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Savills:2015年中国城市研究报告(附下载)

报告下载:添加199IT官方微信【i199it】,回复关键词【2015年中国城市研究报告】即可

城市的职责在于创建灵活、多元、富有弹性的社会,提供就业与学习机会,打造休闲与文化设施。城市须做到开放、公平、通达,鼓励创业,通过即兴互动与“创造性混沌”推进思想的碰撞与蜕变。人为建设的环境包括诸多方面:城市规划与分区、密度水平、基础设施、步行指数、遗址保护、公共设施等,它们都各自扮演着重要角色。

中国的区域版图,分离、差异:中国是大量矛盾的综合体,政府正竭力通过文化、商务及基础设施建设推进全国和谐与统一。区域,中国的地貌、人口、发展情况以及特征因地而异,区别显著。东部沿海省份相对发达,包括华东、华北、华北及东北的沿海各省。中部地区目前正经历转型。尽管政府大力支持开发,西部地区(西南与西北)的经济发展仍远远落后于其他地区,人口密度偏低,严重阻碍经济发展。

GDP增速,中国近两三年经济放缓,东北地区受到严重冲击。东北三省的GDP增幅介于5.6%至6.5%之间。全国范围内山西增幅垫底,仅为4.9%。全国GDP平均增速为7.4%。重庆增长最快, 2014年GDP同比增加10.9%。

考量内容

    • 城镇化:世界在2007年迎来转折点——全球城镇居民达到总人口的50%。中国紧随其后,于2011年达到50%的城镇化水平。鉴于城市人口的庞大规模,很有必要洞悉城市发展的影响因素,并思考哪些因素发挥着积极作用。

 

    • GDP:中国已经步入经济发展的新阶段:固定资产投资的收益逐渐减少,劳动力成本增加,且制造业生产率的提升空间不断收缩(尤其在一线城市)。中国大刀阔斧推进改革,以消费者市场为目标进行重新定位,将重心放在高附加值制造与服务(尤其是金融服务)领域,同时推进新技术与研发领域的投资。

 

    • GDP增长:近年来一线城市的GDP增速出现反弹,而低线城市(尤其是中国东北的重工业地带)的GDP增速继续下滑。2013年,一线城市的GDP增速同比增加0.4个百分点至9.4%,其余各线城市均呈减速增长态势。虽然在2014年各线城市的GDP增长均有所放缓,但目前一线城市与其余各线城市的增速差距为五年来最小。

 

    • 人均GDP:虽然上海与北京的GDP全国领先,但由于人口基数较大,其人均GDP排名相对靠后。深圳的人均GDP位于一、二线城市之首。此外,长三角地区一些二线城市也表现出色,如无锡与苏州。

 

    • 第三产业:在将经济重心从制造业向服务业转移的问题上,一线城市处于领先地位。以北京为例,2013年北京GDP为1.98万亿人民币,第三产业占比高达77.5%。大多数城市正经历着类似的转型,但步伐不一。由于领先城市加大服务业发展力度,部分低线城市的制造业规模在近年一直处于净增长。这意味着虽然低线城市的服务业也有所增长,但服务业占GDP的比例变化不大。最近几年有所改观,但或许主要归因于制造业的放缓,而非服务业的加速扩张。

 

    • 固定资产投资:过去四年中,二线城市的固定资产投资规模已超越一线城市。固定资产投资主要来自制造业(33%)与房地产(27%)。随着一线城市将发展重心从制造业向服务业转移,制造业的固定资产投资相应减少。与此同时,由于开发供地紧缺、新项目造价高昂,领先城市的新开工项目增加受限。另一方面,二线城市正继续大力投资高端制造业与房地产(尤其是经过总体规划的新兴区域),助推固定资产投资增长。二线城市的人均固定资产投资支出接近60,000元人民币,而一线城市尚不足30,000元人民币。虽然二线城市的人均固定资产投资支出高于其他各线城市,增速却不及低线城市。2013年,五线城市人均固定资产投资的五年复合年增长率接近25%,二线城市仅为12.7%。

 

    • 消费品零售:中国政府力图使个人消费成为经济主要驱动力之一,但据世界银行数据显示,2013年中国的个人消费仅占GDP的34.1%,较2011年的35.9%有所下滑。然而据中国国家统计局数据,消费品零售总额占GDP的比例从2007年的34.9%增加至2014年的42.7%,与前者数据所反映的情况恰好相反。与其他一些指标相比,消费品零售额增速的差别相对较小,2013年同比增长率为13.5%至15.0%,五年复合年增长率为14.5%至17.0%。整体而言,一线城市由于比较基础较大,增速略低。虽然2013年一线城市的消费品零售总额平均达到7,190亿人民币,是二线城市的两倍多;但以人均消费品零售额来看,一线城市仅比二线城市多出25%。

 

    • 可支配收入(城镇家庭):城镇家庭的可支配收入分为工资性收入(64%)、转移性收入(24%)、经营净收入(9%)以及财产性收入(3%)。许多分析人士认为,收入数据远远低于真实收入水平,尤其是较高收入家庭,其“灰色收入”(即未上报收入)可能多达上报部分的两倍。也就是说,2012年年收入排名前10%家庭的平均年收入为63,800元人民币,而实际收入可能接近192,000元人民币。这对于一些指标的估算有着重要影响,如居民对住宅的经济承受能力与储蓄率,尤其是在聚集了中国多数富豪的一线城市及部分二线城市。

 

    • 消费支出(城镇家庭):尽管如此,对消费支出与可支配收入进行分析后可发现,消费支出占收入的比例在不断降低,从2003年的76%降至2013年的68%。不出意料的是,一线城市的支出收入比高于其他各线城市,但差距甚微。2013年,一线城市的家庭消费支出约比二线城市高出27%,近为五线城市的两倍。

 

    • 高等教育:2014年中国拥有在校大学生3,400万人,约占全国人口的2.5%,在20年前的基础上显著增加。1994年,在校大学生人数仅520万,占全国人口的0.4%。广州的在校大学生人数最多,其次为武汉与西安。但有必要强调的是,数量不是最重要的考量因素,教育尤其如此。质量永远排在首位,因此北京仍是中国高等教育第一城市。中国校友会网公布的中国大学排行榜500强中,有35所位于北京。

 

    • 私家车:2014年,中国的私家车持有量达到每千人90辆,同比增加16.1%,五年复合年增长率达到19.9%。主要城市采取车牌限量竞拍等措施限制私家车持有量,如上海。2015年中期,上海车牌拍卖成交均价为70,000-80,000元。在空气重度污染期间,部分城市如北京执行特定尾号车牌限行,以及外地牌照特定路段限行。

 

    • 基础设施 — 地铁网络:公共设施与基础设施的充分投资是决定一座城市成功的最重要指标之一。中国大力投资进行基础设施建设,包括市区地铁交通以及市际铁路交通。中国还在酝酿更多大力举措。截至2013年末,中国地铁总里程达到2,431公里。预计到2015年末将增至3,617公里,到2020年增至7,845公里,到2050年有望突破 12,080公里。

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