CBRE：2020年第一季度武汉房地产市场回顾与展望

2020年第一季度，武汉写字楼市场未录得新增供应，总存量维持在487万平方米。

需求方面，由于“封城”对商务活动形成阻碍，一季度写字楼租赁活动停滞，但仍可见一定的市场问询度，市场暂未面临明显退租风险。受到春节假期和疫情的双重影响，部分企业的办公选址及资本支出计划顺延至第二季度或下半年，租户信心未见明显波动。其中，甲级写字楼租户普遍抗风险能力和承租能力较强，市场成交预计将会自第二季度逐步显现。

截至季末，供应缩减短期缓解写字楼市场去化压力。季内空置率水平环比下降0.1个百分点，录得37.7%。受市场存量压力的持续影响叠加疫情因素，谈判周期及去化周期延长，导致整体市场租金继续承压，全市优质写字楼租金同样本环比微降0.5%，录得每月每平方米93.3元。但地处以TMT及传统金融为代表的韧性产业聚集的板块且租户结构良好的甲级写字楼抗压能力凸显。

展望未来六个月，CBRE预计，受在建工程进度影响，新项目普遍延期至下半年或次年交付，使得全年新增供应总量由81.4万平方米下调至14.9万平方米。由于延续2019年末整体经济放缓及疫情期间商务活动受阻的短期影响，业主租赁策略将进一步向租户方倾斜。写字楼市场表现将从区域及楼宇管理品质上呈现两极分化趋势，优质企业聚集的区域及楼宇品质较高的项目将更具抗压能力。根据目前问询量预测全年，租赁需求将以科技新媒体、传统金融、以及医药行业为主要动力，选址偏好主要位于光谷、建设大道、航空路及汉口沿江商务区。

“随着武汉疫情在季末得以控制，陆续出台刺激性的财税政策将加速推动在汉企业复工复产。虽然疫情给零售贸易及酒店餐饮业带来的影响较大，但在疫情中迎来行业新风口的教育互联网企业及医药行业将会保持稳健增长并持续扩张。”

本季，武汉优质零售物业市场未录得新增供应，全市存量维持在644万平方米。在春节假期遭遇突如其来的疫情，全市购物中心及百货陆续闭店，仅有维持基本民生的部分连锁商超持续营业，零售、餐饮及体验业态在本季受到较大冲击。由于商业活动的停滞，2020年一季度武汉优质零售物业市场的空置率与租金与上季度持平。

展望未来六个月，受施工进度的影响，预计在年中开业的商场将推迟至年底。随着疫情受到有效的控制，餐饮及零售业态将逐步恢复。由于顾客数量集中并消费时间较长，以影院为代表的体验类业态短期内仍无法恢复正常营业，疫情对其产生的负面影响相对更大。

“随着疫情进一步稳定，季度末武汉多个购物中心及百货也均在逐步恢复营业。实体商业的线下客流复苏仍需要一定的时间周期。对于购物中心经营者和品牌门店而言，除了通过促销活动来提升销售额外，亦需严格把控商场运营的安全性，以提供给消费者健康安全和放心的购物环境。对于实体商业而言，无论是技术运营层面的变革、内容创新的赋能及营销模式的升级都是我们未来值得关注的重要课题。”

2020年第一季度，武汉仓储物流市场未录得新增供应，全市存量维持在279万平方米。部分已取得土地证件但未正式开工的园区，在复工之后将会陆续开工。

市场需求方面，电商、第三方物流及其合作伙伴依然为季内主要需求来源，需求主要集中在 “封城”之前。本季，绝大部分物流园区租户运营停止，仅民生、医疗、救助及捐赠相关的电商和第三方物流经批准后方可运营，且物流运输效率大幅降低，大量网购包裹在枢纽节点仓库积压，预计二季度正式复工后，物流园区将有短时间的运输高峰出现。同时原计划一季度进入武汉的新增需求因疫情影响需重新评估市场，租赁决策预计推迟至下季度。总体而言，全市仓储物流市场空置率和租金与上季度持平，全市空置率维持在19.9%，平均租金报价为每月每平方米25.1元。

展望未来六个月，CBRE预计，全市仓储物流市场新增供应将较原计划推迟2-3个月交付。电子商务是仓储物业需求的主要驱动力，封城措施推动了新型电子商务平台以及生鲜冷链业务的进一步发展，预计在正式复工后，电子商务，生鲜食品及提供其配套服务的第三方物流在武汉市场的租赁需求将显著提高。

值得关注的是，高标仓租赁市场有较强的抗风险能力。第三方物流头部企业竞相争夺中低端物流企业的市场份额。武汉作为运输枢纽节点城市，第三方物流在武汉的高标仓布局将进一步加大；持续的“距离社交”措施，使生鲜冷链迎来大爆发以及新型社交团购电商急剧发展，将进一步催生近城区的仓库需求；此外，武汉市对公共环境卫生的重视，比如对近300家菜场进行改造，以及提升集贸市场品质，都将对冷链仓库的运营水平及供应链的可持续发展提出了更高的要求。

“武汉高标仓租赁市场继续两极分化，优势明显的东西湖区仍然是租赁及投资的热门板块，但部分非核心区域短期内仍面临一定去化压力。正式复工后，政府陆续出台一系列积极措施拉动经济及保证就业。市场将可能会出现投资窗口期，投资者需把握市场机会。”