01、楼市政策
观点汇总
➣ 2023年上半年，楼市整体活跃度先扬后抑，二季度以后，随着前期积压的需求得到释放后，市场观望情绪加重，置业热情有所下滑。政策调控延续趋稳态势，尽管出台力度不及预期，但方向风向性明显，对市场起到积极作用。由于涉及民生问题，“防风险、保交楼”依旧为政策调控重要方面，后续亦存在一定发力空间。
2023年上半年楼市呈现市场信心不足，观望情绪较浓的局面，中央从政府端、企业端、客户端三方面出台楼市调整方针，稳定楼市基本面。但出台政策以风向性为主，托而不举，未出现关键性松动。
政府端政策方向
政府端：各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场相关举措。
央行四项行动支持优质房企
方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。
建设工作会：
增信心、防风险、促转型
➣稳预期：增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。
➣防范风险：要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。
➣促进转型：有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
住建部：稳支柱、防风险、惠民生
➣稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设。
➣防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“灰犀牛”风险。
➣惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，努力为人民群众创造高品质生活空间。
企业端政策方向
企业端：加大对房地产企业融资支持力度，防范化解房企风险成为政策优化主线推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，前期政策进一步跟进落实。
防风险
➣防范&化解风险：支持优质国企、民企改善资产负债状况；对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。
➣不动产私募投资基金试点：拓宽试点资产类型，恢复和扩大消费；发行基础设施 REITs。
保交楼
➣保交楼保民生保稳定工作：有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
➣加大保交楼金融支持：下半年“保交楼”工作将持续推进；金融政策支持力度有望进一步加大。
客户端政策方向
客户端：强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益。
后市预判
➣由于当前形势复杂，经济回复基础尚不稳固，房地产作为经济的压舱石，其重要性更加突出。随着二季度市场趋冷，下半年政策力度预期增强。
➣政府端：因城施策促进刚性和改善性需求的释放，一二线城市“一区一策”优化可能。
➣企业端：做好房地产、金融等领域风险防范，改善房企资产负债表。“保交楼”资金和配套政策进一步深化。
➣客户端：结合生育政策等或是重要方向，如优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。
02、土地市场
观点汇总
➣供应端：二批次土地“含金量”降低，市区仅供应一副地块，城市更新仍火热推进中；土拍规则调整为封顶价后摇号、其随机性加强。
➣价格端：共计9幅地块联动价上涨，涨幅从400-4000元/㎡不等，房企利润空间增大；在规则调整后，此次土拍溢价率达7.8%，10宗地块触顶成交、其余底价成交，呈现两极分化、局部高热。
➣企业端：参拍企业数量下滑、国央企巨头仍为主力，纯民营企业仅摘得2辐地块。
2023年第二批土拍对比
二批次供应以郊区为主，按轮次出让、规则调整为封顶价后摇号，优质地块利润空间提升。
土拍规则变化：
一次预告，两次交易：根据上海土地市场5月29日的公告，待出让25宗住宅用地。与第一批次土拍不同的是，这次25宗地块将分两批出让，其中16宗地块将于7月11日开始交易，另外9宗则在7月底。一批地块分两次交易，有助于房企参拍更多的地块。
封顶价后摇号：7月份将举行的土拍，有望采用封顶价后摇号的形式。此前，上海的土拍规则是在出价达到中止价后，进入一次性书面报价，以最接近一次书面报价平均价的原则，本次规则优化后，房企获得土地的机会依旧均等，而且土拍效率有望明显提高。
热门地块，错峰供应：部分热门地块将错峰供应，分2批次出让，以平衡市场热度。
2023年二批次土地供应区域分布
上海第二批集中供地15幅、187.3万方；较一批次供地宗数减少21%、供应面积增加98%。
此次仅供应一幅市区地块；其余均在外环外，均价在8万以下；其中9幅地块联动价上涨，涨幅从400-4000不等，房企利润空间增大。
2023年二批次土拍结果分析
规则改变后溢价率达到新高、报名企业数量下滑、成交热度分化，民营企业夹缝求生
二批次土拍结果：二批次15幅土地中，10宗触顶成交、其余底价成交，平均溢价率7.82%。
报名热度分化、仍以国央企为拿地主力，纯民企（大华、恒都）仅摘得2幅地块。
二批次报名企业数量统计
历次土拍情况对比：
此次土拍报名企业数量仅39家，较上批次60家，下降35%；优质地块仍然竞争激烈；
从房企拿地金额来看，中铁、万科、保利位列三甲。
2022至今参拍企业数量及溢价率统计
➣国央企将持续加仓、实力民企仍积极参与，土地分化趋势仍将延续，优质地块竞相争抢、远郊地块依赖托底成交。
➣由于城市更新地块需要更多资金沉淀，旧改市场将受到更多实力房企关注。
➣ 成交：不同单价的项目成交分化明显，核心区域有明显一二手倒挂的项目保持高市场热度，而外环区域市场表现较差，部分项目甚至出现久违的折扣。
➣ 价格：限价政策执行严格，全市成交价无较大波动，随着房地联动价出现松动，未来新房的售价将小幅上涨。
25个项目，单价10万以上项目2个
第二批次：2023年3月14日
29个项目，单价10万以上项目8个
第三批次：2023年4月2日
29个项目，单价10万以上项目3个
第四批次：2023年4月28日
24个项目，单价10万以上项目4个
第五批次：2023年6月7日
26个项目，无单价10万以上项目
第六批次：2023年7月2日
26个项目，单价10万以上项目4个
前六批次项目区域分布
2023年上半年预售证发放
分布环线及区域汇总
前六批次楼盘集中在外环以外，内环内项目供应稀缺。
2023年截至前六批次新房供应，上海市场共推出159张预售证，与2022年前两批次共79个项目相比，上升101%，今年市场供应量猛增，推盘速度加快，开发企业对地块的开发明显提速。
从环线来看，新增取证主要集中于外环以外，占预售证总发布数73%，内环内的供应量仍然稀缺，仅10个项目入市，且50%集中于杨浦区，静安区和普陀区各占20%，传统的豪宅区域如黄浦、长宁区零供应。
从区域来看，浦东仍为主力供应区域，但积分触发率较去年同比下降30个基点，杨浦成各区域积分触发率最高的区域，触发率达86%。
2023年前六批预证数及环线占比
积分触发率持续走低
市场热度回落
各批次新房积分触发率持续下降：根据六批次的积分触发率走势，明显可见整体的市场热度下降明显，尤其在第五批次中，积分触发率仅8%。五批次项目受一二手倒挂严重的云锦东方出现的“打新套利”影响，导致十万以上的高端项目延期入市，预计针对性的补丁政策即将出台。
不同价格段的积分触发率分化明显：10万以上的项目积分触发率保持在50%以上，核心地段的房产凭借其保值性仍受客户追捧，而6万以内的项目多处于外环外区域，环线供应量大且增值幅度放缓，买家对该类资产多为刚需置业，受经济下行和预期不足的影响，观望情绪浓厚，导致积分触发率下降。
2023年前六批次预证价格段分布及积分触发率
今年10万以上项目
认筹情况持续良好
截至目前，上海六个批次新房10万以上入市项目共计21个，其中14个触发积分，触发率66%，高于整体市场表现。
一手公寓市场供求同比上升
但环比下降，供求关系持续紧张
2023年上半年一手公寓市场简析：
供求分析：2023年上半年公寓市场供求量皆出现同比大幅上升，环比下降的市场表现，上半年的供求关系明显加剧，处于供不应求的高市场热度，在5-6月份，供求关系发生转变，大量的项目集中在月底入市，市场在短期内无法完全消化。
价格分析：2023年上半年公寓成交均价整体表现平稳，处于波动回升的市场情况。主要受第五批次无单价10万元以上的高端项目影响，整体市场价格相对稳定。
2021年至今一手公寓市场供求走势
一手别墅市场处于供应低谷
成交均价回落
2023年上半年一手别墅市场简析：
供求分析：2023年上半年别墅市场出现供应和成交两端皆大幅下滑的市场情况，供应量环比下降63%，成交量环比下降52%，别墅市场的稀缺性逐渐凸显，供求关系在上半年达到了0.65:1，上半年以消化存量别墅房源为主。
上半年别墅均价为61,799元/㎡，环比下降11%，受限于供应房源的地段多位于外环外，除中外环的前滩百合园单价超十万元/㎡，其余别墅产品单价偏低，导致整体别墅市场价格回落。
2021年至今一手别墅市场供求走势
千万以内中小户型仍是成交主力
大户型的公寓产品面积越大，越出现供不应求的市场状态。
别墅成交较为两极分化，低总价的成交占比最高，其次为4000万以上的高总价别墅。
公寓
公寓成交的主力价段依然是1000万元以下的刚需产品，主力面积段也是150㎡以下的中小户型。总价段在3000-3500万之间存在供大于求的状态，其余总价段皆为供不应求。
公寓成交总价段分布
公寓成交面积段分布
别墅
别墅市场的主力总价段在500-1000万元，面积在100-150㎡之间，以叠墅和小联排为主，4000万元以上的成交量也相对较为突出，其主力面积段落在300㎡及以上。400㎡以上的大户型别墅由于其稀缺性，处于供不应求的状态。
别墅成交总价段分布
别墅成交面积段分布
后市预判
➣上海在核心的限贷限购政策上未有松动的迹象，受热点楼盘云锦东方的影响，或将出台针对性政策，解决一二手倒挂严重热门项目出现“打新套利”市场现象。在坚持房住不炒的总方针下，保持政策连续性及稳定性，支持合理住房需求。
➣在全市楼市热度下行的情况下，中环内的高端项目仍较为火热，积分触发率居高不下，成为富裕家庭资产配置的首选。下半年热点高端项目将集中在黄浦、虹口区，带有城更地块属性，将有效缓解上半年高端供给不足的局面。
04、二手市场
观点汇总
➣成交： 2023年上半年网签成交量同比大幅上涨，环比下降，3月成交为近2年新高，但4-6月持续下滑，6月成交量已接近3月腰斩。
➣区域：2023年下半年外围区域量价下跌幅度较大，其中嘉定、青浦下跌较为明显；相对而言，核心区域量价相对外围区域表现稳定，下跌幅度较小。
➣高端市场：市场下行期，豪宅类、别墅类高端产品价值更具稳定性，量价表现优于普通住宅，其中内环内产品量价稳中略有提升，别墅类产品虽然成交量下跌严重，但价格稳定。
二手市场成交先扬后抑，6月成交量接近3月腰斩
成交量：2023上半年成交量先扬后抑，3月为近20月内新高达2.2万套，主要系2月大量成交房源延期签约所致；4-6月未能延续一季度的上升态势，成交量逐月下滑，6月已至2022年12月同期水平；整体来看，2023上半年成交量同比上升74%，原因系2022年上半年受疫情封控影响，环比降低8%。目前一手市场新房持续大量供应，对二手产生一定影响，虽然有利好政策的出台，但关键政策并未放松，后市悲观情绪严重，二手成交显著下滑。
成交均价：2023上半年成交均价同比2022上半年上升7%，环比2022下半年上升2%，整体来看，二手市场价格稳定上涨，但增速正在放缓。在一手持续放量，积分要求降低，二手挂牌持续提升的情况下，二手买家选择变多，议价空间扩大，总体呈现量跌价稳态势。
核心区域量价相对外围区域
表现稳定，下跌幅度有限
成交套数：二手市场整体成交量下滑，核心区域下滑比例较小
整体情况：2023年上半年的同比大幅上升，原因系2022年上半年疫情影响严重；但环比2023下半年成交量有所下滑，二手市场受一手市场大量供应的冲击，且整体较为保守的二手交易趋势，进入夏季传统淡季后，成交量自然萎缩。
核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁）：2023年上半年成交量整体环比跌幅较小，同比大幅上升，在市场下行期，核心区域一手供应量有限，产品稀缺，区域配套与产品价值更为稳定，其保值与抗风险能力相对较强。
成交均价：客户未来预期悲观，成交价格上涨乏力
整体情况：受二手房核验价放松影响，除黄浦、金山区略有下跌外，其他区域2023上半年二手成交均价同比上升明显；而二手房市场的萎缩在价格上也有所体现，环比2022年下半年，二手成交均价涨幅下降，各区域均价涨跌不一；整体来说二手市场客户对预期悲观，成交量萎缩的同时，成交均价也上涨乏力。
核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁） ：核心区域诸如徐汇、长宁环比上涨，黄浦、静安有所浮动；整体影响相对较小。
二手市场豪宅类产品量跌价稳
内环内受市场影响小
2023上半年不同总价段项目二手成交量同比上涨，环比下跌，成交价同比、环比均上涨；在市场下行期，2000万以上住宅成交虽然成交量环比下跌，但均价环比上涨幅度较大，可见在2000万以上住宅的价值优势更为显著。
二手成交分布，内环外成交量占比高达90.17%，内环内占比9.83%。
2023上半年内环内成交量同比同比上涨幅度最大，高达90%，环比上涨1%；内环外成交量同比上涨，且环比下降，越外围环比下降幅度越大；可见内环内核心区域二手房价值优势更为显著。
2023年上半年成交套数环线占比
后市预判
➣成交：2023上半年新房供应放量，二手挂牌逐步增加，7-8月为传统淡季，若无利好政策刺激，市场低迷行情或将延续，9月及四季度或将有反弹机会。
➣区域：2023上半年核心区域表现优于外围区域；但下半年核心区域供应较上半年将大幅提升，叠加外围区域二手市场衰退压力传导，核心区域二手量价承压增大，加剧交易量萎缩与价格震荡。
➣高端市场：2023年下半年市区高端豪宅、低密别墅产品供应增加，将冲击二手市场，二手高端产品交易量有进一步走低可能，但价格预期保持稳定。
05、市场综述
主旨树信心稳市场
政策仍有发力空间
应对当前楼市信心下降，成交走低局面，政策导向以稳定楼市基本面为主、从房企纾困、降低利率等保护刚需及改善性住房合理需求，维护市场健康发展。未来有望以一区一策进行分类施政，部分板块将迎来更多利好。
内环城更供应放量
上海增添风貌名片
城市更新持续推进，据不完全统计，未来市中心待入市的风貌别墅已达20余个，更多“石库门”风格的别墅产品，有望重塑板块肌理，唤醒城市记忆，成为上海城市风貌名片。2023年，或许会成为里弄文化复兴的元年，引领新时代的海派风潮。
板块分化表现加剧
重点关切规划品质
上海楼市当下成交表现分化加剧，环线论已不再成为客户购买的唯一关注点，各板块的规划发展潜力、项目自身产品打造品质成为客户重要参考，品质回归或成后阶段楼市发展的关键热点。
新房市场量价趋稳
二手走势继续承压
上半年新房市场环比降低同比走高，虽有下滑但整体趋稳，后市仍持审慎乐观态度。二手方面受新房供应量分流等影响、市场信心下降，量价总体趋于下滑趋势，后续将继续承压。
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