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贝壳研究院:2021年11月全国租赁市场报告(附下载)

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核心结论

现阶段全国租赁市场处于淡季,叠加部分区域疫情反弹的因素,11月租赁市场呈现加速降温趋势。根据贝壳研究院数据,11月全国重点40城租赁成交量环比减少18%;从城市能级层面来看,高能级城市降温相对较缓;从城市层面来看,各城市租赁市场均保持降温,哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大,超过30%。从租金水平来看,11月全国重点40城租金水平为39.4/平米,租金指数环比下跌1.3%,同比稳中微涨,比2019年同期仍下跌4.0%;从城市能级层面来看,一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。重点40城中超6成城市租金水平环比下跌,14个城市连续3个月及以上环比下跌,6成城市租金低于疫情前同期,9个城市11月月平均租金为近三年最低。11月房源成交周期延长,房屋出租难度略有提升,预计12月租赁市场热度保持低温。此外,在疫情不再反弹的情况下,11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放,部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。

租赁市场加速降温,租金保持下跌趋势

租赁市场加速降温,租金水平稳中微降,仍低于疫情前同期水平。由于10月中下旬开始,部分区域陆续呈现出疫情短期反弹,在租赁市场淡季,部分城市的租赁市场加速降温,不过有赖于有效的疫情防控,此轮疫情对租赁市场的影响限定在一定范围内。根据贝壳研究院数据,11全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%,今年租赁市场在78月达到年内市场热度高峰,随着毕业生租赁需求基本释放,9月租赁市场进入淡季,1011月保持降温趋势,由于短暂的疫情反弹11月有所加速。从租金水平来看,全国重点40城租金水平为39.4/平米,租金指数环比下跌1.3%,同比稳中微涨,比2019年同期仍下跌4.0%

全国重点40城:一线城市:北京、上海、广州、深圳;新一线城市:成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳;其他二线城市:合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太原、贵阳、中山、兰州、惠州;三线城市:廊坊、呼和浩特、芜湖,其中城市能级的分类依据2021年第一财经·新一线城市研究所发布的《2021城市商业魅力排行榜》

高能级城市降温较缓,各能级城市租金表现分化

各能级城市均环比降温,新一线及其他二线城市热度环比三连降,一线及新一线城市相比于疫情前同期呈现微涨。根据贝壳研究院数据,11月一线、新一线及其他二线城市租赁成交量均环比减少,降幅均超过10%,不过高能级城市降温较缓。新一线及其他二线城市91011月连续保持降温趋势,一线城市曾在10月有小幅回温,主要是由于市场淡季租金下降,上海、北京租金敏感性租客租赁需求强化,成交量环比增加。从租金水平来看,11月贝壳平台一线城市月租金水平为75.4/平米,租金水平环比下跌1.2%,同比微涨,比2019年同期微涨1.4%;新一线城市月租金水平为30.5/平米,租金水平环比基本持平,同比微涨,比2019年同期微涨2.6%;其他二线城市月租金水平为24.6/平米,同比微涨,仍低于2019年同期水平。去年由于疫情冲击,租金水平低温运行,今年有赖于有效的疫情防控措施,各能级城市租金均呈现同比微涨,其他二线城市租金仍低于疫情前水平。

重点城市市场均降温,超3成城市租金环比三连降

不同于前两年,11月各城市租赁市场均呈现降温趋势,哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降温幅度最大,超过30%全国重点40城租赁市场均处于传统淡季,10月中下旬开始,小范围区域疫情出现短暂反弹,加速了本区域的租赁市场降温。根据贝壳研究院数据,今年11月全国重点40城各城市的租赁市场活跃度均环比降低,租赁市场降温显著,哈尔滨、郑州、大连及兰州市环比降温幅度超过30%,其中兰州市降温幅度最大,而在20192020年同期,部分城市的租赁市场会呈现回温或降温幅度较小。

11月超6成城市租金水平环比下跌,14个城市连续3个月及以上环比下跌,6成城市租金低于疫情前同期,9个城市11月月平均租金为近三年同期最低。根据贝壳研究院数据,11月全国重点40城中东莞、杭州、南昌、厦门、武汉和沈阳市等15个城市租金水平环比微涨或基本持平。自今年7月开始各城市租金陆续高位回落,青岛、徐州市租金自7月连续5个月环比下跌,北京、大连、哈尔滨、惠州、兰州、南京、石家庄、西安市等8个城市自8月连续4个月环比下跌,成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月连续3个月环比下跌,广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月连续2个月环比下跌。从同比来看,有赖于有效的疫情防控,超6成城市租金同比微涨。相比于2019年同期,今年11月一线城市北京、广州、上海,二线城市杭州、南京、西安、长沙、合肥、惠州、济南、南通、厦门、无锡、徐州,三线城市芜湖市等16个城市租金水平稳中微涨或基本持平,其余24个城市均低于疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、宁波、天津、郑州、兰州、石家庄和太原等9个城市今年11月的租金为近三年同期最低。

房源成交周期继续走高,房屋出租难度提升

房源成交周期走高,客源成交周期基本持平,两者均高于疫情前同期水平。根据贝壳研究院数据,11月全国重点40城房源成交周期为49.2天,环比延长3.7天,同比缩短3.4天,比2019年同期延长7.1天;客源成交周期为10.3天,环比、同比均基本持平,比2019年同期延长2.3天。由于租赁市场继续变冷,房源成交周期11月保持延长趋势,房屋出租难度提升。客源成交周期维持在较高位,8-11月变化较小,变化幅度在0.5天以内,经历过疫情后,租客在租房的决策时间延长,以降低租赁过程中的风险。

12月市场保持降温,局部区域或有所回温

预计12月租赁市场热度保持低温,在疫情不反弹的情况下11月受疫情抑制的部分区域的租赁需求释放,局部区域或会呈现回温趋势。今年10月中下旬开始,部分区域出现疫情反弹,11月全国重点40城租赁市场加速降温,各能级城市均保持降温趋势。由于目前仍处于租赁市场淡季,在春季前租赁需求较弱,12月租赁市场仍将保持低温趋势。此外在疫情不出现反弹的情况下,预计11月部分区域受疫情抑制的租赁需求会在12月释放,部分小范围区域或会出现租赁市场小幅回温的趋势。

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