷纷落子郑州，以轻资产输出或物业整租的形式布局。
需求方面，虽然受疫情影响，全国性连锁餐饮品牌上半年在郑州的拓店速度有所放缓，趋于观望态势，但本地品牌仍选择积极拓展，包括白石的深夜食堂、辣物烧烤酒场、虎丫炒鸡、姐弟俩土豆粉等本地原创品牌仍在积极渗透各个商圈。与此同时，包括日料、咖啡、轻餐、烘焙等品类也成为上半年积极选址和开店的餐饮品类。
一直以来都表现抢眼的新能源汽车，在今年上半年继续加大在郑州市场的拓展开店。包括智己、自游家、路特斯、阿维塔、沙龙、SMART等在内的多家造车新势力品牌启动了在郑州的首轮布局。同时包括特斯拉、蔚来、理想、岚图、比亚迪等品牌也持续扩大在郑州的市场布局。
展望未来，虽然2022年上半年郑州未录得新增优质商业供应，但随着疫情逐步稳定、多个重点商业项目的开工及筹备启动、消费市场有序恢复，自2022年下半年至2024年市场供应将实现较大改善，未来18-24个月市场预计将迎来逾百万平方米新增优质供应。其中，高新区作为以产促城的典范，也将在今年下半年迎来区域内首个单体超10万平方米的大型购物中心。而郑东新区高铁站及北龙湖板块也将陆续迎来新增优质商业。
更多阅读：
