戴德梁行:2016年Q3中国对外投资市场报告

              市场概览

  • 截止到八月份,中国海外地产投资(大宗交易)总额再创新高,达到 235 亿美元,已接近 2015 年全年的 257 亿美元的投资额。
  • 由于国内一线城市高品质可售资产的稀缺,以及核心或核心增长型资 产收益率不断被挤压,越来越多的国内投资者转向海外寻求投资机 会。
  • 另一个促使海外投资增长的原因是人民币的贬值预期以及美国,英国 等成熟市场的借贷利率继续维持历史低点。
  •  由于投资者正不断多样化他们在全球范围内的投资组合,戴德梁行预 测中国的海外投资在短中短期内将会持续增长。短期内,美国,澳大 利亚,英国,德国和法国仍是投资的热门目的地。同时,投资者将继 续最倾向写字楼资产,酒店以及土地开发紧随其后。

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经济概况

第二季度,与去年同期相比,中国仍维持着自 2010 年以 来最缓慢的季度 GDP 增长率(6.7%)。尽管中国经济放 缓,非金融类的境外直接投资 (ODI) 却表现强劲,在 2016 年的前八个月里,达到 180.6 亿美元的新高,与去 年同期相比增长 53.3%。相比之下,外商直接投资 (FDI) 表现一般,同比增长仅为 4.5%。

境外投资资产类别

根据 Real Capital Analytics (RCA) 的数据显示,写字楼 和酒店投资仍是投资者最青睐的资产类别。截止到今年八 月,写字楼市场的交易金额占中国海外交易额的一半以 上,酒店投资占据 33%。

写字楼凭借着其较为稳定现金流的优势成为中国投资者的 首选。在一些发达国家,比如美国,英国,写字楼租约通 常为 10 年以上,这大幅度降低了物业空置的风险。除此 之外,成熟市场的写字楼资产抗跌性较强,保值性也较 高。另一方面,酒店物业,虽然易受到季节因素的影响, 但在美国,其平均资产回报率相较写字楼物业更高。投资 著名酒店所带来的声誉也是酒店资产近年来受青睐的原因 之一。

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境外投资目的地

于今年前八个月,美国占到了中国海外地产投资总额的一 半以上。美国近期的经济复苏以及美元的强劲走势,使得 国内投资者在美国的投资量已达 57%的市场份额。香 港,澳大利亚,英国,加拿大均为今年投资热门地。这五 个市场已经占到今年海外投资的 97%,相较去年更集中 在发达国家门户城市,体现了今年中国投资者较为保守的 投资倾向。

对于中国投资者来说英退欧恰好带来了不可多得的投资良 机。英退欧不仅给中国投资者带来了价格和利率上的优 势,同时也是收购一些优良资产难得的机会。最近的一个 例子就是深圳万科于 9 月在伦敦收购了 Ryder Court 写字 楼 。此物业为英国基金公司 Henderson Group 于英退欧 公投后,为了应对投资者的兑现需求而将 Ryder Court 进 行出售以增加现金储备。

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未来展望

根据 2016 年前八个月相当活跃的投资交易活动,戴德梁行预测,2016 年全年,中国对外大宗交易将比去年同期增长 37%,投资额有望创新高至 350 亿美元。随着国内基金和海外资本不断增长,海外房地产市场的资本流入狂潮才刚刚开 始。

今年海外资本投资明显集中在成熟房地产市场和门户城市当中。戴德梁行预测美国,澳大利亚以及英国等发达国家在近 期内仍将是中国海外投资的热门目的地。长期来看,随着中国投资群体在海外资产管理和运营能力的不断提升,为了打 开更加广阔的投资空间,投资者可能会把眼光放在更多新兴市场中。投资的模式也将变得更加多元化,越来越多的投资 者将会尝试通过投资基金或与当地有营运管理经验的公司组成联营体等方式投资海外地产。

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