2023年上半年全国土地市场报告：整体规模下滑市场分化加剧

一、2023 年上半年全国土地市场情况

1、全国宅地市场成交下滑3 城，三四线城市收缩明显

2023 年上半年全国楼市先扬后抑，而土地市场表现也较为 “拘谨”，58 安居客研究院数据显示，上半年全国共出让地块 25516 宗，合计规划建面 132054 万平米，分别同比下滑 15% 和 17%。从涉宅地块看，下滑幅度则更为明显，2023 年上半年共成功出让地块 4854 宗，合计规划建面 26237 万平米，分别同比下滑 30% 和 37%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，2023 年多城未完成原定的供地计划，且市场去化不理想，尤其是三四线城市库存高企，通过调整今年供地计划，减少推地，可以从供给侧恢复市场活力，利于行业长期稳定发展。

数据显示，三四线城市2023 年上半年成交土地宗数同比下滑幅度领跑全国，达 16%。从涉宅用地看，三四线城市的同比下滑则达 31%。在市场下行周期，核心城市往往更受到房企关注，即使三四线城市一再放松土拍规则也面临较高的流拍率。

从成交结构上看，涉宅用地在2023 年上半年的比重明显降低，仅 25%，但由于其中一二线城市的成交比重有所提高，导致在出让金额上下滑幅度并没有总量上下滑明显。

2、宅地溢价和楼板价双升

全国土地成交平均楼面地价呈下行趋势，但涉宅地块楼面地价却波动上扬。58 安居客研究院数据显示，2023 年上半年全国涉宅地块楼面地价达 4308 元 / 平米，同比上涨 22%，溢价水平同样呈现上扬至 6.34%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，由于今年年初销售资金回笼，房企融资政策优化，房企的资金紧张度有所缓解，加之地块出让节奏 “少量多批” 及各种土拍政策的优化，也降低了房企入市的门槛。因此今年 4 月份以来热门城市核心地段地块遭遇房企争抢的现象频出，导致了较多地块出现触顶成交，直接拉高了溢价水平。

3、全国宅地收金1.13万亿，北京、杭州超千亿

从全国土地出让金走势看，和出让总量趋势相同，2023 年全国共斩获土地出让金 15576 亿元，同比下滑 19%，而涉宅地块由于供地下滑更为严重，因此土地收金方面下滑幅度也更甚，全年收金 11307 亿元，同比下滑 23%。北京、杭州、上海在 2023 年上半年的土地出让金城市榜单中分列前三位，其中北京和杭州的出让金分别达 1076.73 亿元、1061.18 亿元，远超第三位上海约 480 亿元。（具体见城市榜单）

4、上半年宅地流拍率跌至13%，三四线城市回落幅度最大

2023 年上半年，全国涉宅地块流拍 711 幅，流拍率为 12.78%，相比之前出现大幅回落。一线和二线城市的流拍率绝对值相对更低，而三四线城市的流拍率较之前下滑幅度最大，从 2022 年下半年的 28% 下滑至今年上半年的 14%。

58 安居客研究院分析师许之静指出，流拍率大幅下滑得益于各地推地的谨慎，北京、无锡、郑州等城市采取了预申请、预公告的制度，一方面有助于政府对市场进行摸底，及时调整土拍政策，另一方面，也能够给开发提供跟充裕的时间准备资金。但城市分化严重，三四线城市地方平台托底的现象依旧比较突出。

二、重点22 城（原集中供地 22 城）情况

1、“少量多批” 推地，上半年量跌价涨

行业新周期下，集中供地规则优化政策出台后，宅地出让节奏相对前两年，将更为平稳地分布在各月，回归常态化供应，因此土拍市场也呈现出较强的季节性特征。58 安居客研究院数据显示，今年 1-6 月原集中供地的 22 城宅地出让总量呈攀升态势，上半年合计出让宅地 446 宗，合规划建面 3960 万平米，合计出让金 5881 亿元，均相比去年上半年出现 2 成左右的下滑；但上半年 22 城平均楼面地价为 14851 元 / 平米，同比上扬 11%，较去年下半年上扬 24%。这主要是由于 22 城中的相对低能级城市供地量大幅缩减，导致热门一二线城市的占比提高对楼板价进行了拉动。

2023 年各地政府推地呈现 “少量多批” 的特征，但从总量上看，并没有出现增加，一是由于企业将精力放在冲销售业绩和保交付上，另一方面，市场信心依旧不足，政府通过少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低了短期内的资金压力。

2、溢价水平“先扬后抑”，警惕下半年流拍率再度高企

从2023 年以来的重点 22 城的月度溢价水平看，呈现 “先扬后抑” 的态势，上半年溢价率呈现走高态势，整体为 8%，而去年上半年和下半年分别为 5% 和 3%；据58 安居客研究院统计，上半年 22 城出让的 446 宗宅地中，触达最高地价的地块数达 151 宗，占 34%，而在去年该比重仅为 12%。

而从流拍率看则呈现“先抑后扬” 的态势，但上半年流拍率整体为 3%，依旧低于去年上半年的 10% 和下半年的 5%。22 城中上半年出现宅地流拍的仅 6 个城市，分别为成都、广州、合肥、济南、天津和郑州。

尽管在今年上半年，收到土拍政策调整及一系列提前的“拟供应”、“预申请” 等制度承托，整体流拍率出现下滑，但是 6 月份我们监测到流拍率又出现抬头，且而下半年通常推地量加大，竞争激烈程度或减弱，要警惕流拍率再次大幅提升的情况。

3、民企拿地积极性提升，比重升至 4 成

2023 年上半年各类房企拿地占比中，变化最大的是地方平台和民企，58 安居客研究院数据显示，上半年民企积极入市，拿地比重上升至 40%。除了市场略有回暖带动民企入市外，地方平台举债拖地别禁的明文条例，也使得地方平台托底的现象出现减少，拿地占比由去年下半年的 31% 下滑到 13%。

58 安居客研究院分析师许之静认为，民企拿地积极性上升明显，说明部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，由此带动土地市场的复苏。同时，基本面较好的城市，及不断优化的限购政策，都是促使民企频频出手的原因。如杭州今年以来其民企拿地占比达 76%，而以深耕为主较少高杠杆扩张，成为当今局势下比较稳妥的生存之道。

从具体城市看，杭州、合肥、无锡、宁波等长三角城市民企拿地比重较高，都在4 成左右；一线城市的国央企（不含地方平台）拿地比重依旧非常高，如上海占到 63%，北京占到 79%；地方平台拿地占比相对较高的城市中，济南、郑州的流拍率也相对较高。

58 安居客研究院分析师许之静指出，一线城市地价较高，央国企资金雄厚，往往在市场颠簸周期依旧能够稳扎稳打；长三角热点城市受上海辐射，经济发展水平较高，但地方房价亲民，更容易被实力民企或深耕当地的民企拿捏；而低能级城市由于市场存量高，存量土地庞大，即使在各项购房利好政策刺激下去化也非常有限，因此房企入市意愿也就相对较弱，这时就会需要地方平台 “出手相救”。