58安居客房产研究院:2022年5月全国二手房市场月报

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2022.5.15

央行、银保监会:首套房商贷利率较LPR下调20个基点

中国人民银行官网消息,今日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知指出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

点评:在全国全面下调房贷利率的大趋势之下,多数银行执行最低贷款利率都在基准LPR利率之上,那么该《通知》发布之后,各商业银行就有持续下调房贷利率的政策依据,有利于银行加大房贷利率进一步下调的动力和空间。不过,该政策主要针对的是首套住房贷款,而对于二套房而言无法享受该该利好政策, 也说明了当前所有楼市调控严格执行房住不炒的大背景。该《通知》主要利好刚需的购房需求,减少其购房成本支出,并且也能够适当增加其贷款额度。如果按照该政策利率下20100万元商业贷款,每月可少还近110元,合计节省近2.6万元利息。

l 2022.5.20

央行:1年期LPR维持3.7%不变 5年期降至4.45%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022520日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR维持3.7%不变,5年期以上LPR为下调至4.45%,此前为4.6%。此前515日,央行发布消息称,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

点评:在相关部门出台房贷利率可在LPR基础上继续下调20个基点的政策之后不就,5年期LPR再次下调15个基点。首先,此次调整的长期的利率,1年期利率并未调整,表明该政策主要还是利好房地产市场,尤其是购房者;其次,LPR的调整将会逐步并且全面传导到最终的贷款利率上,因为目前部分城市不管是首套房还是二套房的贷款利率是明显较高的,当地银行对房区域的房价是相对信心不足的,因此下调利率的意愿相对不强,那么全面的降息将会倒逼这部分城市商业银行被动下调贷款利率,减少购房者成本,变相利好楼市。

2. 地方性政策

上海–2022.5.29

上海印发加快经济恢复和重振行动方案:促进房地产开发投资健康发展

据上海市人民政府网消息,上海市政府印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》。方案提出,加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障。年内完成中心城区成片旧区改造,全面提速零星旧区改造,年内新启动8个以上城中村改造项目。促进房地产开发投资健康发展,建立房地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。。

点评:从上海市市政府发布的方案中,主要提及了旧区改造和城中村改造这两点,实际上政策还是从上海的购房需求点出发,因为从上海当地的购房需求来看,主要的来源还是两类,改善型的置换需求和拆迁形成的置换需求。那么上海在受到疫情严重影响之下,部分人群存在收入下滑的情况之下,会存在需求不足的情况,通过旧改形成市场上真正的有效需求,从而激活楼市。并且,这部分人对长期居住地是有一定情怀的,那么这部分旧改需求很有可能在区域周边选择二手房进行置业。

深圳–2022.5.6

深圳试行二手房交易经纪服务十大基本原则

深圳市房地产中介协会发布关于实施《深圳市二手房交易经纪服务指引(试行)》,明确了房地产经纪方服务共包括十大基本原则。十大基本原则分别为提前告知原则、依次代理原则、自愿委托与续期原则、第一顺位绝对优先原则、同业必合作原则、交易进度及时告知原则、各收各佣原则、分佣不破服务原则、谁服务谁负责原则、经纪服务重大瑕疵可解除委托原则。

点评:近两年,深圳市一直在推进拥有深圳特色的一套二手房交易制度,政府部门制定规则,市场进行执行。但是由于这是市场相对新鲜的事物,让大家接受需要一定时间,并且深圳市这两年受到调控政策的影响,二手房市场成交十分低迷,对该政策的执行有利有弊,利好是市场活跃度相对较低,政府和企业可以有相对充分的时间进行对政策进行摸索,弊端是当前市场成交不足,无法充分对新政进行测试,并且交易量低,也无法暴露该政策的执行过程中的弊端,是否会增加买卖双方的成本,从而推高房价的可能性。

苏州–2022.5.9

苏州限购限售再放松

59日苏州限购限售限贷再放松:新房限制转让时间调整为2年,二手房对限制转让时间不再要求。家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售房屋时不受限制转让年限制约。非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房,非限购区域(张家港/常熟)购房不计入家庭限购套数。

点评:苏州市放松楼市调控政策,主要是针对二手房和新房交易年限进行放松。前两年,不管是新房和二手房都是进行限售的,买房之后对房产进行一定年限的锁定,从政策层面来看,是防止投资和投机需求进入市场,但是市场上的供应是有所减少的,从而加剧市场上的供求关系,从而影响房价。此次放松政策,是当前市场投资需求基本不存在,房价基本不再上涨,那么适当放松有利于盘活市场活跃度。并且对部分区域限购政策进行放松,从而减轻区域房地产市场低迷从而对经济产生影响。

南京–2022.5.20

本市户籍和非本市户籍居民买二手房无需提供购房证明(已取消)

520日,据南京房协官微,自2022520日起,南京市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时,无需提供购房证明,满足新市民等刚需群体合理购房需求。同时,在现有住房限购政策基础上,ABCD类及博士人才可增购1套住房。并且将原有享受人才购房服务的企业范围扩大,学历相应有所放宽。

点评:南京市相关部门在520日出台购买二手房无需提供购房证明,随后该政策就取消了。首先,南京市出台取消限购政策,已触发楼市政策底线,因此在政策公布不久后就取消,从政策出台的情况来看,南京楼市低迷的现状已需要通过取消限购来强刺激,并且从南京市的土地市场也看到城市房地产市场的低迷程度。

.全国65城二手房市场

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:在全国楼市政策全面放松的情况之下,各地也纷纷出台相关放松政策,从政策出台密度来看是今年最高的月份。在如此利好的政策环境之下,购房需求热度也出现了一定的回升,其次是房东置换需求提升,挂牌价格出现小幅回落。不过疫情对市场影响还是相对明显的,上海北京两地的新增挂牌量出现大幅回落,房源的在架时长也出现明显提升。不过,整体市场目前来看,绝大部分城市二手房市场并未完全回暖,市场处于持续筑底阶段。

1.全国65城在架房源量

58安居客房产研究院统计数据显示:20225月,全国65城二手房在架房源量环比下跌1.0%,二手房挂牌量连续出现回落。从目前二手房在架房源量走势来看,当前的在架房源量基本已跌至谷底,跌幅环比走势也逐步趋稳,随着房地产市场环境逐步向好,挂牌量也将出现回升。

2.全国65城房源在架时长

20225月,全国65城二手房在架时长为64.36天,环比增加2.6%。本月二手房在架时长出现小幅增长,主要还是由于部分城市疫情深度影响相关,如上海和北京的疫情对房源在架市影响较大,不过深圳二手房市场回暖依旧在持续中,二手房在架市场出现明显回落。

3.全国65城供需分析

20225月,全国65城二手房新增上架房源环比减少3.2%,城市二手房购房需求热度环比增长5.5%。本月,二手房新增挂牌量出现小幅回落,与部分二手房集中城市疫情影响相关,如北京和上海新增挂牌量持续出现萎缩。其次,各个城市持续出台利好楼市政策的刺激之下,二手房的需求热度也出现了小幅回升。

4.全国65城二手房挂牌均价走势

20225月,全国65城二手房挂牌均价为16887/平方米,环比下跌0.10%,二手房挂牌均价连续三个月出现下跌。部分城市房东趁当前市场政策放松的情况之下,进行降价出货的一种情况,其次是进行置换,把自己的二手房先降价卖掉,也能够快速寻求更好的房源购买时机。

5.全国65城二手房房价地图

.热点城市二手房市场分析

1.一线城市二手房市场(北京、上海、广州、深圳)

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为:北京和上海受疫情影响,二手房的各项指标都出现了一定的回落,尤其是挂牌量和在架市场,在市场无交易的情况之下,市场信心相对不足。深圳市依旧处于回暖中,房东挂牌意愿的逐步提升,并且价格出现小幅回落,促进购房需求的缓慢释放

1.1 一线城市二手房在架房源量

58安居客房产研究院统计数据显示:20225月,一线城市中北京和上海受疫情影响,在架房源量持续出现明显回落,当前在架房源量都跌至历史低点。深圳市二手房在架房源量连续两周出现回升,表明市场信心在逐渐恢复。

 

1.2 一线城市二手房在架时长

20225月,北京和上海受疫情影响,二手房在架时长出现明显增加,涨幅分别为14.6%29.1%,其中上海的二手房在架时长已达到61.8天的历史高点。深圳的二手房在架时长持续出现回落,5月其二手房在架时长为50.4天,如果剔除春节假期的因素影响,已经连续5个月出现回落,时长活跃度明显提升。

1.3 一线城市二手房供求关系

20225月,四个一线城市中仅深圳二手房市场供求比出现明显提升,其他城市的供需出现一定回落,北京、上海和广州的供求比出现回落的主要原因还是新增上架房源出现明显回落相关,而购房需求热度并为下跌,甚至广州的购房需求热度还出现明显回升。

1.4 一线城市二手房挂牌价格走势

20224月,四个一线城市二手房在架房源挂牌均价仅有深圳出现回落,其跌幅为0.7%,房东主动降价利好市场,而广州挂牌均价出现2.8%快速上涨。

2.热点城市二手房市场(重庆、成都、合肥、南京、沈阳、天津、福州、昆明)

2.1 热点城市二手房在架房源量

58安居客房产研究院统计数据显示:20225月,成都、合肥和沈阳的二手房在架房源量出现上涨,其涨幅分别为2.9%1.3%34.6%,其他城市二手房在架房源量都出现了不同幅度的回落。福州和南京的二手房在架房源量持续出现大幅回落。

其他城市二手房在架房源走势

备注:在架房源量以每个城市20211月二手房在架房源量为基准数1,后续月份根据基准数做响应调整。

2.2 热点城市二手房在架时长

20225月,其他热点城市中,沈阳的二手房在架时长出现回落,跌幅为4.6%,其他城市都出现了不同幅度的上涨。目前在架时长最长城市为沈阳,其在架时长为78.29天,在架时长最短的城市为昆明,为49.07天。

 

2.3 热点城市二手房供求关系

20225月,仅有沈阳的二手房供求关系出现出现明显上涨,其他城市供求关系都出现了一定的回落,其中这些城市需求热度出现回升是影响供求关系回落的主要原因,其次这些城市新增上架房源多数和上月出现了一定回落也影响到供求关系回落。

备注:供求关系=城市二手房新增上架房源/需求热度。

2.4 热点城市二手房挂牌均价走势

20225月,其他热点8城二手房挂牌均价环比上涨城市有2个,分别是成都和合肥,其他城市出现了不同幅度的回落,跌幅最大的城市为南京和福州,其跌幅分别为1.5%1.1%,其中南京挂牌均价已连续两个月出现明显回落。

四、全国65城二手房挂牌价同比涨幅城市排行榜

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