房地产工作座谈会议再次定调房住不炒，调控政策收紧，因城施策落实城市主体责任，长效机制逐步成型，多个重点城市纷纷出台新政，调控力度加强。
居住用地成交量降幅趋于稳定，一线城市持续领跑，市场相对火热。另，一线城市带动总体楼面价上涨，溢价率略有反弹。上海、广州、杭州、南京、苏州、南通、无锡1-7月住宅用地成交量保持3成以上增长。
贝壳研究院统计数据显示，2020年1-7月 66座大中城市新房成交量恢复速度放缓。其中一二线城市成交量持续恢复，三四线基本停止恢复，累计降速稳定在一成。二线城市中南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。
地产政策分析
01、中央再次强调房地产调控，长效机制加强推进落实
1、房住不炒中央表态：7月20日，中国银保监会召开2020年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）会议，其中提出“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来”，加强房地产贷款管理，为下半年房地产贷款管理奠定政策基础。7月24日，国务院副总理主持召开房地产工作座谈会，其中提到“时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制”，长效机制目前尚无明确定义，但从座谈会中可以体会到，目前因城施策方式下，各地的诸如限购、限售等政策手段均已成为长效机制中重要的环节。另外，该座谈会还再次强调今年下半年重点工作任务，一是落实城市政府主体责任，二是规避资金违规流入房地产市场，三是加强市场监测体系的搭建，四是搭建住宅用地进展管理体系，五是调节财税，六是整顿市场乱象，七是推进老旧小区改造。
2、房住不炒地方表态：据不完全统计，2020年初截止至7月8日，全国约17个省市及市区（包括南京、宁波、青岛等重点城市）18次发布关于房住不炒的表态，坚持房地产调控力度稳定。7月24日，国务院副总理主持召开的房地产工作座谈会中，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人参与本次座谈会，而7月，深圳、南京、杭州、宁波及东莞等城市纷纷调整限购政策，调控力度不断升级。
02、深、宁、杭、甬、莞等5座城市7月调整限购政策，稳定市场预期，打击“假离婚”，调控收紧
2020年7月，东莞、杭州、宁波、深圳、南京先后共7次出台限价、限购等政策及细则。
1、东莞（莞）：7月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，提出，加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，新房项目同一楼栋每套住宅均价相差幅度必须小于20%，首次报预售的楼栋，不得超同街区成交均价10%，后期报预售的楼栋，不得超同小区上一期申请的5%。从源头遏制商品住宅房价涨幅过快，稳定市场预期。23天后，东莞再次发布新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（ 东建〔2020〕7号）》，其中规定，非本市户籍居民限购2套，并且首次将二手住宅纳入限购范围内，除此之外，审查购房资格时，主要审查社保证明而非纳税证明，社保证明文件确保购房者资质稳定。文件还规定，新房、二手住宅限售3年，防止资金流入房地产市场，推进房价高的热点区域推进“三限房（限地价、限房价、限购买人群）”项目落地等等多项措施确保市场平稳发展，调控收紧。
2、杭州（杭）：经过6月万人摇号事件，7月2日，杭州正式出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，其中规定，高层次人才购买的，限售5年；无房家庭购房资格坚决不包含未婚、2018年4月4日后离婚及离婚后交易自有住房的，是对于“假离婚真骗房”行为的规范化处理。另外还规定，新房项目优先提供一定比例的房源向无房家庭倾斜，均价35000元/㎡以下的新房项目，提供50%的房源倾斜给无房家庭。
3、宁波（甬）：7月6日，宁波出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（甬建发〔2020〕56号）》，其中，限购区域的空间范围扩大，本市户籍在“市五区”拥有2套住房的，非本市户籍在“市五区”拥有2套住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的将属于被限购人群。
4、深圳（深）：7月15日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中，1） 提高购房资格门槛，上次调控政策中并未限制深圳户籍人士年限要求，而本次特别强调落户深圳3年后才能购房，规范离婚购房资格，抑制“假离婚真购房”的骗取政策红利的违规操作，本次新政强调离婚时限3年内按照离婚前家庭套数计算购房资格而此前规定离婚期2年内仅对首付比例有要求。2） 首次对非普通住宅做出定义并且差别化信贷。
5、南京（宁）：7月23日，南京发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中强调，夫妻离婚后2年内按照原有家庭计算套数，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。整体政策与杭州的新政策较为类似，主要打击假离婚，同时加强对无房家庭的倾斜。
7月的调控政策主要调控方向在于四点：一是打击假离婚，二是向无房家庭倾斜，三是扩大限购产品类别范围（如：二手住宅纳入范围），四是扩大限购区域空间范围（如：扩大限购地理范围）；政策调控主要方向在于引导市场向刚需倾斜，保障对于刚需的住房保障同时稳定市场走势，持续减少住宅投资属性。出台政策的城市除东莞外，均参加了房地产工作座谈会，整体市场调控持续收紧成为调节常态化的长效机制的重要环节，7月政策逐渐收紧，控制市场预期。
居住用地分析
01、居住用地成交量降幅趋于稳定，一线城市持续领跑
贝壳研究院统计整理数据显示，2020年7月1日至29日，全国居住用地市场成交规划建面14970万㎡，其中70大中城市成交6089万㎡，占比40.7%，下文将以数据较为稳定的70大中城市为样本进行市场分析。
70大中城市1-7月成交居住用地规划建面累计同比下滑4.4%，下跌幅度趋于稳定，市场逐步恢复。随着京、沪、穗等地加大土地供应，一线城市居住用地规划建面成交量累计同比保持高速增长，7月累计同比上升59.3%。二线城市居住用地成交量快速恢复，成交规划建面累计同比降幅相比2020年最低点的1月收窄21个百分点，但7月累计同比仍下滑9.4%；三四线城市土地市场6、7月份保持稳定发展态势，7月累计同比保持下滑0.8%。
02、一线城市带动总体楼面价上涨，溢价率略有反弹
按照累计值计算（累计成交价/累计规划建筑面积），全国70城居住用地楼面价保持稳定上涨，2020年7月楼面价同比上涨8.9%，其中一线城市楼面价同比上涨37.2%，二线城市楼面价同比下降0.7%，三四线城市楼面价同比上涨5.7%。溢价率方面，全国70城各线城市平均溢价价率保持稳定，2020年7月达到14.1%，而一线城市溢价率近期略有反弹，7月平均溢价率为14.6%，同比去年增长9.6个百分点，环比上月增长6.4个百分点。
03、上海、广州、杭州、南京、苏州、南通、无锡1-7月住宅用地成交量保持3成以上增长
一线城市2020年1-7住宅用地成交金额排名较去年同期，上海超越北京成为一线城市中成交价排名第一的城市，成交金额1390亿元，从成交规划建面增速上看，较去年1-7月，上海增长5成，广州增长1倍。其中上海7月单月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、广州成交7宗，一线城市保持较快的供地节奏。
2020年1-7月全国二线城市居住用地成交金额TOP10中，杭州、南京、苏州、南通、无锡规划建面增长保持3成以上，其中，南通、无锡、南京累计成交价保持4成以上增长，同时累计成交规划建筑面积保持3成以上增长。苏州累计成交规划建筑面积增速接近5成，但由于住宅用地成交集中在张家港、常熟等全国百强县内（张家港、常熟、太仓、昆山，合计成交规划建筑面积占全苏州的54.8%），因此，苏州1-7月溢价率控制在7.7%，苏州1-7月楼面价为9383元/㎡。
长三角城市住宅用地成交相对活跃。杭州住宅用地成交价连续3年保持良好涨势，且在长三角城市中排名第一。南京多宗优质地块入市，例如南京建邺区一宗65.3亿元住宅用地底价成交，成交楼面价达到29590元/㎡，截止7月29日，是为7月地王地块。另外，栖霞区、玄武区等城市核心区地块出让成功，推动成交价排名提升。南通2020年利用规划利好，持续加大土地供应。无锡7月住宅用地成交集中于江阴市，而江阴市处于集中发展阶段，也曾举办过土地推介会，为招商引资提供良好平台，推动住宅用地成交量增长。
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