1、 报告摘要
新房市场表现平稳，需求走向两级分化，需求侧支持仍是政策重点
Ø 重点政策：国内房地产政策延续宽松基调，重在稳定房地产市场，保障民生；地方政策仍以购房需求侧支持为主。
Ø 市场热度：5月新房找房热度与4月基本持平，一线城市热度下降幅度较大，二三线城市热度小幅反弹；70㎡以下刚需和200㎡以上终改产品热度占比提升，购房需求两级分化趋势显现。
Ø 项目供应量：5月新房项目数量合计环比微增0.4%，受市场需求走弱影响，开发商希望通过推盘提升去化，项目总体去化减弱，致项目总量缓慢提升。
Ø 价格分析： 5月全国重点监测的65城新房线上均价为17711元/㎡，环比微升0.08%，随着热度趋于稳定，房价涨跌幅收窄，市场或将进入僵持期。
2、 新房重点政策回顾
2023年5月，国内房地产政策延续宽松基调。中央层面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告提出，要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；要满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险；要因城施策，支持刚性和改善性住房需求等。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍4月份国民经济运行情况，也指出房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。
地方层面，政策仍然延续住房需求侧来支持，如发放购房补贴、优化限购限贷、提升公积金贷款额度等措置，旨在缓解购房压力，提振购房需求。总体来说，本月政策出台以三四线城市为主，部分热点城市继续微调，政策的频次和力度较前期有所减弱。
3、 热度分析
3.1重点城市新房找房热度
5月，重点65城新房找房热度环比保持稳定，微跌0.2%，同比继续下跌，跌幅超过20%。市场需求经过3、4月份的逐步冷却，目前已经达到短期内的低水平，在当前环境下，这一状况未来或将持续。
3.2各能级代表城市新房找房热度
5月，不同能级城市新房找房热度走势出现分化，一线城市热度继续下降，二三线城市热度小幅反弹。从全国重点城市热度变化情况来看，威海热度增长最多，淄博、大连也超过10%，三亚热度降幅最大，超过20%，其次是海口，热度下降16%。
具体来看，一线城市新房找房热度环比下跌4.4%，其中深圳表现最平稳，新房找房热度环比微降0.2%。上海降温最多，热度下降7.7%，新房市场“以置换“打新”为重要的目的，但近期二手房市场也出现降温现象，其交易节奏放缓后，也影响到新房的交易速度。
二线城市新房找房热度环比上涨0.4%，其中大连新房热度上涨11%，三亚、海口热度回落最大。三亚一方面是受供应限制，另一方面5月天气逐渐炎热，进入旅游淡季。海口主要是本地需求有限，并且对楼市后期预期不足。
三四线重点城市新房找房热度环比上涨1.6%。其中威海热度上涨超过20%，烧烤出圈的淄博热度继续上升。受异地置业客减少影响，珠海热度下降最多。
3.3各能级代表城市产品访问热度
5月，一线城市三房、四房及以上找房热度占比下降，1房和2房热度占比微微上升，反映改善型需求开始回落。二三线城市4房及以上户型热度占比均呈微降趋势，改善型需求仍在持续入市。
从面积段来看，一线城市200平方米以上和90平方米一下的产品热度占比均提升，显示市场刚需和终极改善需求仍然在寻求释放，原来市场主流90-120平方米产品热度占比微降。二线城市90平方米以下刚需产品、300平方米以上的终极改善产品热度占比微升，90-150平方米刚需刚改产品热度微降。三线城市70-150平方米新房产品热度占比下降，50平方米以下、200平方米以上产品热度占比提升。
可以看到，各能级城市前期积压的主流刚需、刚改需求的释放逐步接近尾声，市场热度开始走向刚需和终极改善的两级分化。
4、 项目数量
4.1重点城市新房项目数量及环比走势
5月，重点65城新房项目数量合计环比微增0.4%，待售项目和在售项目数量均有增长。随着近两个月多数城市需求走弱，去化承压，开发商希望通过推盘提升销售量，但需求逐渐释放，新增需求不足，致项目总量缓慢提升。
4.2各能级代表城市新房项目数量及环比走势
5月，一线城市项目数量环比连续5个月上升，二线城市项目总数环比微降，三四线城市项目总数量环比下跌12个月之后，本月开始增加，这显示现阶段多数城市房地产市场去化开始走弱。
分梯队来看，一线城市新房项目数量环比上涨约1.2%，延续开年以来的趋势。其中，北京项目量均环比微减1.2%，上海、广州和深圳三个一线城市项目数量继续上升。
二线代表城市项目数量环比微降0.2%，其中大连、海口涨幅最大，主要受市场热度下降，成交放缓影响，分别增长4.1%和2.7%。福州降幅最大，为3.3%。
三四线代表城市环比增加1.5%，南通增长比例最大，由于去化速度慢，项目数量环比持续增长，5月涨幅超过17%；其次是泉州，项目总数增长4.5%。另有绵阳、柳州等少数几个城市项目数量下降。
5、 价格分析
5.1重点城市在售均价及环比走势
5月60个重点城市新房在售均价17726元/㎡，环比微涨0.08%，表现相对平稳。其中24城新房在售均价环比上涨，29城房价环比下跌。
从区域来看，华东区域城市在售项目房价表现较为坚挺。随着热度的逐步趋于平稳，房价变化区间也收窄，潜在购房者或将逐步进入观望期，市场进入僵持阶段，未来新房价格可能面临更大压力。
5.2各能级代表城市在售均价及环比走势
5月，各梯队城市新房在售均价表现相对稳定，上下波动幅度较小。
分能级来看，一线城市整体价格环比微跌0.5%，较上月跌幅稍大是由于四个一线城市在售新房项目均价环比均呈下降趋势。其中，主要是由于深圳在售均价跌幅最大，下跌1.3%，跌幅在65中位列第四。市场成交压力增大下，市内多数区域新房价格均有小幅下跌。
二线城市新房在售均价环比微升0.3%，其中16个城市均价上涨，14个城市均价下降，2个城市房价基本持平。其中三亚均价环比上升最多，约1.4%，主要是由于在售房源少，在售房源价格高。海口均价环比下降最多，约1.8%，购房需求弱，市场承压。
三线城市新房在售均价环比保持稳定，9城价格上涨，13城价格下跌，2城价格基本持平。其中咸阳跌幅最大，为1.4%，主要受市场热度降温，成交下滑影响。泉州涨幅最高，为1.5%。
5.3重点60城新房在售均价地图
5.4重点60城新房在售均价环比涨幅排行榜
更多阅读：
