2022年疫情以后，为助力上海经济复工复产，楼市供给节奏明显加快，“一月一批次”、每月万套的供应释放了积压的需求，土地市场复工开局反映积极活跃，前三批次揽金2713亿元，第四批次土地或将年内入市。
01、楼市政策
观点纵览
2022Q3以来，楼市政策较上半年整体趋松，多维度密集出台房地产利好政策，一系列楼市宽松政策相继出台，有助于刺激刚需及改善需求，提振市场信心。
1-9月上海楼市政策一览
疫情后，稳楼市政策连续出台，从信贷端、税收端、供给端、购买端等多维度定向有限放松，促成上海房地产市场迅速走出疫情阴霾并带动经济复苏。
1.20
央行降准 放松贷款
1年期、5年期LPR各下调5个基点，首套房贷利率从5.00%降至4.95%，二套房贷利率从5.70%降至5.65%。
4.12
临港放松限购
本市户籍人才个税或社保满1年即可于临港购房，在2022年重点支持单位工作的可缩短至3或6个月。
5.20
二次降准 放松贷款
5年期LPR下调15个基点，首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。
5.29
《沪五十条》出台
《上海市加快经济恢复和重振行动方案》发布一系列利好，加大房地产减税力度，全方位支持人才落户、购房，加快旧改、城市更新，加快商品房供应等。
6.07
放宽留学生 研究生落户
范围覆盖留学生、硕士毕业生，在沪“双一流”高校应届本科毕业生等。
8.22
三次降准 放松贷款
1年期、5年期LPR各下调5个、15个基点，首套房贷利率从4.8%降至4.65%，二套房贷利率从5.5%降至5.35%。
9.30
公积金降息 置换退还个税
5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。2022年10月1日至2023年12月31日购置住房符合条件者可“全额或部分退还已缴纳的个人所得税”。
三季度重要楼市政策——三大政策出台维稳市场信心
9月30日，财政部等多个部门密集出台全国性楼市松绑政策，涉及公积金利率、首套房贷款利率和退税，由于政策有一定滞后性，暂未对楼市产生过多助推作用。
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政策一：首套公积金贷款利率再次下调
政策内容：
自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这个政策时隔7年再次下调，对于使用公积金贷款的朋友来说，将进一步降低购买成本。据悉目前该政策苏州已经开始执行。而且苏州贷款最高额度可以达到90万，对于刚需首套客户来说这个政策还是比较实用的。无疑是给首套客户降低了月供压力。
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政策二：阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限
适用范围：
按照要求，此次允许下调新发放首套住房贷款利率的城市主要针对2022年6-8月份的新建商品住房销售价格环比、同比均连续下降的城市。业内人士认为，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即主要针对房地产市场疲软城市。
预计有23个城市符合要求。其中二线城市8个，三线城市15个。包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
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政策三：1年内置换买房，已缴个税予以退税优惠！
9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一消息，无疑利好房屋置换需求的家庭。
退税优惠
公告表明，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人：
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
金额认定
【现住房转让金额】该房屋转让的市场成交价格。
【新购住房（新房）】购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格。
【新购住房（二手房）】购房金额为房屋的成交价格。
退税条件
1、必须在同一个城市
纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
2、必须是产权人或产权人之一
出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
目前，上海对于出售满五唯一的住房，是免征个人所得税的。因此，主要是影响非唯一住房的卖家，具体上海会如何执行，需要进一步向各区房地产交易中心了解情况。
二十大与房地产
二十大再提“房住不炒”、“租购并举”，未来住房制度建设将全面提速
➣ 中共二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向。此次再次重申了“房住不炒”将成为我国长期坚持的楼市行业定位，未来的发展点立足于保民生、提品质。
➣ “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”与十九大一致。但未来预计“租购并举”的发展将提速。
“房住不炒”统揽住房工作全局，“租购并举”是我国进一步推进住房制度改革，探索房地产发展新模式。
后市预判
二十大以后，“把握新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局”将成为未来宏观政策制定的三大逻辑，随着外部环境的变化，世界格局的重构将对我国未来产业结构产生重大影响。内部环境同时也面临新旧动能驱动的转化，在重设中国经济增长的动力参数比重时，“房地产、基建、金融”的三角循环未来将被“科技、产业、金融”的高水平循环更替，可以预见“房住不炒”的行业方针短期内不会改变。
02、土地市场
观点纵览
土拍规则不断完善优化调整，更多企业有机会参与出现在土拍市场；宅地缺少内中环土地供应，集中于外环以外的区域，其中五大新城依旧为供地主力；参拍热度有下滑的趋势，平均溢价率下滑明显，底价成交比例超六成，优质地块扎堆明显，央企、国企成为土拍主力。
土拍规则小幅调整，增加随机值数量，加强公平性
第一批次规则放松
➣ 本批次地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。无需打分，直接竞价，利好低分企业，降低优质地块参拍门槛，鼓励多参与。
➣ 账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。成交保证金也相应下调。
第二批次 延续新规
第三批次 增加随机值
一次书面报价结束后，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个。
当前集中供地政策下的上海土地竞价规则
◆ 举牌竞价（价高者得）+一次书面报价（触及中止价）
◆ 设置房地联动价；加设中止价和一次书面最高报价：
① 两个有效报价，价高者修改报价，新报价小于等于平均价且大于价低者报价，即为竞得人。
② 三个及以上有效报价，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人；价差相同，报价低者为竞得人。
③ 一次书面报价环节首次出现两家相同报价时，触发“随价值”计入一个有效报价，所有已提交报价的竞买人 修改报价；若再次出现相同报价，相同报价的竞买人修改报价直至无重复报价，重新计算平均值价差。
土拍热度有所走低，平均溢价率下降明显
受疫情影响，22年集中供地节奏较21年明显提升，自6月一批次土拍结束后，7月二批成交，9月三批次成交，在如此高频大批量推售节奏下，三批次热度有所下降。三批次集中供应涉宅用地35幅，计容建面358万方，总成交金额1054亿（含4幅城中村地块），0流拍，平均溢价率2.3%，为集中供地以来新低。
国央企仍是土拍顶梁柱，联合拿地比例提升
➣ 纵观上海已完成的六批次集中供地成绩，22年三批次最冷。同比去年三批次，土拍市场都比较冷，其中一个因素就是由于房企的资金压力，但今年三批次比去年三批次更冷。
➣ 从成交来看，虽然成交总价创新高，但底价成交率也创新高，溢价率和触顶率创新低，意味着更多地块托底成交。
➣ 从拿地企业性质来看，国央企占比仍在高位，还坚持参加土拍的民企越来越少。同时联合拿地比重为近两年最高，企业合作意愿强烈，分摊成本和分散风险是大势所趋。
22年集中供地房企报名情况
底价成交比例、3家以上报名地块数量均增加，两级分化趋势更明显
非典型房企参与增加，典型房企力度下滑
“非典型”新面孔不断涌现，逐渐成为浦西托底主力，预计四批次持续增加典型房企投资额度减少、当年转化率降低，布局力度下滑。
房企参拍力度（投入资金量）
典型房企中仅中华企业、国贸、象屿在持续投资力度（三批次均参拍，投入金额未骤减）
2022年四批次地块推介预览
➣ 2021年2月24日，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。“两集中”是指集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，但22年9月已推介了37幅涉宅用，部分有望于今年四批次挂牌。
➣ 2022年预计供应商品住房用地522-592公顷，相比去年增加172公顷，最大增幅约44.7%。截至目前，上海共完成98幅地块，供应商品住房用地约456.7公顷（不含城改地块），完成率约77%。
后市预判
➣ 上海受疫情影响，土拍给房企预留一定利润空间以鼓励企业参拍，多家头部国央企房企欲投入上海土拍，快速提升核心城市的土地储备，提升市场占有率。
➣ 预计四批次依旧以国央企为主，核心地段地块受追捧，土拍阶层进一步分化，合作拿地模式仍为主流。
➣ 财政部在近日明确严禁地方通过举债储备土地，这也对地方城投企业拿地进行了限制，也将有效减少地方企业土拍托底的现象。
03、疫情后新房变化
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➣ 供应：市场供应集中在外环，市中心供应稀缺，一手供应节奏加快，今年有望多更多批次入市。
➣ 成交：市场供求矛盾依旧明显，但受后疫情时代的影响，市场趋向理性，矛盾逐渐缩小，消费者更多关注项目本身所承载的利益点，以及居住生活的实用性。
➣ 价格：受到后疫情环境影响，成交均价逐渐下行，波动源于市场的理性抉择以及更多刚需项目的入市。
2022年新房批次供应频率加快，新盘供应加速
自2月15日起，网上房地产平均1个月公示近期将入市住宅项目（除上海3-5月特殊防疫时段外），目前已推出5批，共190个项目五大新城（嘉定，青浦，奉贤，松江，临港）供应较集中，传统市中心区域（静安，徐汇，黄浦，长宁）供应稀缺。
五批次项目区域分布
2022年前5批次预售证发放分布环线及区域汇总
2022截至第五批次供应集中于外环，内中环供应稀缺。
➣ 2022年截至前5批次新房供应，上海住宅市场共取得190张预售证，与2021年全年6个批次预售证312张相比，仅完成去年发证的60%。从预证数量来看，与去年发行量相去甚远。
➣ 从环线来看，新增取证主要集中于外环以外,占预售证总发布数79%。内中环仍为各环线供应中最少，其次为中外环。
➣ 从区域来看，浦东主要供应区域为临港，浦西排名前三的则为松江、宝山及青浦等外围区域供应较为集中，传统市中心区域如黄浦、长宁无市场供应。
供应加速下，客户购房趋理性，各批次积分触发率逐渐降低
➣ 在已经完成全部认购的前五批次集中公示的190个商品住房项目中，70个项目触发积分摇号，整体触发率达到36.8%。经过疫情（3-4月）后的市场从第三批次开始热度逐渐降低，触发积分的项目比例呈下行，主要由于市场供应加速，客户选择愈渐趋于理性，会考虑更多合适其家庭结构的产品。
➣ 70个触发积分的项目比例分化严重，单价8万以下的外环线项目以及单价10万以上内环内项目受市场热捧。8-10万单价的项目由于市场供应少，以及客户理性抉择影响下呈断层式分布。
(截至10月19日)
一手公寓市场持续供不应求，均价回跌
2022年第三季度一手公寓市场简析：
➣ 供求分析：2022年第二季度受疫情封控影响，出现罕见的双月供应量和成交量均大幅下降的现象，供应端来看，4-5月连续无新房供应，挤压在三季度大量入市，导致三季度较二季度环比显著上升69.3%，同比2021年第三季度上升67.4%；成交端来看，在全国房地产价格下行的阶段，上海市场依旧上升显著，促使消费者愿意增加住宅在家庭资产分配的比例，同时在后疫情的影响下，消费者对于居住环境改善意愿增强，市场依旧处于供不应求的状态。
➣ 价格分析：2022第三季度价格较2021年度上升9.9%，环比上一季度下降18.4%。主要由于市中心供应稀缺，高端项目入市较少。
2021年至今一手公寓市场供求走势
一手别墅市场供求矛盾扩大，均价保持平稳
2022年第三季度一手别墅市场简析：
➣ 供求分析：从供给端来看，‘限墅令’敦使市场无大批量的别墅供应，同时受4-5月上海疫情影响，双月市场无供应导致第三季度供应显著上涨，与之同步上涨的是消费者对于别墅户型的青睐，继而市场依旧供不应求。青浦、松江及崇明等传统别墅项目集中拿证入市。
➣ 价格分析：在供应量低的情况以及单个项目总价高的影响下，别墅市场成交均价波动幅度较大。别墅市场均价集中在58,000-65,000元/平米，相较本年度第二季度，本季度成交均价下跌的主要原因也是来自于上一季度疫情后的集中释放批次的原因。
2021年至今一手别墅市场供求走势
市场偏好大户型及高品质
大户型多功能产品受市场青睐，相应市场提高对于大户型产品的供应。
截至第五批次，通过总价段与面积段相比，以及户型与面积段相比，可观察市面上150平米以内的户型都在集中供应能满足家庭使用所需的三居室。总价1000万以内的预算下，除受限于价格原因外选择100平米以内的产品，市场追逐的面积逐渐偏向100-150平米的改善户型，或角逐150-200平米的大户型产品。
低密度稀缺项目受市场追捧
注重风格设计的低密度稀缺项目更受市场青睐
房源：53套
风格：上海石库门
户型：叠墅 (4房2厅2卫)，联排（350㎡）
认购人数：170+
入围积分：79.92
社保系数：0.24
认购率：314%
产品特色：低密度洋房社区
房源：40套
风格：美式别墅
户型：3室2厅2卫、4室2厅3卫（125-170㎡）
认购人数：150+
入围积分：92.1
社保系数：0.15
认购率：395%
More
➣ 绿宝锦庭以及锦绣里均是供应稀缺，但认购率都是超过300%的“小而精”的产品。
➣ 产品设计上区别于传统的平层公寓型产品，两者更关注户型的实用性以及产品的风格性，分别打造了具有特色的低密度别墅以及市中心稀缺的城市别墅。
➣ 大户型设计满足置换家庭对于空间及使用的需求。
➣ 后疫情时代，消费者对于居所附带的花园、阳台等赋能空间需求显著上涨。
六批次供应特征
➣ 整体供应变少，与以往相比，此次供应仅28盘，合计10784套房源。
➣ 外围区域房源较多，五大新城尤其青浦供应放量，占据第六批次总房源的高位占总供应的 24.7% 。
➣ 从价格来看，几近半数项目单价主要集中在 6 万/平米以下 ，其中单价 8万以上的项目共计总数的 21.4% 。
➣ 积分触发率或将下降，由于多批次密集供应，核心区域以外的需求已得到较大释放，市场竞争加剧下，触发积分项目的比例或将有所下降。
预计 2022 年还将有第七批次项目入市。
后市预判
➣ 基于产业架构及人口导入的前提下，五大新城尤其临港的供应将继续放量，可以预见后续仍有不少优质项目等待入市。
➣ 随着市场供应频次的提升以及可供选择的项目的逐渐增加。理性化的市场下，未来触发积分的项目数或将减少。
➣ 户型实用性以及空间尺度，在后疫情时代成为了理性选择中的一个大命题，富有实用性的大户型项目，或有望成为市场新一轮的青睐。
04、二手市场
观点纵览
➣ 成交： Q3网签成交量延续了疫情封控结束后的6月热度，但7-9月成交量逐月下滑，成交均价同比下跌。
➣ 区域：核心区域量价稳定强势，五大新城利好作用的持续发酵，刚需小户型及国际社区热度较高。
➣ 高端市场：豪宅市场分化加剧， 2000万以上总价段豪宅成交量涨势显著，高端客户对于豪宅所能带来的生活品质提高更加认可，对套均面积的需求亦不断提升。
二手市场成交量逐月下滑，成交均价同比下跌
➣ 成交量：Q3网签成交量延续了疫情封控结束后的6月热度，达到5.7万套，高于封控前Q1的同时，相比去年同期上涨8.73%，但相较于2020年同期8.1万套的数量存在较大差距。Q3的热度延续主要由于在疫情期间积压的购买需求释放所致，但从7、8、9月网签成交量也可注意到市场成交量逐渐下滑，且下滑幅度逐渐扩大，二手市场热度呈现逐渐回落状态，而本季实际成交量相较网签成交量回落状态更为明显。
➣ 成交均价：2022年Q3成交均价相较Q2总体呈现小幅回温的状况，但相比2020及2021年同期均仍呈明显的下跌趋势。市场均价跌破4万元，整体二手市场逐渐遇冷。
2020-2022年二手市场成交套数与均价
核心区域量价稳定强势，刚需小户型及国际社区热度较高
成交套数：
核心区域仍强势，五大新城热度上升，刚需小户型为主导
➣ 核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁）：2022年Q3网签成交量皆保持同比上涨，后疫情时代，核心区域仍强势，加之一手供应稀缺，如徐汇区涨幅高达22%，徐汇滨江成交的活跃带动了区域的成交热度。
➣ 其他区域：杨浦区由于仁恒海上源、金隅外滩东岸等在内的新房供应激增，且产品热度较高，导致二手市场需求量降低；五大新城多地均涨幅超10%，其中松江泗泾佘山、奉贤柘林、青浦徐泾、嘉定安亭汽车城由于大型动迁基地集中网签，导致区域板块热度上升。
➣ 按板块划分，嘉定主城区上涨幅度较大，本季度与南桥新城并列第一，其次成交排名Top5分别是长期霸榜的周康、金山新城和惠南板块。本季度市场整体成交偏向外围核心区且集中于刚需户型，如嘉定主城与南桥新城两个板块成交较高的热门项目均价较低，约2万/㎡左右，且为100㎡以内刚需小户型面积段为主，周边配套普遍较为完善。
2021Q3与2022Q3各区成交套数同比分布
成交均价：核心区域基本维稳，青浦崇明显著增长，碧云板块进入前五
➣ 核心区域：除徐汇上涨2%外，其余三区基本维稳。该类地段由于单套成交总价往往较高，网签价格通常有不同程度做低以减少买入成本，从而呈现涨幅较小。
➣ 其他区域：青浦由于五大新城利好作用的持续发酵，加之优质的城市规划，Q3同比大涨7%，无论是成交量还是成交均价均表现亮眼；而崇明近年来由于包括“崇明世界级生态岛”在内的重量级规划影响，交通线路便捷程度明显提升，区域价格同比上涨显著高达8%。
➣ 按板块划分，Q3成交均价领先的板块仍然以淮海中路、黄浦滨江、衡山路等经典地段为主；老西门跌出前五，由以国际社区定位的碧云取代。在后疫情时代，具有较高项目质量、优越区域配套的碧云逆势增长，也侧面说明了当前市场买家相比过去更加注重居住品质，购房除了考虑地段外，决策更为理性。前5板块Q3成交均价环比有所下跌，但价格基本与2021Q3持平。
2021Q3与2022Q3各区成交均价同比分布
豪宅市场需求分化加剧，老牌核心区域及大面积产品更受青睐
➣ 从网签数据来看，套均总价2000万以上的豪宅客户对于套均面积的需求不断提升，偏爱套均面积达到300㎡以上的大面积、环境好、配套佳的产品（单价10万TOP10成交面积集中在150-400㎡），套均单价超过10万元；而1500-2000万总价的产品套均单价仅约8万元左右，豪宅市场已出现较大分化；除此之外，单价10万TOP10中御翠园及四季雅苑皆为独栋别墅产品，也侧面反映了后疫情时期，整个市场对大空间高舒适性产品的偏爱。
➣ 2022Q3不同总价段项目成交量均呈现环比大幅增长，其中1000-1500万的刚需改善型环比增长近80%；同比而言，2000万以上总价段豪宅成交量涨势显著，达到近30%。相应数字的增长背后，也说明在疫情之后，刚需改善群体的迫切需求，以及高端客户有较多对于高端项目带来的生活品质有效提高的置换需求。
2022Q3不同总价段产品成交统计
后市预判
➣ 成交：由于网签的滞后性，尚未实时反映出近期市场的热度变化，但从近期市场实际成交，结合今年一手项目高频次入市带来的“打新”热度，预期在未来数月，二手市场成交量仍将逐渐下滑，成交均价亦有一定影响。
➣ 区域：核心区域资产因供求稳定，预计后续仍将维持相应热度；外围市场除五大新城政策利好持续发力中，其余地区由于市场整体热度下降，或将受到较多冲击。
➣ 高端市场：后疫情时代，高端客户购房决策更为理性，考虑因素更多，除地段外，后续大面积、高舒适性、有优质圈层、高级物业配套、优质景观的“多元化社区”将成为高端市场追逐的热点。
05、思考和启发
房住不炒成长期方针
租购并举落实将加速
➣ 二十大在房地产上定调未变，未来更侧重于保民生、提品质。多主体供给、多渠道保障、租购并举正是保民生的重要体现。同时，提品质目标将指引未来的人居朝着更美好生活的方向迈进。
土地流拍或将上升
促使市场格局变化
➣ 当前财政部出手规范市场行为，严禁对地方政府举债储备土地来切实防范债务风险。对土拍市场而言，短期或将增加土地流拍，但长期来看，利于民企、中小型房企入市，百家争鸣市场才能规范发展。
政府力促保交楼
民生大计将成重点关切
➣ 保交楼作为民生稳定工作，政府推动下多家金融资产管理公司（AMC）已介入对房企的救助，帮助房企进行复工复产，但如何保障专项资金的安全，得到各方平衡，还需政策和监管的有力支持。
城市旧改精细运作
历史肌理得以更多重现
➣ 上海成片二级旧里以下改造收官，未来旧改将进入精细化运作新时代，保留富有文化价值的旧肌理，赋予新的功能，展现记忆中的味道将成为城市新的亮点。保护与发展平衡将成未来城市开发新的课题。
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