2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。中国指数研究院基于全面的房地产大数据体系，解读2016行业热点，展望2017市场机遇！
第一部分：2016年中国房地产市场形势总结
➤政策：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险
2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。
图：2016年地方政策变化
数据来源：中国指数研究院综合整理
可以说，近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。
➤ 价格：前三季度涨幅明显，调控收紧后价格趋稳
图：2010年6月至2016年11月百城住宅均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2016年1-11月百城均价持续上涨，调控政策影响下涨幅明显收窄。在较为宽松的货币信贷环境下，市场成交逐步升温，加之部分城市住宅市场供应紧张、土地价格快速攀升，共同推动房价持续上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%，较2015年全年扩大13.68个百分点，创近年新高。四季度多城市调控政策密集出台，市场运行环境趋紧，10月百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点，其中有48个城市涨幅收窄（或降幅扩大），11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点，涨幅收窄（或降幅扩大）城市增加至73个。
表：百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从各级城市来看，2016年1-11月各级城市住宅价格均呈上涨态势，与2015年全年相比，一线城市涨幅扩大，二三线城市止跌转涨，部分城市涨幅显著。一线城市2016年1-11月房价累计涨幅高达22.95%。调控政策出台后，10-11月一线城市上涨幅度趋缓，较三季度收窄5.59个百分点，在各线城市中最为显著。二线代表城市1-11月房价累计涨幅达13.34%，其中一至三季度房价涨幅持续扩大，四季度调控政策出台后，近三分之二的二线代表城市房价涨幅收窄。三线代表城市1-11月房价整体变化较为稳定。
2016年热点城市房价上涨过快一方面推高了市场运行风险，特别是资产价格的波动对金融体系的稳健运行带来了较大隐忧，另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性，对实体经济发展、居民生活成本都带来压力。可以说，十一前后各级政府密集出台调控政策非常及时，有效影响了市场预期。预计未来随着相关货币信贷政策的进一步收紧，之前价格透支严重的热点城市将呈现波动性调整态势，而大多数三四线城市则仍以去库存为基调，房价走势将继续平稳。
➤ 供求：市场成交全年高位运行，成交结构明显上移
◆ 成交规模：全年成交居历史高位，四季度成交有所回落
图：2010-2016年12月50个代表城市 月度成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
全年成交量创历史新高。2016年50个代表城市全年月均成交约3710万平方米，同比增长超两成，绝对量为历史同期最高水平。国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调，四季度50个代表城市商品住宅月均成交约3880万平方米，同比增长7.6%，较三季度增幅收窄16.6个百分点。与此同时，北京、上海、南京、杭州二手房市场快速发展，成交套数占比快速提升。预计未来随着热点城市人口和资本吸引力的不断加强，加之新房供应的紧缺，二手房将占据更大的市场话语权。
图：2010-2016年不同城市成交走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
一线城市成交规模与2015年基本相当。2016年一线城市月均成交面积约84万平方米，与2015年基本持平。分城市来看，京深受供应端限制影响，全年成交量同比下降，其中深圳同比降幅超三成；上海一季度成交量大幅增长，但受限购调控频繁升级加码影响，成交量同比转降且降幅显著；广州商品住宅市场供求关系相对平衡，成交量平稳增长。
二线城市成交量增长较为明显。2016年二线代表城市月均成交面积约96万平方米，同比增长26.8%，平均规模超过一线城市。分季度来看，一季度南京、天津、杭州、苏州成交量同比增幅尤其显著，随着市场热度逐步向其它二线城市转移，三季度济南、郑州成交量同比大增九成以上；政策调控出台有效抑制投资投机性需求入市，南京、苏州、杭州、济南市场快速调整，10-11月成交面积同比显著下降，其中苏州同比降幅扩大至68.5%，天津、郑州等地成交面积同比增幅亦大幅收窄。
三线城市成交整体波动增长，核心城市周边区域受调控政策影响较大。2016年三线城市月均成交约46万平方米，同比增长34.2%。东莞、惠州、莆田等三线热点受核心城市辐射影响，成交大幅增长，但政策调控后，东莞、惠州等地11月成交面积同比降幅均超五成。而扬州、泉州、淮安等普通三线城市库存去化稳步推进，成交量稳定增长。
与价格上涨相伴随的，是全年成交规模的持续放大。应该注意的是，在此轮市场成交放量的过程中，各类城市分化运行的特点愈发显著：在土地供应越来越少的一线城市，新房成交量已难以跟上价格攀升的节奏，把更多的市场空间留给了二手房，市场供应主体发生了巨大改变，未来市场运行的复杂性陡增。相比而言，二线城市的新房市场空间仍然宽广，市场热度在不同城市间不断传导，未来将持续成为众多开发商争夺的焦点。而三四线城市的波动增长，则给了市场更多的信心。毕竟，大部分三四线城市的成交更源于刚需和改善需求，此类需求较具持续性，也是稳定2017年市场成交的基础。但从整体来看，2016年房地产市场交易的高基数，为2017年市场成交变化带来了压力。
◆ 成交结构：热点城市各层次产品价格提升显著，成交结构持续上移
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占当地前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
表：2016年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间
注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2016年数据均为1-11月统计数据，下同。
图：2016年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
核心一二线城市套总价提升显著，北上深高价位楼盘门槛近千万。北京、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市及其周边东莞、昆山等三线城市房价涨幅显著，成交套总价均值及中位数均较2015年明显上升。北京、上海高价位楼盘门槛值（10%分界线）达千万，深圳、北京、苏州等热点城市高价位及中高价位门槛均明显提升，各档次楼盘购买压力均增大。热点城市周边的昆山、东莞、廊坊高价位楼盘门槛值涨幅均超过40%，未来高端市场有一定潜力。2016年以来热点二线城市地王频出，这将进一步加剧未来新上市的商品住宅定价高端化、豪宅化趋势。
图：2016年30个代表城市不同面积段住宅销售套数占比较2015年变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
改善需求积极释放，成交结构上移，多数城市90平米以下住宅成交占比下降，而144-200平米之间的大户型占比提升。从成交套数变化来看，与2015年相比，北京、青岛、廊坊等16个城市90平米以下的小户型成交占比下降，其中青岛、廊坊占比下降幅度超7个百分点；济南、北京等19个城市144-200平米之间的大户型成交占比提升，其中济南、北京、南通提升幅度均在3个百分点以上。
2016年由于前期宽松政策支持、“二孩”政策放开，以及人们对居住水平要求不断提高，各城市楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显。展望未来，近期热点城市持续出台提高二套房首付比例政策，这将对大户型改善类需求起到较大抑制作用，市场高端化步伐或将放缓；对于普通二三线城市来说，房价相对不高，购买压力不大，全面放开二孩政策下，购房者更倾向于一步到位购买大户型产品，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。
➤ 土地：一二线土地市场热度高，高价地开发蕴风险
◆ 供求：整体供需仍维持低位，部分二线城市成交量明显增长
图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地推出面积
图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地成交面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
全国各类土地供需量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下，地方政府继续减少土地推出量，2016年全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米，同比下降11.0%，降幅较2015年收窄7.8个百分点，整体仍处于较低水平。2016年全国300个城市各类土地成交量同比持续下滑，共成交15.0亿平方米，同比下降5.7%，各类土地成交出让金2.9万亿元，同比增长30.3%。
图：2011-2016年300个城市住宅用地成交面积同比增长率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
一线城市住宅用地成交量同比大幅下降，二线城市实现同比增长。2016年一线城市住宅土地成交1464万平方米，同比下降50.9%，二线城市住宅用地累计成交3.1亿平方米，同比小幅增长0.3%。三四线城市住宅土地成交3.3亿平方米，同比下降13.3%。
◆ 价格：热点城市高价地块频出，调控收紧后降温
图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
前三季度重点城市各类用地楼面均价和溢价率攀升，四季度调控政策影响下均有所回落。2016年热点一二线城市土地持续高热，地王频出，全国300个城市2016年各类用地成交楼面均价为1904元/平方米，同比上涨38.7%，平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。分季度来看，一季度各类用地楼面价上涨16.7%，二三季度热点城市土地市场热度较高，整体楼面价同比分别上涨49.1%、77.2%。四季度在楼市调控政策影响下，楼面价同比涨幅收窄至32.4%。同时，溢价率在二、三季度快速攀升至54.5%、60.3%，四季度也回落至35.2%。
目前，一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点，地价非理性上涨也为后期开发运营带来了较大压力。可以说，在目前政策严控的基调下，2017年热点城市房价步入调整趋势，之前大规模成交的高价土地又将面对高端改善需求限贷政策的直接影响，项目短期开发压力较大。更应该看到的是，近期各地政府在土地市场创新性的推出多项竞买政策，土地市场调整的步伐将很快来临，进一步加剧了已成交地块未来开发环境的复杂性。但从另一方面看，在政策引导下，一线及重点二线城市2017年住宅土地供应量将稳步增加，竞争环境相对缓和，对于之前拿地审慎的企业来说，也许会面临更多投资拓展的机遇。此外，三四线城市去库存压力犹存，土地供需仍会维持低位水平。
➤ 企业：百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速
2016年，百亿房企达到131家，市场占有率快速提升。2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%，行业集中度加速提升，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。
图：2016年百亿房企各阵营数量、销售均值及增长率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2016年，在业绩高速增长的刺激下，百亿企业发展格局发生较大变化：131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营（3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元），企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家，各阵营企业数量均较上年有所增加，部分企业销售业绩翻番，规模再上新台阶，实现阵营升级甚至跨越升级；规模效应加速发酵，强者恒强态势凸显，3000亿元以上的超级阵营脱颖而出，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。总的来看，行业集中度已加速提升，百亿企业在业绩快速增长的同时亦充满危机感，力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车，巩固行业地位，企业间竞争更趋激烈。
图：2011年-2016年20家代表企业拿地面积和金额情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
注：重点监测品牌企业包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀。
品牌房企拿地规模大幅增长，二线城市为布局热点。2016年以来热点城市供不应求，加之品牌企业融资渠道宽松，拿地较为积极。2016年，20家代表性企业累计拿地面积1.4亿平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长38%；累计拿地金额为8240亿元，同比增长54%，其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过1倍。值得注意的是，国庆节前后各地调控新政出台后，房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升，主要源于政策调整下地价逐步趋稳，加之部分企业存在补仓意愿，而同期部分热点城市土地供应加大，且优质地块较多，年末品牌房企拿地规模再次回升，11月拿地金额环比增长83%，12月仍持续增长，增幅为32%。整体来看，二线城市为品牌房企的投资热点，拿地金额占比高达63.7%。
房企整合成为主流，行业格局发生改变。2016年房地产企业并购案例明显增多，据不完全统计，房地产行业2016年发生并购案例近190宗，涉及金额超过3500亿元。一方面，在深化改革的大背景下，央企、国企加快整合重组；另一方面，房企资本融合进程加快，越来越多上市公司通过二级市场股权交易、项目收购等方式，进一步提升资本市场话语权与业务规模，房企间通过竞争、合作、融合不断演绎出一幕幕生动的场景。
2016年房地产市场交易规模再创新高，但行业周期性高点已过也是基本共识，不过这并不意味着房地产企业已经触及了销售业绩的天花板。可以说，在有限的市场容量内，企业之间的激烈竞争才刚刚开始。其中，通过快速的资源、资本整合，扩展到更大更广的业务版图，是做强做大的一条重要路径。过去一年，无论是国企间的整合，亦或是上市资本间的融通，无非是为这条路径打下了新的注脚，未来可延伸和想象的空间会更大。另外，对开发企业来说，2017年可能要特别聚焦土地市场的变化：之前地价高不可攀的一二线热点城市里，种类繁多的土地出让政策正在遭遇批量供地的热潮，会不会有趋势性的拿地机会？而之前一直被遗忘的三线城市，哪里还有结构性的投资机会？找到这些问题的答案，对开发企业未来两三年发展至关重要。
第二部分：2017年中国房地产市场趋势展望
➤ 行业发展：货币政策稳健中性，房地产市场发展外部动力减弱
2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来，供给侧改革初见成效，在去产能影响下，工业品价格上涨，企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。2016年1-11月，全国规模以上工业利润总额同比增长9.4%，其中电子、专用设备和石油加工等行业拉动明显。随着供给侧结构性改革逐步深化，工业结构将不断优化，新增长动能不断积蓄，工业企业效益有望保持稳定增长。而经济环境的稳定对房地产市场的发展至关重要，经济增长通过增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作用。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。
2017年国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。具体来看，供给侧改革初见成效，工业利润增长加速，企业亏损面持续收窄，在消费升级和补库存的促动下，预期2017年工业增长动能依然乐观。中央经济工作会议也明确提出2017年经济增长“稳”为主基调，货币政策“稳健中性”，这对我国房地产市场的发展预期具有重要的影响。其中货币政策的“稳健中性”决定了2017年货币环境全面宽松不再，并且考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定。另外，2016年信贷结构的投向异常（对实体经济支持尚需加强）和流向异常（纷纷涌向一二线热点城市），也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。
➤ 市场趋势：销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2017年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对2017年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长6.5%）；
假设2：货币政策稳健中性（M2增长11.7%，人民币贷款余额增长12.0%，新增贷款约12.6万亿元）；
假设3：2017年基准利率不变，热点城市信贷仍将持续收紧。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。
◆ 需求：销售面积将下滑，二线城市降幅更明显
图：2011年以来各线城市商品房销售面积同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳，1-11月销售面积增速在各类城市中最低，且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。整体来看，一二线城市销售情况可能出现回落，占据市场主要需求的三四线城市有望继续实现平稳销售，预计全国总体销售面积将回落，我们测算降幅在12.8%~14.8%。
从近年市场运行情况看，房地产市场基本上呈现三年一个周期的循环，2017年为此轮周期末期。2016年下半年以来，虽然商品房销售面积增速仍处于高位，但已经呈现增幅下降的趋势。2017年，调控政策仍将趋严，针对房地产业的资金控制也将趋于严格，销售面积增速仍将延续放缓趋势，并于2017年由增转降，全年同比降幅达到12.8%~14.8%。
◆ 供应：全国新开工小幅下降，投资增速趋缓
图：2007年至今商品房销售面积、房屋新开工累计同比增速对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
开发商对于市场的反应更为敏感，新开工与销售变化逐步趋同。2017年如果市场销售下降，将导致企业预期有所改变，全年新开工存调整压力。分线来看，一二线城市在严格的调控下，销售量将出现回调，企业对于新开工的态度也愈加谨慎，同时过去三年一二线城市土地成交处于低位，也会导致新开工增长的基础不稳固。三四线城市来看，2017年新开工面积将保持平稳。综合来看，2017年全国新开工面积将略有下降。
图：2007年至今开发投资额、新开工面积累计同比走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
房地产投资受到新开工、土地购置及资金面影响显著。一方面，2017年新开工面积同比小幅下降，将导致房地产投资承压。另一方面，预计2017年，在政策影响下，热点城市将增加土地供应，加之企业补仓意愿强烈，综合影响下2017年土地购置金额有所增加，从而推动整体投资增长。但是，由于2017年的货币环境稳健中性，且企业融资渠道受限，也会对房地产投资产生不利影响。
从不同类型城市来看，预计2017年一线及二线城市投资仍将增长，但增幅不及2016年。针对库存较高的三四线城市，新开工及投资水平也将保持平稳。整体来看，我们预测全国房地产投资增长2.5%~4.5%，达到10.5~10.7万亿元。
◆ 价格：政策趋紧需求下降，价格将有所回调
图：2011年至今商品房销售面积及百城价格同比走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
政策收紧、需求下降，价格面临回调。预计2017年，房地产价格存在一定的下跌压力，但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。
从不同城市来看，2017年一二线热点城市将继续受到政策影响，各类需求受到抑制，价格面临调整，同时供应结构也将转向自住型供应为主，价格也存在结构性调整的可能性，而三四线城市库存压力仍存，价格上涨动力不足。综合来看，2017年全国商品房均价将出现小幅下跌，跌幅在1.9%~3.9%之间。
2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。
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