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东北证券:老无所养到老有所依,养老地产进入“新蓝海”(附下载)

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我国人口老龄化加剧,助力养老地产布局。截止2015 年年底,我国60 岁以上老年人口为2.22 亿人,占全国总人口的16.1%。据预计,从2022 年到2030 年,中国老龄化进入急速发展阶段,将由2.58 亿人增长到3.71 亿人,年均增长1,260 万人。未来老年人数的急剧增加为养老地产的发展提供了巨大商机,养老地产将成拉动经济新引擎。

现有养老机构数量少、质量低。就数量而言,截止2014 年年底,每千名老年人拥有养老床位27.2 张,远低于国发【2013】35 号文中所要求的35-40 张,二者之间的差距为地产商介入养老地产提供契机。就质量来看,据中国老龄科学研究中心预测,老年人退休金将从2010年的8,383 亿元上涨至2030 年的73,219 亿元,老年人收入的增加将会带来对中端服务产品的需求,而现今养老布局中90%以上中等收入人群被忽略。

政策扶植。自2013 年以来,政府针对养老而出的政策众多,包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等多方面,且投资主体也正从政府主办慢慢转向政府主导、多元主体参与,覆盖人群从高收入向中低收入群体拓展,从城市向农村蔓延。

规模扩张,发展多元。未来中国失能老人人口将从2013 年的3,750万人,增长到2020 年的4,700 万人,2030 年的6,800 万人以及2050年的9,700 万人,拉动医护型养老院需求增长,结合PPP 模式引入社会资本助力养老社区的建设和发展,智能化发展提升养老服务质量。

养老地产发展仍有较多掣肘。

  • 由“地产”向“服务”转变尚需时日,养老地产难免流于形式。
  • 各区尤其是城乡地之间发展不均衡,中端养老市场缺乏关注。
  • 政策顶层设计尚待完善,民企涉足养老仍未得到足够的政策支持,社会资本注资养老缺乏信心。
  • 养老地产初始投资成本大,资金回收期长,融资难。
  • 盈利模式尚在摸索和创新。

以下为报告全文:

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