全球哪些大城市是鬼城？

近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情进行况调研，而造出一座座“鬼城”。 这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。

空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是 “待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。

西方国家有 “出租空置率”和“自住空置率”两个概念 ，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。

而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期， 故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。

我国国家统计局一直没有房屋空置率的标准统计方法，只有“待售面积”这一概念。关于中国住房空置率的数值，也就一直没有官方统计数据。在此，小编列出几个数据供大家参考，不保证精准性。

根据2014年，西南财经大学发布的中国城镇住房空置率调研报告认为，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。

住房空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。 按照较常见的判断标准， 商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为房屋库存严重积压。

如果住房空置率在3%以下，则说明房地产市场相当健康 ，出现供不应求的现象。所产生的空置基本是因为招租、装修、出售等房屋空闲期的“自然空置率”，与经济学中“自然失业率”类似。

国内的房屋空置率自然不算低，小编今天也带大家了解各主要国家和城市的住房空置率，为有意赴海外投资的朋友提供重要信息参考。许多朋友到海外购置投资房后，多半会用于出租，所以本文主要考察出租空置率。

大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有： 纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等 ，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。

1 美国

根据美国圣路易斯联储的数据显示， 2016年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。

美国历年住房空置率走势（来源：圣路易斯联储）

根据美国人口普查局的跟踪， 全美2016年第三季度的出租空置率为6.8% ，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。

来源：美国人口普查局

纽约大都市圈的空置率为4.2% 。 此外， 洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。 整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约 曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右 ，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。

曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）

2 加拿大

加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。 在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5% ，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。

其中， 维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低 ，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。

加拿大主要城市及全国的住房空置率（来源：CMHC）

3 澳大利亚

根据澳大利亚研究机构SQMResearch上周发布的报告显示， 2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%， 较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。

澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）

其中， 悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和1.9% ，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。

4 英国

根据英国人口普查局的数据， 2016年第一季度英国的自住空置率为1.7% ，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。

英国自住空置率（来源：英国人口普查局）

英国2016年的出租空置率为7% ，比金融危机前后的11%降低了不少，租赁市场也回归合理区间。

英国出租空置率（来源：英国人口普查局）

5 日本

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查。最近一次的调查是2014年，统计了 2013年10月为止的日本全国住宅空置率，达到13.5%。

不过，在统计的口径上的不同，也对日本住房空置率产生了影响，其中许多空屋是文首提到的“自然空置率”所造成。 有5%的空置房屋是度假别墅，3.8%的房屋因为在出售期，另外38.8%的空屋则由于房主去大城市工作、住院，或等待拆迁所造成的房屋自然空置。此外，老龄化导致的老人去世，也产生了不少郊区空置的别墅。

日本房屋库存和空置情况（来源：日本总务省统计局）

分行政区来看，日本各地的出租空置率普遍较高，人口老龄化和各地区的人口净流出无疑是最大原因。空置率最低的是东京都，为14.5% ；而第二大城市大阪的空置率都达到了20%以上，这说明日本投资地产时，一定要注意选择地点，东京是少有的可投资的地区。不过即便在东京，选购房产是也要注意具体的区域和选址问题。

日本各地出租空置率（来源：Home’s不动产投资）

在东京市内的23个区中，平均为11.9% ，比整个东京都略低，而以下分别是空置率最低和最高的几个区。不过正如之前所说，日本统计的空置率略高，与统计方法、郊区和乡村的独栋别墅中老人离世所造成的空置有关，也与人口流动有关。 全日本人口净流入最多的依然是东京都地区，加上奥运概念，东京依然是日本为数不多的值得投资的城市。

6 新加坡

根据新加坡城市发展局的报告， 当地私人住宅（除政府组屋外）2016年第二季度的空置率为8.9%， 比今年第一季度的7.5%上升了1.4%。空置房屋增多，使得新加坡的私宅价格连续多个季度呈现下跌趋势，这与政府抑制房地产投机的多项政策有关。

新加坡私人住宅统计报告（来源：新加坡城市发展局）

7 新西兰

根据新西兰先驱报的报道，奥克兰的公寓空置率为2.5%，而别墅的空置率仅为1%。但根据新浪美股的报道， 奥克兰的房屋空置率缺高达6.6%， 许多住宅处于闲置状态，主要原因是海外买家购买房屋后，并没有居住亦没有出租。

8 总结

（1）各主要投资国家中，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好 ， 均属于充分出租的状态，房屋供不应求；美国、新西兰次之，出租空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高，与政府抑制投机、老龄化、人口净流出等因素相关。

（2）澳新美加四国的主要投资热门城市，空置率普遍比较乐观 ，若购买投资方的话，获取出租收益不是难事。这些城市的租赁市场都处于健康状态，出租率普遍很高。

（3）赴新加坡、日本投资，一定要选择好的地段和地区进行投资。 新加坡本国就是一个城市，空置率较高，因此需要选择人流大的区域进行投资，有利于提高房屋出租率；而日本则以东京为主要投资地点，又以东京市区空置率较低的区域、人流量较大的地铁站、交通干线沿途为选择投资标的的主要参考标准。

（4）不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值。 该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。

第一是增值空间。 如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。

其次是租金回报率（租售比）。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。 只要选择了好的投资房，年回报能达到5%或以上。

此外，要结合当地的经济水平和租金水平考虑。 如果某地虽然出租率很高，但租金水平却很低，则不适合投资。只有选择租金水平高、出租空置率低的城市进行投资，才能将自己的收益最大化。

最后，汇率变动是不得不考虑的因素。 关于这一点，首先应参考本币和当地货币历史的汇率走势，看现今的汇率是否处于低位；还应该分析之后的汇率走势，以做出精准地投资判断，规避汇率损失，甚至享受外币计价资产因汇率升值所带来的实惠。

只有结合各个国家和城市的情况，进行综合分析，才能选出投资收益最大的城市和投资标的。