58安居客研究院：2023年5月全国二手房市场月报

一、全国二手房相关政策解读

1. 全国性政策

l 2023.5.8

住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》

房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。对此，《意见》从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等10个方面提出相关要求。

点评：①政策首先提出了对经纪人的规范，因为房地产经济活动的主体是经纪人，通过对其规范的管理能够保证后续服务的可追溯，从而提升服务质量。②重新对经纪服务内容的定义，从而规范经纪公司服务内容，也为其后续服务收费提供依据。③鼓励按成交价的高低进行阶梯收费，目的是降低高价房源的交易成本，但是刚需对交易成本的敏感度会更高，因此该项政策实施难度较高。④经纪行业的捆绑销售和操纵经纪服务收费多出现在部分垄断企业中，他们会通过其市场支配地位，肆意提高中介收费，甚至通过拆分服务来进行收费，因此，在行业协会不能放任收费的市场化，应像相关部门二手房指导价的情况下，也可以政府出台相关房地产经纪服务指导价政策。⑤个人信息的保护在国家层面做的相对完善，因此该政策重申主要是对经纪人起到警示作用。

l 2023.5.22

央行：加强政策发布解读和热点回应有效引导市场预期

5月22日，据中国人民银行官微，近日，人民银行召开2023年办公室工作电视会议。会议要求，2023年办公室系统要深入贯彻落实党的二十大精神，以最高标准、最硬作风、最严纪律、最高效率做好办公室各项工作。政治上坚持走在“第一方阵”，要对照习近平总书记提出的“五个坚持”要求，把讲政治、顾大局、讲忠诚、敢担当落实到办公室工作的各领域全过程。作风上坚持作全行表率，要以“时时放心不下”的责任感，办好每一份文、每一次会、每一件事，传承发扬极端负责、严谨细致、高效专业、顽强拼搏等优良工作作风。

点评：当前楼市政策出台之后都是各个地方政府根据各自情况出台相关细则，有的地方性政策可能会出现和大方向偏离的情况，因此，央行此次发布加强政策发布解读和热点回应是一项极好的政策执行纠偏措施，并且有官方的解读，也会比部分专家解读更具有权威性，保证政策的公信力和执行过程中的正向而行。

2. 地方性政策

l 福州–2023.5.31

福州市房产中介协会发出系列倡议：降购房成本强机制管理

二手房交易中的佣金标准，是买卖双方共同关注的话题。近日，为响应国家住建部和市场监管总局发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》，我市房地产中介行业协会经广泛走访调研、听取多方意见建议后，发出一系列行业倡议，呼吁合理调整二手房产交易佣金标准，促进房产消费复苏。

点评：①福州市出台两部委《关于规范房地产经纪服务的意见》细则的城市，总佣金支付依旧是3%的比例，和原先比例并无变化，并不能真正降低买卖双方的成本。②据了解，福州市中介费之前是由买方支付1%，卖方2%，但实际操作中，一般都是默认买家承担中介费。此次新规对买卖双方的佣金都收取1.5%指导意见，并无强制性，因此最终在实施过程中依旧大概率是全部由购房者承担，不过在政策规定单方收佣比例为1.5%，那么向房东方收取的佣金多数会体现在房价中。③在经纪企业和经纪人管理中，福州市政府在全面实行实名制管理之后，在后续交易中出现问题可以对相关责任人进行追溯，能够有效降低经纪人违法违规行为，保障买卖双方的权益。④房源真实性管理等措施全国多个城市已经在全面执行，并且相关房产类平台也在自身房源信息的真实性做出了极大的投入，整个行业真房源已成为企业生存的基本准则。

l 上海–2023.5.25

上海：“高倒挂”红盘将暂停取证

5月25日消息，市场消息指，上海徐汇区云锦东方“假结婚认购”风波引发针对性监管。针对性监管内容包括：查验认购人的认购资料是否合规，部分认购人不仅被要求签署承诺书，相关部门还对项目认购人中今年4月1日之后登记结婚的人员名单开展倒查。受此事件影响，上海后续“高倒挂”红盘都将暂停取证。据了解，云锦东方预计6月3日开盘，105套房源总计吸引了超过700组认筹，认筹率达到762%，刷新了上海认筹率纪录。

点评：此次高倒挂红盘引起市场抢购的情况，主要还是不合理的政策导致。在项目进行销售并最终签约的过程中，购房者在相关部门的监督下必然是合法合规，对这部分客户进行倒查也多是走程序的过程，最终不了了之。目前再执行严厉限价政策已经完全不合时宜，首先，限价政策导致购买新房拥有巨大的获利空间，从而吸引大量投资和投机性需求的入市，和当前的“房住不炒”政策是相违背的；其次，房价倒挂会导致区域房价出现失真，二手房交易难度加大，影响楼市回暖，并且当前楼市仍处于市场低点，房企也会对楼盘售价进行评估，如果要获得较快的回款，其定价也会低于市场价，并且新房售价越高其交纳的税费也会更多，会利好城市的发展。

l 深圳–2023.5.26

深房中协：“买房负首付”违反国家相关金融信贷政策

5月26日，深圳市房地产中介协会在官网发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。深房中协指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

点评：买房“负首付”主要是把购买房屋合同价和评估价做高并超过实际成交价，骗取银行贷款从而达到无需首付的就能购买房产的情况，这种情况主要会加大金融系统的风险，从而影响的国民经济的健康发展。深圳在前期经历过二手房指导价等政策的影响之下，部分楼盘房价已出现大幅调整，当前在变相取消指导价政策的情况之下，负首付是部分中介利用政策的漏洞非法骗取银行贷款的行为，也是当前楼市“一管就死，一放就乱”的缩影。

二、全国40城二手房市场

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为：当前二手房市场景气度持续在冰点附近徘徊，并且当前回暖迹象并不明显，预计市场还会出现二次探底可能。当前的购房需求多数为改善型需求，一线城市和热点二线城市的限价政策已严重的阻碍了当地的二手房交易，房东卖房主要是为了买新房，而价格倒挂阻碍购房者入市，整个二手房市场成为“一潭死水”。并且二手房难以变现也会影响新房成交，从而影响新房市场的成交。

1．全国40城二手房在架房源量

据58安居客研究院统计数据显示：2023年5月，全国40城二手房在架套数为335万套，环比上月增加1.4%，二手房挂牌量持续位于高位，主要还是房东卖房意愿相对强烈，但是交易低迷导致在架房源无法去化。