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胡润研究院:2017中国高净值客户海外置业展望(附下载)

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全球领先的研究中国高净值人群的权威机构胡润研究院与万国置地第一次联合发布《2017中国高净值客户海外置业展望》。这份28页的专业报告首次推出两个指数:“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。同时,剖析了中国高净值人群海外置业的特征,阐述了主要国家房地产市场回顾与展望,其中酒店、酒庄等类型在海外置业房产类型所占比例较低。胡润表示:“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了,在最适合中国高净值人群投资移民的国家中,英国排第二,未来英国的投资机会还在。”

中国高净值人群海外置业特征

截止2016年5月,中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万,比2015年增加13万人,增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万,比2015年增加1.1万人,增长率高达14.1%。此外,他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。值得一提的是,广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份,其千万总资产人群数量达到24万人,增幅为17.7%。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。

有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的,他们平均拥有2.3套海外房产,且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看,公寓别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响,在海外置业房产类型所占比例较低。

中国高净值人群海外置业驱动因素

分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。2016年第三季度全国GDP增速为6.7%,国内经济陷入增长缓慢期;加之最近人民币汇率的低迷不振,更多高净值人群开始放眼于全球,并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

近几年来,国人送子女出国留学的比例逐年增长,并呈现低龄化的趋势,因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。高净值人群在海外置业的区域选择上,“学区房”置业以52%高居首位。

投资回报分析

万国置地·胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如,温哥华房价年涨幅25.5%,租金收益率4.6%,汇率涨幅6.7%,三项相加得投资回报率36.8%;奥克兰房价年涨幅16.6%,租金收益率3.1%,汇率涨幅12.8%,三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%,租金收益率3%,而汇率跌了11.9%,三项相加得投资回报率才2%。胡润表示:“加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道,主要是中国人拉动的房价。”

前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家,其中美国最多,有16个城市进入前50,其次是澳大利亚加拿大英国各有4个,德国各有3个,韩国泰国西班牙新西兰中国各有2个,爱尔兰法国荷兰马来西亚瑞士新加坡各有1个。

美国英国加拿大最适合中国高净值人群投资移民的国家,其次是澳大利亚新加坡。胡润表示:“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了,在最适合中国高净值人群投资移民的国家中,英国排第二,未来英国的投资机会还在。”

主要国家房地产市场回顾与展望

美国—最具投资价值且西部城市潜力最大

美国以其强大的经济地位及近年来美元强劲的增长势头,一直是受海外投资者青睐的房地产投资目的地。2017年,美国仍然是投资房产最热门的国家。从2016年的经济指标来看,美元指数、GDP涨幅、失业率等指标的复苏,均对美国整体经济以及房地产市场起到非常积极的作用。

从美国城市房价涨幅情况来看,美国知名城市,如纽约、华盛顿、芝加哥等美国东部城市的房价涨幅,均低于全国平均水平。与此同时,位于西部的多个城市位列前茅,并持续呈现着两位数的房价增长率。例如,美国西部城市的高科技中心丹佛、西雅图,休斯敦等,因其不断增长的就业率,正逐步引领美国的经济复苏,并带动了当地房价迅猛上涨。

加拿大—热度不减

加拿大2017年房地产市场的热度会逐渐放缓,但加拿大房地产市场不会出现剧烈的波动。加拿大房地产联合会(CREA)预计2017年温哥华年平均房价会涨2%,多伦多则是8%。

对温哥华来说,新推出的针对国外买家的15%的税收新政使得高端住宅市场开始冷却。而相比之下,多伦多地区的房地产却乘势上涨,且2017年房价不会出现明显的回调。

英国—脱欧”波澜不惊,注重新兴投资区域

2016年,英国总体房产市场依旧呈现出稳健上升的态势。虽受“脱欧”公投影响, 英国房产市场7月份的房价增长率呈短期下降的趋势,但随后房价迅速恢复稳定的增长,这很大程度上是因为英国的房屋短缺造成英国房产市场长期处于供不应求的局面。

高昂的房价、租金及租金收益率的下降,致使伦敦不再是英国海外房产投资者唯一的投资对象。曼彻斯特、利物浦近两年房价上涨显著,高回报的租金收益率,以及当地的丰富的教育资源,正在吸引着更多投资者的关注。

澳洲—澳大利亚高温渐退,新西兰稳中有升

预计2017年的澳房地产市场增速将放缓。澳洲时间最长、规模最大的新房建造热潮已经接近尾声。澳大利亚房地产行业协会早前已经预测交易活动将在未来数年显著回落。澳大利亚政府为了冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场,澳洲三大银行开始收紧贷款,虽然澳洲主要城市房价上涨有缓和的趋势。但是墨尔本与悉尼一样经历了人口的增长及收入的大幅提高。因此,结合当前新建住宅市场的建设量与当地澳大利亚过热的投资“余温”,预测悉尼与墨尔本的别墅类型的房价,依旧会有一定程度上涨的趋势。

2016年新西兰经济在多个方面都表现良好,全球低利率是导致纽元升值的重要原因之一。这也导致,2016年新西兰房价稳中有升。新西兰第一大城市,也是集中新西兰三分之一人口和最多资源的城市—奥克兰依旧是海外净移民迁入第一站。日益增多的人口,强劲的刚性居住需求,2017年奥克兰房价预计仍将会稳中有升,再创新高。

泰国—度假型、养老型地产逐渐升温

泰国凭借着旅游业的繁荣,当地的房地产市场正在逐渐受到全球投资者的热捧。那些既能增值又能为业主带来丰厚租金回报的“度假型地产”,尤其受到海外投资者的欢迎。包括曼谷在内的多个知名旅游城市,凭借优越的配套设施和宜居的环境,吸引了众多投资者。

随着旅游、医疗、机场等诸多优势的叠加,普吉岛、芭堤雅等知名旅游城市已经成为国内投资泰国的首选地。

新加坡—下跌空间有限,市场趋于理性

近几年,新加坡的房地产市场一直处于较低迷的状态。新加坡的地产商都是以很高的价格来买地建房,所以不会通过大幅降低房价来出售楼盘,楼价相对稳定。

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