1、报告摘要
Ø 行业动态：世茂、中海等头部房企对架构进行精简；绿地、万科积极探索数智化业务发展；卓越、招商、时代中国等抓住直播营销，打造地产数智化营销新热点。
Ø 市场供应：本月重点34城市开盘项目量为737个，环比下降26.7%。其中2000万㎡以上规模的城市开盘项目量为191个，环比降幅最小，代表城市为成都、武汉，近两月市场较为平稳，房企开盘数量变动较小。
Ø 市场需求：各大房企冲刺半年度业绩后，楼市成交量整体回落，因此虽然客户关注热度上涨0.1%，购买意愿热度上涨2.4%，但客户观望周期拉长，主推项目客户报名量环比上月下降15.9%，预计短期内需就业环境、地产政策、地产项目停工改善等多重因素的利好可助力市场成交量回暖。
Ø 房企数智化营销：受市场开盘量，市场蓄客量下降影响，本月TOP10房企在数智化规模和广度方面表现回落，数智化深度保持平稳。
2、行业动态：头部房企架构继续精简，积极探索多元合作发展，直播成为房企数智化营销热点。
刚刚经历各大房企冲刺半年度业绩后，7月份楼市成交量再度回落。因此在市场层面，作为住宅产品的供应方，世茂、中海等房企在7月继续根据市场发展进行“精兵简政”，以达到降本增效；另一方面，房企积极布局新的领域，绿地元宇宙概念产品上线，万科携手知名数字藏品，越秀与广汽将在品牌推广等领域展开合作；在数智化营销方面，招商、龙湖、时代中国等纷纷打造直播比赛、类综艺比赛等活动，通过新型数智化营销方式探索新模式，并取得不错效果。
3、市场供应：供应减少，34个代表城市项目开盘量环比下降26.7%；市场推盘项目量达到近5月最低。
3.1 全国34个代表城市月度开盘量走势
7月重点34城市开盘项目量为737个，6月开盘量为1006个，环比下降26.7%，为近五个月来最低水平。一方面因5-6月，全国房企在“五一”小长假、“618”两个活动节点接连发力推广营销，加大推盘量，进入7月随着烂尾楼问题成为当下新房市场面临的新挑战，政策重点加强对保交楼的关注，开发商也进入平稳促销阶段，因此整体促销节奏放缓；另一方面1-6月全国住宅新开工面积同比下降35.4%，对目前的项目供应量也带来一定的影响。
3.2 全国34城不同分类月度开盘量走势
从不同市场规模城市分类来看，各类型城市开盘量均环比下降。其中2000万㎡以上规模的城市开盘项目量为191个，环比降幅最小。主要因成都、武汉近两月市场较为平稳，房企推盘量变动较小。1000~2000万㎡规模的城市开盘项目量为381个，环比减少150个，降幅最大。主要因重庆、南京、上海等城市开盘量环比下降比较多。上海6月疫情解封后，积压的项目推盘积极，7月后续项目供应减少；重庆和南京在6月市场迎来升温，抓住“618”节点加快推盘节奏，进入7月进入平销阶段，开盘项目也相对减少较多。
从不同类别的城市分类来看，潜力城市近两月受市场热度影响较大，开盘项目数量变动较为明显，6月项目量环比增加了104个，本月环比减少150，潜力型城市在6月市场小幅反弹期开盘量几乎全部增加，其中上海、重庆、昆明、南京等增加量较大，而本月出现大幅回落。
4、市场需求：客户关注热度上涨0.1%，购买意愿热度上涨2.4%，但观望周期拉长，主推项目报名量下降。
4.1 代表房企全国项目热度
7月数智化营销榜单TOP10房企的全国项目客户关注热度环比上涨0.1%，同比下
降19.1%，客户购买意愿热度环比上涨2.4%，同比下降35.7%，同比下降收窄10个百分点。关注热度环比和同比都有所好转，主要受到6月住宅成交端回暖影响，6月上海、重庆、杭州、南京等多个城市在住宅成交层面环比有明显上涨，对市场注入一定信心，提高了消费者对项目的关注。但是7月全国烂尾楼和强制停贷事件的集中出现，会对购房者的消费信心带来一定抑制，并拉长购房观望周期。
4.2 新房市场营销活动效果
将全国重点34个城市线上主推项目进行梳理，7月的客户报名量环比上个月下降15.9%，主要因6月整体市场在交易层面的反弹，释放了一些交易量，加上7月全国多地出现停工项目事件，抑制一部分购房热度，因此消费者蓄客报名量出现回落，之后需要就业改善、政策利好、项目促销方式等多重因素对消费信心的进一步助力。从不同市场规模上来看，规模在1000万㎡以下城市的整体涨幅最大，上涨45.6%；从城市类型上来看，潜力城市环比降幅最小，小幅下降2.8%。
本月34城整体客户报名覆盖率为8.6%。从不同市场规模城市来看，线上客户报名覆盖率最高的为市场规模在1000万㎡以下的城市，达10.6%，主要因深圳、东莞、杭州等市场主推项目报名量相对上月有明显增量，带动整体报名覆盖率较高。深圳在7月成交量继续上涨，带动项目报名量明显提升；东莞7月新房成交量环比大幅增长50%以上，报名量环比增加73.5%；杭州7月新房住宅成交规模环比增长7%，对看房报名量有一定的助推带动。从各类型来看，明星城市客户报名覆盖率依旧最高，为11.0%。此类城市中报名量较大的有深圳、武汉、长沙、合肥等，这些城市在6-7月市场成交量均出现回暖反弹，对7月的客户看房报名有一定的带动作用。
5、房企数智化营销：TOP10房企在数智化规模和广度方面表现回落，数智化深度保持平稳。
5.1 本月房企数智化营销排行榜及解读
本月房企排名相比6月变动较小，保利、万科、龙湖依旧居前三，旭辉排名上升3位。万科、保利、龙湖、碧桂园、融创、中海、旭辉、金地、华润、招商位居数智化营销房企前十强，与6月前十强房企相同，旭辉因线上项目量、线上顾问量、咨询服务、金牌顾问数量等指标增加带动综合排名提高。
本月受市场项目供应量整体下降影响，TOP10房企在数智化规模和广度方面表现回落，但在数智化深度与上月近乎持平。本月前十强房企在数智规模方面环比6月有明显下降，但与5月数据几乎持平。具体来看线上项目量环比6月下降4.1%，线上顾问人数环比6月下降49.6%。主要因6月“618”各房企竞相进行线上推广营销，大量增加项目开盘量和线上顾问量，而在7月市场相对回落，项目推盘量和线上置业顾问也相应减少。在数智化广度上环比6月也出现小幅
回落，但其中在线看房、顾问管理指标相对保持平稳。在数智化深度上环比6月整体保持平稳，具体指标上出现涨跌分化。其中线上售楼处和金牌顾问人员数量受项目供应量下降影响，环比6月分别下降了12.9%和19.2%，而日照功能环比上涨39.2%。
综合榜单前三强房企中万科、保利和龙湖在数智化深度上继续提升，其中日照功能涨幅较大。本月万科在数智化规模上依旧居于第一，保利在数智化广度和深度上位居首位。环比6月，万科在数智化深度上的日照功能上涨31.3%，在AI评测线索占比率和一房一价项目量上也分别上涨2.3%和2.5%。保利本月在深度也有所提升，主要体现在日照功能和微聊回复率指标上，分别上涨了68.4%和15.5%。龙湖主要在VR看房线索量和日照功能上分别上涨14.6%和34.3%。
5.2 本月排行榜说明
1) 排行榜评判逻辑
房地产企业数智化营销TOP10和TOP100排行榜主要从3大维度、8个方面的23个细项指标进行量化评分，3大维度分别是数智化规模、数智化广度和数智化深度。
ü 数智化规模：从数智化营销应用规模视角考量，这是企业数智化营销的基础，从线上楼盘和线上顾问来分析，具体考核线上项目和线上顾问数量指标。
ü 数智化广度：从数智化营销应用覆盖视角考量，主要从流程、服务和工具角度来看，包含在线找房、咨询服务、楼盘管理等12个指标数据。
ü 数智化深度：从数智化营销应用效率视角考量，主要从线上售楼处、数智看房、客户线索角度来分析，具体包含金牌顾问人员数量、AI评测线索占比、VR看房线索占比、1分钟微聊回复率等9 个指标数据。
2) 数据覆盖城市：北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、福州、武汉、长沙、郑州、重庆、西安、成都、昆明、沈阳、青岛、济南、长春、天津22个城市全域。
3) 数据覆盖房企：600余家房企。
4) 数据统计时间：节点性数据统计时间为7月28日，周期性数据统计时间为7月1日-7月28日。
数据来源：58安居客房产研究院。
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