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CBRE:2022年上半年杭州房地产市场回顾与展望

上半年写字楼市场仅录得一个5.7万平方米体量的新增供应,为二季度交付位于钱江世纪城的万象世界中心。受到TMT、房地产为主行业调整更迭的持续发酵,加之上海封控对整体华东经济动能的影响,净吸纳量仅录有6.0万平方米,较去年同期明显下调80.2%,其中二季度市场活跃度继续走低,净吸纳量环比再跌19%2.7万平方米,且主要受新项目良好预租的驱动。空置率较去年底上调0.2个百分点至17.9%TMT集聚的城西新兴商务区如未来科技城、西溪为主空置率抬升最为明显,核心商务区武林及钱江新城受板块内高品质楼宇去化带动相较稳定 

行业新租需求方面,上半年TMT扩张态势回归理性,但仍为需求来源首位。细分产业总体向产业互联网倾斜,以场景内容类软件开发、生活文娱、物联网最为活跃,其中蒋村内部搬迁成交凸显;其次,专业服务类以会计、律所为主升级释放,集中钱江世纪城和钱江新城新项目;房地产建筑位居第三,建筑设计及智能化工程类积极于蒋村、城北等板块升级扩租。此外,以证券为主的金融布局钱江新城,而大面积联合办公和3C电子产品需求驱动武林成为主要热点板块。纵观全市2,000平方米以下中小面积成交数占据87.8%,现有内资租户为主搬迁扩租则将近七成。行业退租区位来看,TMT调整主要集中城西,黄龙、滨江等其他子市场影响有限;房地产及地产基金则分布城北、钱江新城多板块;此外,教育为主消费服务需求在黄龙和钱江新城也出现部分缩减撤迁。

租金方面,上半年下行趋势逐步扩大。分区域,未来科技城租金下跌从一季度伊始,后继城北以及部分核心区域小业主房源议价空间增大,二季度逐次出现租金下调的情况。至此,全市租金环比下调0.6%至每月每平方米117.5 元,上半年累计跌幅达0.7%,核心商务区整体出租率韧性持稳之下,租金走势基本趋平。除此之外,因短期不同市场空置面积激增,开发商与转租公司之间亦面临价格竞争加深的情形。

上半年杭州写字楼市场受到多地疫情反复和主力行业调整更迭加速影响,整体需求不及预期,小面积作为当前主力面积段需求短期无法快速填补空缺。租户对价格敏感度升高,楼宇间价格竞争愈加白热化。展望未来六个月,随着亚运会的推迟,约有57万左右新增供应有望如期投放市场,大部分集中于拥江发展带等新兴区域,能较好承接核心区腾退搬迁或萧山区等老旧物业中现代服务和制造业等多元升级需求,同时随着互联网下半场向人工智能、XR数字内容等新技术转变,新TMT细分类别将成为办公空间扩张的新生力量。在抵御疫情不确定性的多重考量下,绿色智能楼宇、物业灵活性和办公场所使用率业已逐步获取更多新项目开放商的关注,杭州市场未来将给出更多积极回应。

上半年杭州零售物业市场共录得2个优质项目入市,分别是位于下沙板块的龙湖吾角天街和滨江板块的滨江银泰,共计18.6万平方米。其中,龙湖吾角天街是龙湖在浙江开业的第一个轻资产天街项目,聚焦年轻消费力,以运动、潮玩和设计师品牌等多元主题打造Z世代潮流集散地。滨江银泰是滨江区的首家银泰百货,有近350家品牌门店相继入驻,其中包括浙江首家盒马鲜生PLUS店在内的多家首店,打造滨江消费新地标。上半年优质新项目的入市拉动全市净吸纳量录得15.8万平方米,空置率较去年年底上调0.4百分点至2.7%

餐饮依旧主导上半年市场需求,占比52%,包括传统中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品在内的多样品类布点积极。其中,新中式国风茶饮品牌霸王茶姬线下积极布点,浙江首家CHIC1699远洋私厨亮相万象城,国潮糕点品牌虎头局渣打饼行万象城和湖滨银泰in77双店齐开,而韩国超人气面包店B&C杭州首店于杭州嘉里中心开业。时尚服饰业态需求占比21%,潮流女装需求亮眼。其中,韩国潮流女装NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖滨银泰in77

杭州零售市场面向Z世代年轻消费力再次加码,以艺术、电竞、社交以及环保等元素为主题的品牌线下扩张提速,消费产品和场景再升级。全国首家HelloArt版画商店入驻西溪银泰城;电竞衍生国潮品牌LNG以及The Island集岛浙江首店入驻湖滨银泰in77。此外,主张可持续发展的时尚品牌Allbirds浙江首店也于近日亮相万象城,新锐极简品牌RESIMPLE全国首店于杭州嘉里中心开业。上半年疫情的零星散发为杭州零售市场增添了不确定性,导致消费者线下消费欲望降低,购物中心客流量以及多类业态运营均受疫情影响而不达预期。期间网红书店言几又退出杭州市场,其最后一家位于大悦城的直营店于二季度关闭。全市购物中心首层租金较去年年底稳中微升0.1%,报每天每平方米21.3元。

“2022年,优质项目集中于年中入市,对因疫情反复而整体低迷的零售市场注入强心剂,多样首店的引入以及贴合Z世代的主题设计为新项目带来更多可能性。长期来看,如何应对疫情所催化的消费习惯和偏好的改变是开发商和品牌方共同的课题,而年轻消费力将支撑杭州市场多元发展。未来六个月,杭州零售物业市场预计迎来5.5万平方米的新增供应,聚焦未来科技城板块,有望持续完善板块商业布局。与此同时,近日连续发布四个促消费实施细则,继续发展‘首店经济’与区域资源实现最优耦合,有望推动消费市场加速回暖。”

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