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者非他，通时合变。房地产调整周期在2022年如何走向；信贷政策调整与REITs的加入将如何影响资本进出；数字经济繁荣会如何刺激企业和大众的选择；可持续经营理念的兴起又会为市场带来哪些新元素？第一太平戴维斯发布2022年中国房地产市场展望报告，今天我们从六大趋势带您速览报告精华。
大宗投资市场融资成本增加 利基资产备受青睐
过去十年，依赖于低成本的融资，中国房地产市场实现了爆发式的增长。2021年起政府对资金流入房地产领域持续严控，社会融资额增速持续下探至10%左右，为近五年来最低值。进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境不会有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。
随着境内投资者由于资金短缺而放缓收购的脚步，境外投资者也迎来更多机会。2022年一些受资金端困扰的开发商可能出售一些非核心资产或寻求股权融资，市场则可能出现一些折扣较大的收购机会。此外，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。而随着物流资产竞争愈发激烈，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租公寓等资产类别将获得越来越多的关注。
办公市场数字经济 驱动市场繁荣
过去十年，中国数字化进程不断加速。中国的数字经济规模已从2010年占GDP的20%扩大到2020年的39%，预计至2025年数字经济规模将达到人民币80万亿元，占国内生产总值的比重超50%。近期上市获得融资或现金流充沛的公司正积极寻求办公空间的升级、扩张、整合，或购置办公用地，或寻求建立全国或区域总部。另一方面，科技公司对灵活性的要求，也带动“随时随地”办公、小体量总部办公等逐步成为市场趋势。
随着各城市写字楼市场的持续增长，及为缓解城市化进程中出现资源紧张、交通拥堵等“大城市病”，更多新兴商务区正在建立和发展，在刺激市场发展的同时也形成了新兴与传统商务区之间的竞争。在今后的五到十年里，这一现有趋势还将延续并加速。
零售市场运营时代来临 长期投资主导交易
2021年，上海及南京的全年零售供应量分别达到139万和65万平方米，创下历史供应高峰，而部分城市如成都、天津的购物中心增量在2017年就已触达顶峰。供应高峰渐过，商业运营的开发整合之势才刚开始。
在开发市场，未来供应极大概率将由优质开发商主导。在投资市场，险资、核心基金也正成为主力买家。中国内地零售物业投资市场总额较2020年显著复苏，达人民币578亿元，同比上升107%。其中前三大买家收购金额占比则创下近年新高，达到60%。
而对于中小规模的投资基金而言，小体量项目的更新改造仍是热门投资方向，这一领域同样也为一些小型商业资产运营团队带来机会。从传统菜市场改造、老厂房更新到社区商业，通过改造注入全新业态，实现项目价值提升。在为区域带来更多消费活力的同时，对就业、税收乃至生活环境的改善，也体现了企业的社会责任承担，进而建立运营品牌形象。
物流市场智慧+可持续赋能 运营效率加速提升
电商的蓬勃发展、第三方物流的迅猛增长、制造业向智能制造进化等行业趋势，从需求端不断对供应链提出运行效率、准确性及智慧化运作的更高要求。作为整条链上最重要的一环，物流地产亟需积极拥抱落地的科技应用，在物理结构及运营管理等多方面接纳行业提出的迭代需求。
随着3060双碳目标的提出，为应对未来可能趋严的排放要求以及吸引优质租户，物流仓储业主或在未来加强对于各范畴碳排放的监控。此外通过提升入驻率及租金、降低运营成本、减少对电网的依赖亦可对减排做出贡献。而针对物流租户，尤其是第三方物流企业而言，通过践行可持续发展路径，不仅为企业营造了良好的外部环境，亦有效降低了运营成本。
住宅销售市场调控效果逐渐显现 国/央企及城投主导
至2021年末，住宅市场调控政策底逐渐显现，2021年前十一个月的商品住宅成交面积达到14亿平方米，与2020年的低点相近。政策正迎来调整缓和预期，但传导落地仍需时日。
在土地市场中，获地企业逐渐由国企、央企及地方城投占据主导。一方面由于多数房企资金端受限，回款压力较大；另一方面，央企或国企凭借自身稳健的财务状况及协助政府维持土地财政的意愿，在未来成为重点城市的拿地主流。对于中小开发商而言，在重点城市的一些定制属性较强、较具挑战的地块仍有较好的机会。
服务式公寓市场租户多元化推动 产品定制化需求
高端服务式公寓的租户结构正发生深远的结构性变化。由于中国严格的出入境及防疫隔离措施，外籍客户在新增租户中的占比极其有限。同时，国内客户需求则有所增长，在一定程度上弥补了前者需求下滑带来的负面影响。在企业端，新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，为高端租赁市场带来较为充沛的国内客户需求。
新兴客群互联网企业购房需求转移 外籍租户家属
而在传统的商务型客户需求之外，以提升居住品质、体验舒适生活为主要目的个人租户数量也有所增加。更多投资者及运营商积极入局，以不同特色的服务式公寓产品满足多元化租户群体的需求。
过去二十多年来，房地产行业为中国市场创造了大量财富和就业，但近期却被诸多不确定因素围绕。面向未来，房地产应与社会发展的长期理念契合——从资产管理、保障配套到产业赋能，调整已成大势大趋，通时合变方能制胜立足长远。
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