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贝壳研究院:2020年4月北京全市二手房网签量约1.37万套 同比下降4.7%

随着线下带看恢复正常、前期累积的需求开始陆续入市,传统的3月小阳春因为疫情而滞后到4月。4月北京全市二手房网签量约1.37万套,环比增加75.3%,同比下降4.7%。链家实时成交量环比增加71.9%,同比增加14.1%,市场交易量的大幅增长带动价格上涨,4月北京二手房成交均价为57976元/平,环比上涨3.2%。

◾ 目前交易量虽有明显增长,但是仅为去年3月高峰水平的75%左右,且周度成交量连续两周下滑,拐点出现。市场情绪依旧较为平稳, 4月链家客户成交周期拉长至98天,达到历史高位水平,预计5月份北京二手房成交量将向下回调,全市成交量约1.3万套左右,整体房价将稳中微涨,预计涨幅不超过2%。

01、需求向改善轮动,二手房成交量增价涨

4月北京二手房成交量环比增加超7成。随着线下带看恢复正常及房贷利率趋于下行预期之下,前期累积的需求加速入市,北京二手房市场继续向上升温,4月全市二手房网签量约1.37万套,环比增加75.3%,同比下降4.7%。从链家实时成交数据来看,4月北京二手房成交量环比增加71.9%,同比增加14.1%。

改善型需求释放节奏加快。疫情之后,北京二手房市场的复苏源于刚性需求的率先支撑,4月市场则呈现出向改善型需求轮动的态势。从成交总价段来看,4月450万以上房源成交占比相较3月提高5个百分点。从面积段来看,4月90平以上房源成交比例相较3月提高3.3个百分点。换房需求是北京市场上的重要需求,刚需房源的业主是改善房源的潜在客户,所以市场成交会呈现明显的轮动特征。

二手房成交均价稳中上涨。市场集中成交带动价格的上涨,4月北京二手房成交均价为57976元/平,环比上涨3.2%,同比下跌5.7%,跌幅收窄。分城区环比来看,13城中10城二手房均价环比上涨,其中通州涨幅最大,达到5.3%。同比来看,仅核心城区西城和东城房价小幅上扬,涨幅分别为2.7%和1.3%,其余城区普遍跌幅在3%以上,其中门头沟区跌幅最大,为9.4%。整体来看,北京核心区域的供需矛盾相对紧张,且外围大量的新房分流了二手房客户,导致外围区域的整体跌幅更大。

02、市场出现拐点,内在动力不足

4月市场成交量虽然有明显增长,但是恢复力度并不大,反映出市场内在动力的不足:

第一,小阳春延后到4月,但是4月交易量仅为去年3月小阳春水平的75%;

第二,按照三月底判断,一季度的需求如果都“补”回来,二季度北京二手房成交量会增长60%,但是4月成交量同比增长14%,大幅低于预期,2020年1-4月链家二手房成交量恢复至去年同期的61%;

第三,周度数据看,成交拐点已经出现。

市场动力不足的原因在于两个方面:首先,疫情对于经济的冲击开始显现,未来收入不确定性增加影响客户信心;第二,调控政策并没有放松,LPR虽然下降,但是首付比例这一关键要素并未发生变化,影响市场预期和入市客户的积极性。

03、市场预期较为平稳,预计5月交易量自然回落

从市场情绪来看,目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳。4月北京二手房房源成交周期环比拉长3天至161天,客源成交周期环比拉长5天至98天,买卖双方成交周期均已达到历史高位水平。带看成交比相较3月的47进一步增加至59,带看转成交难度加大,说明买方的观望情绪依旧较为浓厚。

从业主预期看,新入市业主并未出现明显的涨价现象,4月新增房源挂牌均价环比微涨1%,基本趋于稳定。从业主调价行为看,4月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升4.8个百分点至16.6%,但是业主降价成交依旧是市场主流现象,超8成业主通过下调报价才能达成交易。

对比历史数据,北京当期的高潜客源量(近三个月月均带看4次以上)对下一期成交有较为明显的预测作用,近一年的转化比例稳定在13%左右,按照这一比例推测5月北京二手房成交量将会下降15%左右,预计全市成交量约1.3万套左右,整体房价将稳中微涨,预计涨幅不超过2%。

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