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第一太平戴维斯发布2023中国物流报告，报告将从宏观市场、区域市场、投资市场、未来趋势四大板块带您解析中国物流地产趋势与展望。
① 疫情驱散
省际货物流通通畅为疫情管控放松后最为直接的影响。如京廊武通道及湖州南绍兴北等跨区域存量去化有积极影响。大型消费及制造业中心城市的仓储物流项目在面对周边城市供应冲击下或将影响租金水平。
② 一线放量
伴随着城市规划的持续落地，在2022年长期供不应求的北京及深圳市场都迎来了新增供应入市。未来随着大兴机场区域的设施持续完善及平谷、通州、顺义空港等区域的规划落地，北京也将迎来仓储物流设施的增长阶段。
③ 多元投资
目前来看，产业及物流的基金团队组成依然分属不同架构。但随着近年来物流资产价格持续走热，一些物流资方也开始看产业项目。物流资本市场在两方博弈下价值也在调整，表现在资本化率在经历了持续走低后在2022年开始有所回升。
④ 消费分化
近年来开启的两极分化或将在未来持续：一方面一线及强二线城市资产表现持续走强，而其他部分城市仍将受到消费逆风的影响。此外，诸如消费者对食品安全及新鲜度的考量，以及市场对于预制菜及中央厨房等的需求仍将推动冷库市场的增长。
⑤ 厂房+仓储
政府对工业及物流用地税收及投强要求不断强化的当下，物流及工业相结合的项目越来越多的出现在市场上。基于开发商自身风险偏好及与政府合作程度，衍生出带定建客户拿地、底层生产楼上仓储等多种形式的物流+工业形态。
⑥ 公募REITs
仓储物流类公募REITs自上市以来在二级市场涨幅居各类产品首位。随着首单民营物流产品为底层资产的嘉实京东发售及已发行REITs的扩募，稳定的租金收入及需求预期支撑预计将在未来迎来更多的仓储物流产品入市，令这一新的退出渠道真正发挥市场作用。
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