在2020年这一特殊年份，中国房地产市场韧性凸显，经历了从“暂停”到“重启”再到“快速恢复”的不同阶段。2021年，“房住不炒”“因地制宜”“多策并举”仍是调控政策的主基调，“三条红线”以及“房地产贷款集中度”金融监管新政，将对房地产的发展产生怎样的影响？微热点大数据研究院发布《2020年度房地产行业网络关注度分析报告》对2020年房地产整体市场表现、调控政策、金融监管、行业热点及其传播特征、潜在消费者行为偏好等方面进行盘点，以期为房地产行业参与者提供新的参考。以下是《报告》详情：
一、市场表现：2020年全国商品房销售额再创新高
商品房销售额再创新高 同比增速“跌幅收窄，逐渐转正”
2020年全国商品房销售面积及销售金额均创下历史新高，同比增速实现了“跌幅收窄，逐渐转正”的形势。据国家统计局数据，2020年全国商品房销售面积为176086万平方米，同比增长了2.6%。商品房销售额为173613亿元，同比增长8.7%，比上年提高了2.2个百分点。从累计值来看，全国商品房销售面积同比增速和销售额同比增速均呈“V”型走势，年初呈断崖式下跌后，3月份开始反弹，销售金额累计同比增速在8月份由负转正。
2020年一季度，在新冠肺炎疫情影响下，1—2月全国商品房销售面积和销售额降幅超过30%，进入3月份后，在企业积极主动推盘和政策推动下，全国市场逐渐“复苏”。从单月数据来看，5月份商品房销售面积和金额同比增长由负转正，销售金额同比增速在8月份达到27.1%，销售面积增速在10月突破15%，均为2018年以来最高水平。从商品房单月销售情况看，年底房地产开发企业为完成销售目标，积极推盘同时降价促销，12月份销售数据为年内最高点，单月销售情况也要好于历史同期水平。
虽然受到疫情影响，但2020年全国商品房在销售面积以及销售额方面双创新高，取得超预期发展。对于商品房销售量创新高的原因，业内人士指出，主要受疫情后信贷政策总体宽松的影响。同时，也由于海外投资锐减，资金回流，国内购房需求有所增加所致。此外，居民改善性购房需求也明显回升，进一步推升了楼市热度。还有一部分原因是头部房企强化营销，刺激了购房需求。据国家统计局公布的2020年1—12月房地产数据计算，全国商品房销售面积176086万平方米，商品房销售额173613亿元，商品房销售均价为每平方米9860元，同比增长5.9%，增速低于2019年0.7个百分点。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，长期来看，商品房量价均处于稳定增长区间，符合房地产平稳健康发展的要求。
房地产开发投资稳步上升 土地交易市场降温
房地产企业开发投资相关数据是房地产市场景气程度的重要指标，2020年全国房地产开发投资增速体现出“走出负区间、稳中向好”的特点。受疫情影响，房地产停工停售，2020年前5个月全国房地产开发投资增速负增长。此后，房地产投资增速不断回暖，开发投资同比增速连续7个月维持正值。1-12月，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1-11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。
从房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款来看，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1-11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，比上年增长了26.1%。此外，据国家统计局公布的2020年1—12月土地购置面积和土地成交价款计算，全国土地购置面积为25536万顷，土地成交价款为17269亿元，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.72%。
2020年末，房地产企业施工总面积926759万平方，比2019年末提高3.7%。库存方面，商品房待售面积49850万平方米，比11月末增加563万平方米，比2019年末增加29万平方米。
2020年末，房地产企业施工总面积926759万平方，比2019年末提高3.7%。库存方面，商品房待售面积49850万平方米，比11月末增加563万平方米，比2019年末增加29万平方米。
东部地区房地产价值凸显 珠三角城市群销售表现抢眼
从2020年商品房销售面积和销售额的区域表现来看，东部地区销售增速表现最优，中部和东北地区销售面积出现下降。2020年，东部地区房地产价值凸显，该地区商品房销售面积71311万平方米，比上年增长7.1%，约占全国的四成，成为拉动全国成交量上行的主力军；中部地区商品房销售面积为49078万平方米，下降1.9%，销售额为35854亿元，增长1.0%，总体稳中有升；西部地区商品房销售面积为48628万平方米，增长2.6%，销售额36257亿元，增长5.1%；东北地区销售面积为7069万平方米下降5.8%，销售额为5812亿元，下降1.5%。
从各典型城市群的销售情况来看，珠三角主要城市群销售额和销售面积的增速均高于其他都市圈，表现最为抢眼。典型城市如东莞，其介于广州、深圳之间，既承接这两个城市的产业外溢，也同时承接了房产的购买力。2020年商品房销售金额约1800亿元，同比增速超60%，创过去3年最高，涨幅居主要城市首位。
头部房企加快推盘抢收 166家房企跻身百亿军团
2020年，头部房企强化营销加快推盘抢收。中指研究院《2020年中国房地产企业销售业绩TOP100》榜显示，2020年共计166家房企跻身百亿军团，销售额平均增速为14.4%；41家房企销售额超千亿，5家房企销售额超5000亿元。TOP100房企上榜门槛333亿元，与2019年相比有所增长。
从房企销售额来看，碧桂园占据榜首，销售额达7888.1亿元；中国恒大位居第二，销售额达到7038.0亿元；万科居于第三名，销售额为7011.0亿元；融创中国和保利发展分列第四、五位，销售额均在5000亿元以上。
从销售面积来看，27家房企销售额超1000万平方米，碧桂园仍然位于榜首，销售面积最多达8421.0万平方米。中国恒大和万科排名第二和第三，销售面积分别为7834.0万平方米、4327.8万平方米，融创中国和保利发展分列第四、五位，销售面积均在3000万平方米以上。
二、宏观表现：调控前松后紧 “房住不炒”依然是主基调
政策关键词：“房住不炒”“因城施策”
政策是指引房地产市场稳步发展的风向标，2020年第一季度，在疫情影响下，中央及地方政府因城施策，在企业复工复产支持、缓解资金压力、优化土地供应环节、调整审批标准等方面为企业解困，货币杠杆在稳健的基础上愈加灵活适度，多地实施积极人才政策，也带动房产市场的回暖。从第二季度开始，商品房销售面积和金额同比增速转正。进入下半年后，房地产市场不断升温，中央继续强调“房住不炒”的定位以及落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。8月，房地产融资监管“三道红线”出台，地产金融开启权益融资时代。12月，2020年中央经济工作会议提出，整顿租赁市场将成为2021年房地产政策重点。
特殊时期 “房住不炒”“因城施策”是底线
2020年2月26日，住建部发布《住房和城乡建设部关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，《通知》强调低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要有序推动企业和工程项目分阶段、错时开复工，高风险地区要确保在疫情得到有效防控后再逐步有序扩大企业开复工范围。涉及疫情防控、民生保障及其他重要国计民生的工程项目应优先开复工，加快推动重大工程项目开工和建设，禁止搞“一刀切”。
该《通知》拉开了全国房地产企业复工复产大潮的序幕，各地也陆续发布新政支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展。上海、深圳、南京、杭州、苏州、无锡、西安、厦门、武汉、无锡、长春济南等允许延缴土地出让金，放宽预售条件。与通过土地和预售新政缓解企业压力相比，湖南衡阳、广西桂林等部分三四线城市则进一步加大力度出台了购房新规，直接为购房个人发放“福利”。
此外，中央强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。在2020年2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，人民银行亦进行多次对中小银行实行定向降准。利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。
进入第二季度以后，房地产市场逐步“回暖”并不断升温，市场出现投资、销售双活跃，部分热门城市甚至出现了“万人摇号”及房价上涨现象。“因城施策”在铺开的基础上逐步“收紧”,“房住不炒”的房地产宏观主基调被多次重申。2020年4月，中共中央政治局召开会议，分析研究经济形势，部署经济工作，会议强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场的平稳健康发展；2020年5月，国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告，内容指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2020年7月，中共中央政治局召开会议，分析研究经济形势，部署下半年经济工作，会议重申“房住不炒”定位，指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
“房子是用来住的、不是用来炒的”定位被多次重申，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也被多次提及。2020年3月，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。7月，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
第三季度以来，深圳、杭州、宁波、南京、内蒙古、成都、海口、阜阳等超过10个城市相继出台楼市收紧政策，从需求端对房地产市场进行调控，其中深圳政策力度最大。此外，多城支持刚需优选购房，株洲、郑州购房补贴相继落地，房地产市场专项整治行动也在部分城市开启。“三条红线”房地产金融监管新规的出台也为房地产企业融资加上了“紧箍咒”。
在特殊时期“因城施策”的底线依然是“房住不炒”，即使是在疫情最为严重的第一季度，银保监会、央行、住建部等部门多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。业内认为，房地产政策的重心在于供给端,主要包含允许延期缴纳土地出让金、延长开竣工期限、放宽预售条件、加强金融市场资金流动性等。
而需求端的过度放松会对市场及舆论产生影响，部分城市在需求端的“松绑”政策在发布后引起媒体集中报道或过度解读，甚至接连出现了“官网一日游”现象。业内分析人士指出，单从房地产市场数据表现来看，不少城市确实存在政策放松的理由，也有着依靠房地产来提振市场经济的内在驱动力。但房地产行业经历了几年调控，市场总体稳定的结果来之不易，购房者对于市场预期稳定的信心来之不易。针对疫情影响，帮助房地产相关企业纾困的政策必不可少，而放松需求侧的调控政策则理应慎之又慎，需求侧调控政策的大开大合往往会对房地产市场形成较大影响，也容易导致不可控因素的产生。
2020年12月，中央经济工作会议强调，“明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”这也为2021年楼市调控方向定下了主基调。
三、行业信息：行业受到持续关注 企业成为舆论焦点
2020年房地产行业的动态备受社会各界关注，全网相关房地产的信息量超过1.8亿。房地产行业相关信息量呈现规律波动，总体呈上升趋势。其中，调控政策、融资监管、信贷政策等行业热点获得舆论高度关注。房地产行业敏感信息占比为15.49%，主要是消费维权、强拆违建、房屋质量、财产安全等方面的相关信息。 2020年相关房地产的热点事件达3089件，在对这些事件的结构性分布数据进行分析与解读，在事件类型分布上，企业相关事件占比超过三成；广东以为首的经济发达地区成为房地产领域的“热门”；从时间分布上，由于地方性调控政策的集中发布，11月成为房地产热点事件的集中月份。
2020年房地产的动态备受关注 相关信息增速放缓
第一季度，全网相关房地产的信息量为2435.6万，相较于2019年第四季度下降了19.51%，第二季度房地产相关信息量实现大幅增长，全网相关房地产的信息量约为4401.32万，环比第一季度上涨约80.71%。第三季度，相关房地产的信息量约为5317.70万，环比增长20.82%。第四季度，全网相关房地产的信息量约为5828.3万，环比增长9.52%。第三、四季度依旧呈增长态势，增速持续放缓。
2020年，房地产相关信息量呈现规律波动，总体维持在较高水平，并呈上涨趋势，日均信息量为51.31万，日信息量峰值达到99.27万。其中，受疫情影响，第一季度房地产相关信息相对较低，随着疫情防控常态化以及复工复产的进行，房产行业的相关信息逐渐恢复常态。
房地产行业舆论呈正面态势
2020年全年，房产非敏感信息占比为84.51%，敏感信息占比为15.49%，说明舆论态势总体趋于正面。经分析，敏感信息主要集中在消费者维权、不公平交易等方面，非敏感信息包含推动房地产发展政策、房企营销推盘等方面信息。
调控政策、市场表现被新闻媒体重点报道
在房地产行业的相关信息中，重点、省级、地市等新闻媒体网站的相关信息量超1005.8万，调控政策、房地产市场表现、房贷利率等相关资讯等都受到了重点新闻媒体网站的关注。
北京、广东、上海等地房地产行业信息相对较多
从房地产行业相关信息量地域TOP10来看，北京、广东的房地产行业的信息较多，上海、江苏、浙江、山东、四川、安徽、河南、河北的房地产行业相关信息也排在前十位。
“‘房住不炒’被多次重申”引关注
“‘房住不炒’被多次重申”以29.00的网络传播热度指数成2020年度最受关注房地产热点，城镇老旧小区改造、物业迎来上市热潮、各地“抢人大战”持续升级、全国平均新房价格进入“万元时代”等也备受关注。
“中国恒大”“新城控股”“融创中国”等品牌房企备受关注
“中国恒大”“新城控股”“融创中国”等房地产企业的网络传播热度指数分别为31.66、18.16、18.02，成为房地产企业热度TOP3，万达、万科、华润置地、保利发展、龙湖集团、中海地产、碧桂园等房地产企业紧随其后。其中，中国恒大75折卖房、率先启动全国在售楼盘网上购房、抗疫扶贫贡献等备受舆论关注。
企业方面，从支援抗疫到线上直播卖房，从一季度行业的停摆到二三季度复工复产再到年末的业绩冲刺；行业方面，从政策支持复工复产到楼市回暖再到后半年热点城市的调控加码，这些热点事件不仅在2020年留下了印记，也会对2021年的房地产市场产生持续影响。
四、目标购房者需求：一线城市“安家”吸引力凸显
国房景气指数、购房者信心指数呈整体上升趋势
2020年我国房地产开发景气指数（国房景气指数）整体处于适度景气水平，且呈现上升趋势。据安居客房产研究院发布的2020年购房者信心指数显示，购房者信心指数整体呈上升趋势，年初受新冠肺炎疫情影响，信心指数较低，到11月份用户信心指数为 109.1。
毕业季“想买房”与“想租房”热情高涨
据微热点大数据研究院相关数据显示，2020年1—12月份，“想购房”与“想租房”的网络传播热度指数变化幅度较小，年度最低值均出现在2月份，由此可见，受疫情影响，人们“想购房”或“想租房”的意愿较低。随着疫情得到控制、个人信贷政策利好、房地产企业加大推盘力度、地方性人才政策的陆续落地，人们对“想购房”或“想租房”的关注度逐渐升高。其中，“想购房”关注度在5月达到峰值70.91，想“租房”关注度在6—7月份达到峰值60.88，经分析，与毕业季相关人才政策集中落地有一定关联。
21—30岁人群是“想租房”与“想购房”的主要关注者
“想租房”与“想购房”的主要关注者的年龄占比均集中在21—30岁人群，占比分别为56.03%和66.56%。21—30岁人群更加关注“想租房”相关信息；此外，31—40岁人群对“想购房”的关注度高于“想租房”。
分析“想购房”与“想租房”者的性别可见，在“想购房”者中，女性占比为51.50%，男性占比为48.50%，女性超过男性约个3百分点；在“想租房”者中，女性占比为54.99%，男性占比为45.01%，女性超过男性约9.98个百分点，或说明女性对相关信息的关注度更高。
一线及二线城市的“安居”意愿更强
在“想购房”者关注城市占比中，一线城市占比为21.52%，二线城市占比为13.25%；在“想租房”者关注的城市占比中，一线城市占比为19.40%，二线城市占比为15.31%；可见，“想购房”与“想租房”者在一线及二线城市的“安居”意愿较强。
成都、重庆“置业”热情高涨 杭州“租房”吸引力较强
在“想购房”城市相关信息量城市TOP20中，北京、上海、深圳、广州等一线城市位列“想购房”城市信息量城市TOP4，此外，成都、重庆、杭州、大连、苏州、武汉、南京、天津、西安、郑州等新一线城市也具有一定的讨论量。
在“想租房”城市相关信息量城市TOP20中，北京、上海、杭州、广州、深圳位列“想租房”城市信息量城市TOP5，成都、南京、天津、重庆、苏州等新一线城市也具有一定的讨论度。
择校成为“想购房”者主要诉求点
择校以61.84的网络传播热度指数成为“想购房”者的主要诉求，改善居住环境诉求以60.52的热度指数紧随其后，其次是结婚、落户、旅游度假、养老、投资等诉求。
租金、交通、合同是“想租房”者的租房关注点TOP3
在“想租房”者的租房关注点方面，租金以45.54的网络传播热度指数成为首要关注点，交通、合同、房源真实性、居住安全等关注点紧随其后。
回顾 2020 年，房地产行业经历了巨大的变化。2020年上半年，为减轻疫情对房地产行业的冲击，促进房地产市场发展的政策陆续出台，如降低预售条件、缓解资金压力、优化土地供应环节等，货币杠杆在稳健的基础上也愈加灵活适度，楼市政策呈现相对宽松态势。2020年下半年，部分城市房地产市场出现“回暖”之后又持续升温现象，中央政治局会议重提“房住不炒”，再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。深圳、杭州、宁波等超过10个城市的调控陆续升级。可见，即使是特殊时期，楼市调控政策的主基调仍然没有改变，“房住不炒”的定位将被长期坚持，这也决定了2021年房地产市场以“稳”为主。
2020年下半年出现长租公寓“暴雷”事件，令不少租客和房东蒙受损失。多地相应发出风险提示，从企业信用评级、风险提示等方面入手，以规范租赁市场的发展，在政策加码之下，租赁市场中的各参与方也以更加谨慎的态度来对待市场未来的发展方向。在2021年3月的第十三届全国人民代表大会第四次会议，国务院总理李克强在作政府工作报告时指出，解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。可以看出，保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市的发展重点，土地供给方面也将会向保障性租赁住房和共有产权住房方向倾斜。
指标说明
东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
三条红线：“三条红线”，是指业内对《重点房地产企业资金监测和融资管理规则》政策的解读。具体包含三点内容，其一，关于剔除预收款的资产负债率不得大于70%。剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）；其二，关于净负债率不得大于100%。净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益；其三，关于现金短债比不得小于1倍。现金短债比=货币资金/短期有息债务。
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网络传播热度指数 ：是指在从新闻媒体、微博、微信、客户端、网站、论坛等互联网平台采集海量信息的基础上，提取指定事件、人物、品牌、地域等相关信息，并对所提取的信息进行标准化计算后，得出的能反映其在网络上受关注度的指数。网络传播热度指数中的信息不区分正负面信息，只反映指定事件、人物、品牌、地域等的网络受关注高低。
关键词云：利用自然语义分析法，对该事件中提及的关键词进行分词聚合，呈现出被提及频次最多的关键词；字号越大词组被提及频次越多。
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