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58安居客房产研究院:2022年8月一线城市二手房市场月报

一.在架房源分析

8月,北京市二手在架房源量环比7月出现1.3%的增长。在架房源量在今年前三个月出现上涨之后,后续持续出现回落,本月也是连跌四个月后首次出现微涨。

从各行政区走势来看,房源量相对最多的朝阳区出现上涨,带动全市在架量增加,密云和平谷也出现明显增长,不过门头沟和东城的在架量出现了了一定的减少。

 8月,上海市二手在架房源量环比7月出现9%的下跌。当前在架房源量在疫情之后首次出现回落,不过依旧处于相对高点。

从各行政区在架房源量变化来看,除崇明在架量上涨之外,其他15个区都出现不同幅度的下跌,市中心的虹口、黄浦、静安、杨浦的下跌幅度都大于全市平均水平。

8月,广州市二手在架房源量环比7月出现15.5%的下跌。近几个月城市二手房挂牌量出现持续明显的回落,主要是对当前在架房源持续的治理有关,从而提升房源的真实性。

从各行政区在架房源量数据来看,房源减幅最大的区域分别是南沙、从化两区,减幅在20%左右。

8月,深圳市二手在架房源量环比7月出现10.1%的下跌。2022年的深圳楼市持续低迷,成交也并未出现回升,并且结合城市房源展示逻辑的转变,挂牌量也出现了明显回落。

本月,各个区域的挂牌量都出现了明显的回落,其中宝安、罗湖和南山跌幅最大。

各房型在架量

8月,北京市二手房在架房源中,两房和一房的房源占比出现了增长,其中两房的房源增幅相对最大,占比达到45.5%。三房及以上在架房源都出现减少,其中减幅最大的为四房房源,占比减少0.4个百分点。高端房源出现减少主要受高端房源需求相对稳定有关。

 

8月,上海市二手房在架房源中,一房小户型房源在架量出现明显增加,增加0.4个百分点,而大户型房型也出现了0.1个百分点的增加。两房和三房在架房源都出现小幅的减少,减幅分别是0.1个和0.2个百分点。小户型房源增加与置换需求增加有关。

8月,广州市二手房在架房源中,一房和两房房源占比出现增加,其中两房房源增幅尤其明显,增加了2.1个百分点,这与城市房源展示逻辑调整相关。城市其他户型挂牌房源占比都出现了不同幅度的减少。

8月,深圳市二手房在架房源中,一房和两房房源占比出现了小幅增加,分贝增加0.3个和0.4个百分点。而中大户型的房源占比都出现了不同程度的减少,不过深圳的二手成交量持续地位徘徊,也会影响到高端置换需求的入市。

2.供求关系分析

8月,北京市二手房新增上架量环比增加3.2%,购房需求热度环比上涨1.6%。北京二手房时长供需都出现上涨,体现买卖双方意愿相对较强,不过其购房需求热度增幅相比7月出现了大幅的下跌,体现出购房者具有一定需求意愿有所回落。

8月,北京市各行政区新增上架和购房需求热度占比最高的区域为朝阳区。各行政区丰台区购房需求热度占比相比新增上架房源占比相差最大,体现该区域购房者关注的相对较高,但是其8月新增上架房源占比不足。

8月,上海市二手房新增上架量环比减少16.4%,购房需求热度环比下跌14.2%。在6月疫情之后新增上架房源大幅增加之后,后续持续出现回落,不过购房需求热度也在8月疫情之后出现大幅回落,高温影响购房者的看房热情,前期需求得到一定的释放影响热度降低。

8月,上海市浦东新区的二手房新增上架房源和购房需求热度占比最高。其中购房需求热度占比明显高于新增上架房源的去分别是奉贤、嘉定、青浦和松江,这些区域都是五大新城主要分布区,购房者对这些区域的关注度会较高。

8月,广州市二手房新增上架量环比减少20.4%,购房需求热度环比下跌12.9%。近几个月,广州市在架房源和新增上架房源都出现明显减少和房源展示逻辑调整相关,有利于提升房源的可信度。购房需求热度在8月也出现较大幅度调整,购房者对未来预期出现一定的调整。

8月,广州市二手房新增上架房源占比最多的区域为天河区,购房需求热度占比最高的区域为番禺区。本月广州市各行政区需求热度占比明显高于新增上架房源占比的区域为花都、南沙两区,区域主要为相对价格水平较低的区域。

8月,深圳市二手房新增上架量环比减少14.7%,购房需求热度环比下跌7.4%。深圳新增上架房源持续出现减少,和当前市场交易低迷相关,房东挂牌意愿相对不强烈。其次,购房需求热度在今年出现深度调整,表明购房者对未来信心不足。

8月,深圳市二手房新增上架房源和购房需求热度占比最高的区域为龙岗。其中,龙岗、龙华、罗湖和盐田这四个区购房需求热度占比会明显高于新增挂牌房源量,表面这些区域购房者关注度较高。

各房型购房供需热度

8月,北京市二手房各房型体现出三房的新增供应房源显高于购房需求热度,并且近三个月持续供应充足。不过从一房的供需热度占比变化来看,其逐步从新增供应无法满足购房需求的状况向供需相对平衡的趋势转变。本月,其他户型房源基本无较大的供需矛盾。

8月,上海市二手房各房型中,中小户型的一房和两房新增供应占比会明显多于购房需求的占比,可见近期该类房源房东出售意愿会强于购房者的买房意愿。而相对较大的户型全面呈现出新增供应少于购房需求热度占比,体现出购房者购买此类房源的意愿会更强。

8月,广州市二手房各房型中,中小户型的一房和两房新增供应占比会明显多于购房需求的占比,可见近期该类房源房东出售意愿会强于购房者的买房意愿。而相对较大的户型全面呈现出新增供应少于购房需求热度占比,体现出购房者购买此类房源的意愿会更强。

8月,深圳市二手房各房型中,一房和三房体现出新增供应会大于购房需求热度占比,而两房和大户型房源购房需求热度占比会相对较高,体现出大户型需求大但是短期供应不足。

3.挂牌价格分析

8月,北京市二手房挂牌均价为59368元/平方米,环比7月上涨0.6%。从各行政区房价来看,中心城区涨幅相对较快,其中东城区、石景山区和通州区都出现1%以上的上涨,外围区域多出现了不同程度的下调。

8月,上海市二手房挂牌均价为55762元/平方米,环比7月上涨0.3%,为今年最高点。从各行政区房价来看,多数区域都出现了房价上涨,涨幅基本上和全市涨幅同步,仅有外围区域的松江区和金山区的房价出现了调整。

8月,广州市二手房挂牌均价为35255元/平方米,环比7月下跌2.2%,房价已连续两个月出现调整。从各行政区房价来看,外围区域房价多出现调整,其中增城和从化两区的房价调整幅度较大。

8月,深圳市二手房挂牌均价为57097元/平方米,环比7月下跌0.4%。从各行政区房价来看,各区域房价涨跌互现,其中宝安区涨幅最大,为2.4%,大鹏新区跌幅最大,为2.1%。

各价格段在架房源量占比

8月,北京市3-5万元的房源购房需求热度占比增幅相对较大,明显超过该价格段房源量占比,不过其房源占比相比7月却出现小幅萎缩。

8月,上海市二手房挂牌量和购房需求热度相对都变化不大,其变化幅度基本处于同步状态。

8月,广州市各价格段在架房源量和购房需求热度占比变化相对较小,基本个上个月持平。

8月,深圳市3-8万元这两个价格段的住宅在架房源占比和购房需求热度占比都出现同步增长。

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