本文来源：高和资本 作者：高和资本董事长苏鑫
疫情之下的投资策略
— 高和投资派线上闭门沙龙干货分享 —
高和投资派线上闭门沙龙为定向邀请制，本次线上闭门会已于2020年5月13日召开，本次活动参会人主要包含“高和投资派”和城市更新论坛理事。未来也会不定期召开此类活动。
本期分享嘉宾：
厦门大学著名学者赵燕菁教授
高和资本执行合伙人苏鑫先生
一
当前基本事实
1.全球疫情远未结束，在未来较长一段的时间内我们还将与病毒共存。
2.受疫情的直接冲击，经济下滑，中国一季度GDP同比下降6.8%。
3.商业地产方面，办公与商业都受到明显冲击。由于供应量较少，北京及其他一线城市受到影响相对最小。
二
宏观框架：“池子理论”
1.宏观来看，应对经济下行，政府再次开闸放水：某金融机构同业拆借利率已低至2%，某地产公司5年期商票利率低至3%。
2.A股的“池子”继续扩大，力推科创板、创业板（实行注册制）。房地产“池子”也继续扩大，除了住宅，新搭建公募REITs的池子。
三
商业地产的中观框架：“漏斗理论”
1.商业地产中，资金端、资管端和资产端，自上而下连接成一个沙漏结构。
2.位于沙漏中间的资管公司（PE）的工作内容，就是加工资产端现金流，从而形成能满足资金端需求的金融产品的过程。
3.但大水漫灌的时候，沙漏的3个部分都遇到了各自的问题：
A.资金端：
资产形成了“英雄只问出处”的现象，资金绕过资产质量而径直的流向了资产背后的主体信用。大量资金依然只流向国企央企，即使从外部看来洪水滔天，民企仍然是在过着紧日子。
B.资产端：
资产出清难，即使贷款利息已经半年一年付不出，也还能展期。毕竟没有哪一任管理者，愿意让前任不良资产的浮亏在自己的任期内“落袋为安”的变成资产的减值损失。
C.资管端：
c1.AMC想做资管，但不具备资管的基因（某AMC子公司立志转型，3年放贷500亿，一年利润3亿多，但最终比其他同级子公司产生了更多的不良贷款）；
c2.保险公司想做资管，但不具备市场化的政策支持（保险是政府的信用卡，国有属性很强）；
c3.市场化的资管公司做资管，但耐不住寂寞（与高和同期的基金，活下来的也专投住宅或做债了）。
四
商业地产的三个终极问题
1.要不要投商业地产？
苏世民在黑石的书中讲，“逆势布局、顺势出货”，所以要投，但要更审慎，而且要投硬核资产。
2.什么时候投商业地产？
可能没有答案，只有动态的策略：积极的不断的看项目，了解市场水温，但不急于出手，等等再等等，让时间站在我们这一边。
3.投什么样的商业地产？
投的不是核心资产，而是硬核资产：
A.受经济波动小的刚需资产，从疫情来看排序是物流>社区商业>商场>写字楼>酒店；
B.符合科技发展趋势的资产，比如新办公，具有5G和物联网品质的写字楼必定和传统写字楼不可同日而语；比如新商业，能线上线下无缝衔接，简单来说一年中至少有1/3的天气不适合线下购物，要用线上能力弥补线下空间坪效的天花板；
C.有好的稳定的现金流的资产，有优秀资管能力的团队，两者相辅相成。
五
对各方的建议
1.国企：用信用套现、用资产重组套利。拿出有现金流的二流资产，无论表内或表外，做证券化，用拿到的钱在市场上再收购不得不卖的资产。
2.民企：降负债的同时一定面临“是否出清资产”的选择。如果不得不出清，但又实在不情愿，可以找有资管能力的“白马骑士”合作，降杠杆降财务成本，同时提高现金流，未来再择机变现。
3.银行：投资标准化产品，投证券化的股或债，降低计财口径的资本占用。
4.保险：传统的“政府债”、“基建债”收益率越来越低，是不是可以考虑城市更新的万亿赛道，可以投股或者夹层，符合政治正确。
5.AMC：只能投资不良资产，那就要找有能力的资管机构合作。
六
资管企业（基金公司）的策略
涉及到高和内部策略，仅限小范围分享
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