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高力国际: 2021年第四季度华北工业、商业、办公地产运行报告及展望

高力国际华北区在达美中心举办“2021华北第四季度新闻发布会”,就2021年四季度华北商业地产各个业务板块的表现进行回顾并对2022年做出展望。

2021年北京写字楼市场回顾及展望 

2021全年市场持续去化,全年净吸纳量创历史新高

2010 – 2021北京甲级写字楼新增供应,净吸纳量和空置率

 

2021年下半年租金企稳,几乎跌回到2012年租金水平

2010 – 2021北京甲级写字楼历史租金和空置率

 

全年5000 平以上大面积成交仍以互联网科技类企业为主

2021年全年5000平方米以上成交

行业占比,全商办市场

2021年北京甲级写字楼市场回顾

  • 全年新入市项目体量近70万,第二轮供应高峰期基本结束;中服地块北区及丽泽商务区主要在建项目均已入市;
  • 年度净吸纳值突破114万平方米,创历史新高;互联网企业的大宗租赁成交左右市场走势;
  • 空置率同比2020年末出现大幅回调;金融街、中关村、亚奥和望京-酒仙桥子市场空置率小于10%
  • 市场平均租金仍在底部徘徊,但个别子市场如CBD、望京-酒仙桥已出现回升。

雄安新区,千年大计 新发展理念的创新发展示范区

雄安新区的设立背景

  • 缓解北京“大城市病”,疏解北京非首都功能;

北京常住人口变化图(1949-2018)

  • 推进京津冀协同发展,打造国际城市群,雄安新区是京津冀协同发展的重要部分;
  • 对于北京非首都功能的分流,事实上也是通过分流人口压力来实现;
  • 雄安新区是我国经济进入新常态之后的一项重大历史性战略选

雄安新区的总体规划

  • 雄安新区采取“一主、五辅、多节点”的建设规划,规划面积 1770 平方公里;

雄安新区规划范围图

  • 构建“四纵两横”区域高速铁路网络,到达北京仅30分钟;构建“四纵三横”区域高速公路网络,驾车至北京仅1小时;
  • 各个区域规划定位各不相同区域间协同发展

雄安新区的市场进展

  • 雄安新区从2019年开始大规模土地出让,2020至2021年集中供地,主要开发商均为国企央企
  • 雄安新区目前在建市场化项目基本都为综合体项目
  • 2017年首批入驻雄安企业全部为高端高新企业,未来将有多家央企国企搬迁至雄安;

雄安新区,千年大计

  • 雄安与北京城市副中心分别作为北京“新两翼”疏解北京非首都功能;
  • 雄安将作为京津冀一体化的重要一环带动整个区域的发展。

2021年产业地产市场回顾

年度重要产业政策

  • 保持先进制造能力、智能绿色高精尖;
  • 加强产业引导,助力构建高精尖经济结构;
  • 瞄准“双碳”目标,强化生态环保和安全管理;

北京及环京数据中心市场

  • 北京市场健康发展,环京市场供应激增,竞争激烈。

北京数据中心市场供应量及出租率情况

华北区甲级物流地产市场

  • 北京物流地产市场整体供不应求:市场整体呈供不应求状态,并继续保持较高的市场出租率。预计北京物流仓储业未来发展方向仍以保障民生、服务产业为主;
  • 廊坊、天津市场短期承压:廊坊物流市场新增供应陆续入市;天津物流市场供应持续增长,租赁情况短期内将承压;
  • 新增及存量物流用地及仓储项目受关注:北京及环京区域的物流项目仍受投资人关注。

文商旅融合发展 打造商业地产新趋势

文商旅发展概念与现状

  • 年轻一代旅游消费客群全面崛起,带动文商旅发展国潮文化、沉浸式体验和融合新兴技术;
  • 疫情对文商旅产业形成冲击,需求端旅游出行受限、制约消费行为,同时目的端和渠道端企业持续承压;
  • 疫情也为转型升级带来新契机。潜在消费客源带动下,文商旅进行“互联网+”模式创新、存量目的地内容更新;
  • 自2020年以来,文商旅发展进入提质增效新阶段,政策引导文商旅消费进一步扩大,带动各省市投资加码;

文商旅概念阐释

后疫情时代文商旅发展新趋势

  • 未来文商旅项目将聚焦差异化、沉浸感和快迭代三大趋势实现创新发展;
  • 元宇宙概念赋能文商旅项目,通过线上线下、虚实结合进一步塑造差异化和沉浸式体验;
  • 冬奥赋能文商旅,以“冬奥文化+体育”为核心,打造区域特色文化IP;
  • 在商业模式上,文商旅项目转变传统开发思路,通过专业运营向品牌化、IP化发展

2021年四季度北京大宗交易市场回顾

2021年第四季度北京大宗交易市场

  • 2021年第四季度北京共录得4宗交易,成交面积约为12万平方米,成交金额近人民币61亿元;
  • 鉴于北京市场投资机会稀缺,继上季度的交易调整后,第四季度北京大宗交易市场继续维持调整态势
  • 位置优越,且具备稳定现金流的办公、商务园区项目持续受投资者关注;

2022年北京大宗交易市场展望

  • 亚奥、望京、中关村和上地等产业集聚板块的办公物业和商务园区将持续吸引市场关注;
  • 国企、金融机构及新经济类企业的自用需求依然强劲,重点关注区域为核心区及产业集聚板块;
  • 随着疫情影响力的逐渐减小、投资窗口期的缩短,以及受限于市场可交易标的稀缺性,投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好

2022年北京商业地产 零售市场展望

社会消费品零售总额

北京社会消费品零售总额同比增速 2019-2021

(百分比)

2022年北京商业地产零售市场展望

  • 北京市政策带来变化及影响:“双减”政策后,素质教育快速发展;国务院发布试点工作意见指出,北京将作为首批开展营商环境创新试点的六个城市之一;
  • 商业零售相关政策:多区围绕《北京培育建设国际消费中心城市实施方案(2021-2025年)》做出细化制度安排;
  • 零售企业数字化运营:消费者、品牌、硬件服务推动购物中心数字化发展;王府井斥资1000万元在北京成立金街购物中心;
  • 线上消费变化:双11销售增速放缓,双12逐渐衰落;购物方式多元化,1月至9月抖音电商GMV同比增长7.9倍,GMV目标突破万亿。

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