58安居客研究院：2023年4月全国二手房月报

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.4.25

自然资源部：我国全面实现不动产统一登记

4月25日，据新华社报道，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

点评：首先，通过不动产等能够对公民物权的确认，从而更好的保障公民的不动产权利。在不动产登记过程中，尤其是非国有使用权土地权属负责，并且还有历史遗留问题等，导致部分公民的不动产权益得不到有效保护，当前能够全面实现不动产统一登记之下，表明经历了10年的努力，不动产权属问题已经得到解决。其次，通过统一的不动产登记制度更好的管理房地产市场。10年前楼市调控都是全国性的政策为主，后期逐步实施差异化的一城一策，当前楼市政策已经更为精准的实行一区一策，这都是全面实现不动产登记政策之下才得以实现。还有，全面实现不动产统一登记可以为房产税的征收提供技术支持。因为房产税征收的需要对全民房产的情况进行详细评估之后才能够制定即能够保证老百姓的合理住房需求，也能够抑制投机性的购房需求。

l 2023.4.10

住建部部长最新表态：发挥房地产业“顶梁柱”作用！

4月10日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹到中国建筑科学研究院有限公司调研。倪虹指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。要充分认识到我们在经济社会发展中的重要位置，增强责任意识。行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，深入推进供给侧结构性改革，满足人民群众对美好生活的向往。

点评：住建部长的表态主要体现出房地产对经济的贡献，不论是建筑业还是房地产业都是经济发展的重要基石，并且也能够极大的创造就业和税收收入。并且，居民的生活水平的改善，也是需要不断的对居住条件的改善来完成，因此，房地产的发展也显得尤其重要。不过，从当前部分限价城市来看，项目产品单一，创新力度不够，也会阻碍购房者改善需求，并且限价之后锁定了开发商销售，那么提高利润的路劲只有降低成本，因此产品品质也会得到限制，也是和领导讲话精神相违背的。

2. 地方性政策

l 深圳–2023.4.22

相关部门要求中介严格按指导价进行公示否则将暂停交易权限

4月22日消息，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。据了解，多家中介机构表示，尽管深圳二手房参考价政策不做调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。目前，深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP，以最新5年期LPR公布的4.3%计算，即分别为4.6%、4.9%。

点评：深圳在2020年初推出二手房指导价之后，成为整个深圳市二手房交易持续两年多低迷行情的导火索，此次银行在放贷的过程中放弃二手房指导价政策可能成为二手房市场企稳的风向标。实际上在信息透明的需求之下，二手房指导价政策阻碍了买卖双方获取真实房价信息的渠道，是和房地产经纪学会的“真房源”标准中的真实价格是相冲突的。首先，二手房指导价已经是两年前的价格，和当前的时长是完全脱钩的；其次，这个指导价也并非是房东意愿真实反映。那么，目前购房者根本没有渠道获取到房源的真实的，具有参考意义的房价，使得购房者在买房选择过程更为困难。

l 杭州–2023.4

连续两个区域实行“一区一策”的楼市调侃过政策

杭州限购区域再次调整，钱塘区的下沙街道和河庄街道加入差异化限购的范围，即外地户籍只需1个月社保即可购买该区域内新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套不受落户5年限制。早在去年9月份，白杨、义蓬、新湾、临江、前进等街道宣布放松限购，至此，杭州钱塘区全域放松限购。

4月23日消息，杭州市临平区日前放宽了限购政策，将临平街道加入临平区限购放宽区域。结合去年当地已将另外七个镇街列入限购放宽区域，这意味着外地户籍只需1个月社保即可购买该区新房或二手房。外地户籍居民二套房政策未进行改变，目前仍然只能购买一套房。差异化限购措施此前只在部分街道实施，目前该措施覆盖至全区范围。该政策已开始执行。

点评：杭州连续多个区域实行“一区一策”的楼市调控政策，是楼市调控精准化实施。对于杭州而言，城市范围相对较大，一个城市实行统一的调控政策的话，部分边缘区域或者交通配套相对不完善的区域房地产去化难度肯定会较大，那么通过政策的细化，从而解决这部分区域楼市去化压力。

l 北京、上海–2023.4

带押过户

4月11日，据招商银行上海分行消息，该行近日成功发放“带押过户”贷款200万元。这是该行上海分行落地的首笔二手房“带押过户”业务。

3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。日前，多家银行表示，尚未接到开展二手房“带押过户”的通知和具体操作细则，“带押过户”落地操作或仍需时日。另有少数银行称，目前只能实施同一银行的二手房“带押过户”业务，跨行相关业务暂时还无法落地。

点评：北京此次出台的“带押过户”政策是跟进自然资源部的相关政策，那么从四个一线城市来看，目前仅有上海尚未执行该项政策，并且也有风声提到上海部分银行已开始执行“带押过户”政策，但是对房地产经纪门店调研中，普遍都未收到该项政策的实施，但是对于上海未来全面实施“带押过户”政策的信心还是相对较大，而随后就有新闻报道招行实行带押过户。因此，对于一线城市而言，都已进入存量房时代，更需要提升二手房交易安全性、降交易成本的相关工具和政策。

二、全国40城二手房市场

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：经历了春节过后的一波楼市反弹之后，各个城市二手房成交都出现了不同幅度的回落，其跌幅躲在10-20%之间，主要还是购房需求无法得到延续。从数据来看，二手房市场景气度指数在4月出现明显拐头乡下走势，并且已跌至偏冷和冰封的临界值，主要也是需求不足导致。在持续保交楼，旧改房票只能购买新房等一系列利好一手房市场的政策加持之下，二手房市场相对就冷清了不少，在当前置换和改善需求为主的情况之下，出台更多的利好二手房的政策是有利于盘活整个楼市的重要一环，并且适当的放开新房的限价也能够促使二手房交易活跃度的提升。

1．全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年4月，全国40城二手房在架套数为330万套，环比上月下跌0.4%，基本与上月持平。目前在架量基本达到相对稳定的状况，新增挂牌量无法大幅提升的情况下，在架房源也会逐步小幅回落。