世邦魏理仕：2019年第二季度中国房地产市场报告（附下载）

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CBRE世邦魏理仕近期发布第二季度中国房地产市场报告，综合分析了北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉、长沙等中国17个城市商业地产和投资市场的表现，并预测下半年各板块走势。

写字楼市场

2019年第二季度，全国17个城市录得写字楼新增供应逾200万平方米，与上季度基本持平。一系列市场不确定性削弱了租户的扩张势能，使得二季度17个城市净吸纳量录得58%的同比降幅，空置率攀升至20.9%。

展望：

我们预计2019年下半年国内写字楼需求将略有复苏。政府践行的开放政策将引导更多元化的写字楼需求，深圳前海、宁波南部商务区和天津和平区等地方政府近期实施的租金补贴政策将为企业租赁活动提供额外支持。科技创新、金融开放和消费升级将持续为写字楼、零售和工业物流等商业地产市场发展创造亮点。然而，下半年写字楼新增供应预计将达到600万平方米；大部分城市租金将继续面临供应高峰的“压力测试”。

零售物业

第二季度全国17个城市零售物业市场录得约113万平方米的新增供应，新项目整体开业情况较好，平均开业率达92%。老旧项目改造升级的趋势延续，2019年上半年歇业调整的零售面积超过60万平方米。

展望：

2019年下半年，全国17个城市的新增供应预计将达667万平方米，但部分项目的开业时间仍有延迟的可能。业主对招商现状和市场竞争的认识已日趋成熟，我们预计新项目的开业率不会太差，但业态配比将在开业初期将给项目施加租金收益的压力。

工业物流

高标物流仓库租赁成交维持稳定，第三方物流和零售租户仍是主要需求来源。大型电商及零售企业向自用仓或定制仓库转移的趋势令净吸纳量同比下滑。

展望：

下半年有将近340万平方米高标物流仓库入市，但部分地方政府对仓库租户施行更严格的税收收入门槛，或导致新交付项目的租赁进程放缓。加之电商退租的叠加影响，市场上可租赁面积持续攀升并压抑租金涨幅。预期开发商下半年将以加快去化为主要目标，租金将维持稳定或提供更多优惠以吸引优质租户。我们建议物流租户把握这一时间窗口进行扩租等重要的租约谈判。

投资市场

今年上半年，外资成为市场中最为活跃的投资者。投资者对宏观经济和租赁市场的不确定性日益关注，风险偏好边际趋降，因而门户城市核心资产的吸引力进一步增强。

展望：

未来六个月，CBRE认为跨境投资将保持活跃，国内保险资金也将积极寻找投资机会。但对租赁市场预期变弱的情势下，短期内买卖双方对资产价格的判断仍存一定差距。一线和租赁市场基本面良好的核心二线城市的写字楼和商务园区仍将是投资者关注的重点。同时，具备中长期结构性机会的数据中心、物流资产亦将持续吸引投资者的目光。

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