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PwC:2015年亚太区房地产市场新兴趋势

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根据由城市土地学会(ULI)和普华永道(PwC)一同出品的《2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告》(下称“报告”)显示,上海是中国少数几个在明年房地产投资和开发前景方面获得高评分的城市之一。尽管上海的排名从2014年的第二名下跌到本年度报告中的第六名,上海仍然是中国最强劲的市场。中国目前面临着诸多挑战,包括住房市场下滑、经济增速放缓,并且大多数物业类型和城市提供的投资回报率都较低。

报告对亚太地区的房地产投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、各物业类型和各大城市的发展趋势进行了预测。报告将上海的受欢迎度归因于其亚洲重要门户城市的地位,“因此经常会从那些关注上海的国际基金获得投资份额。”此外,报告指出,上海拥有更为强劲的经济基础,相比其他城市,提供了更高的市场透明度,因此吸引了大量意图在中国开展业务的境外公司。

今天在上海举行的城市土地学会中国大陆冬季会议上发布了该报告。这份报告集结了385位国际知名房地产专业人士的意见而成,他们包括投资者、开发商、房地产公司代表、银行、地产经纪和咨询顾问。

根据报告,2015年亚太地区经济面趋弱,但亚洲房地产市场将保持强劲,因为来自不同渠道的境内外资本将继续流入该行业。针对一线市场传统资产的竞争过于激烈,这持续提升了部分细分物业类型,尤其是物流地产的吸引力。但投资者对其他细分领域包括学生公寓和养老地产等的兴趣正在变弱。

“目前,亚洲房地产市场正受到资金富裕的困扰。不管是过去六年间全球央行推行的货币宽松政策还是投资机构的各类资本新渠道,都提供了看似无穷无尽的资金,这些资金几乎流变各个角落和各种物业市场。这个现象正在推高资产价格并进一步压低回报率,” 城市土地学会亚太区行政总裁费约翰评论道。“因此,我们看到交易量减少,投资级物业进一步短缺,投资者在寻找核心资产的替代品,投资者退出二线城市。我们预计这种趋势将在未来几个月持续下去。”

“今年总体而言,投资者对中国大陆的房地产市场缺少热情,因此市场出现分化,上海和北京获得了大多数的注意力。过去10年间,这两座国际都市成就了境外基金大量的成功投资,远非其他城市可企及。”普华永道中国合伙人孙颖说道。“由于政府强制性行政手段调控,中小型开发商正面临困难,但我们看到亚洲市场涌现出的私人资本数量在上升,这些以中国大型开发商为代表的私人资本在亚太地区和全球其他地方的投资主要以住宅项目为主。”

2015年投资前景排名前五的市场

  • 东京(投资和开发前景均排名第一)- 继2014年之后,日本的房地产市场仍然受到投资者追捧,而东京在亚太地区被认为具有最佳投资和开发前景。东京的受欢迎程度主要归因于政府大规模的经济刺激计划,这些计划使得人们预期房地产价格将快速上升,从而促进了房地产买卖。持续的货币宽松“为市场继续上行提供了大量空间”,报告指出东京的吸引力“不仅仅在于资产价格上升的前景,并且其门户城市的地位表明市场风险低。”
  • 雅加达(投资和开发前景均排名第二)- 印度尼西亚强劲的经济表现,以及过去几年间雅加达资产价格大幅上升,都提升了这座城市的吸引力。总体而言,相比其他大型亚洲城市,雅加达的房地产价格仍然较低。担心的因素:市场透明度低,一些受访者对获取土地所有权的过程和法院系统表示担忧。
  • 大阪(投资前景排名第三、开发前景排名第四)- 大阪受益于东京竞争激烈的资产市场,许多投资者被推向日本的二线城市。过去几年间,大阪供过于求的资产,特别是写字楼,被大量吸收,空置率持续下降。
  • 悉尼(投资前景排名第四,开发前景排名第三)- 高收益以及成熟的经济给悉尼带来了国际投资者,加之澳大利亚的养老基金和批发基金大量参与悉尼房地产市场,造成了激烈的竞争。投资者对悉尼的地产开发机会有着浓厚的兴趣,特别是将旧办公楼改造成住宅楼的项目。
  • 墨尔本(投资前景排名第五,开发前景排名第五)- 受访者普遍认为墨尔本提供了和悉尼相似的投资环境。墨尔本市场以开发为主,市场上有大量资金寻找投资机会和具有吸引力的回报率(尽管有小幅下挫)。

纵观各物业类型,工业/物流设施目前是最受欢迎的资产。报告认为,对该物业类型的青睐表明“亚太地区大多数城市长期以来缺少物流设施,同时物流设施的投资仍然能提供较高的回报率”。酒店领域也获得了高分,主要是由于许多城市的旅游业发展兴旺。写字楼继续被认为是安全的投资。但投资者对住宅和商铺的热情已经降低了。

报告主要的发现包括:

  • 投资者选择不买。2014年前三季度亚洲的房地产交易量同比下降24%,而美国和欧洲的交易量出现了可观的上涨。尽管交易量下降的一大部分原因是由于中国土地销售减少了,其他亚洲市场除澳大利亚以外均出现了交易量的下滑。
  • 产品稀缺现象普遍。亚太地区投资级资产的结构性短缺,投资基金持有的商业地产较为有限,而本地投资机构资本持续增长同时缺乏销售资产的动力。
  • 投资者寻找其他资产级别。由于核心资产昂贵,同时很难找寻,投资者正在寻找另类投资策略。这包括增加价值的投资,总体而言,更为复杂的资产管理,以及一些可能被市场忽略的特殊资产类型。
  • 投资者对二线城市和二级市场表示谨慎。由于对目前市场缺乏信心,更多投资者更愿意驻足门户城市,投资者往往对这些城市在价格和流动性方面的反弹力有着更强的信心。澳大利亚特别符合这一点。在中国,许多买家避免二线城市,主要因为这些城市出现过度建设的现象。日本是个例外,当地房地产投资信托基金(REITs)之间的激烈竞争驱使投资者前往东京之外的其他城市。
  • 新兴市场的吸引力正在减弱。像菲律宾和印度尼西亚等快速增长的市场仍然受到投资者的关注,但是它们的吸引力在今年已经降低了,因为投资者预期美国将加息,而这可能会导致这些市场的资本外流。
  • 投资者越来越愿意接受开发风险。期房投资以及开发并持有的策略受到欢迎,尤其是在澳大利亚。然而,由于日本业已上升的建安成本,地产开发的吸引力不足。
  • 目前,高昂的资产价格和低廉的租金形成鲜明对比。许多城市的租赁市场表现不佳,尤其是澳大利亚和日本。许多投资者预期资产价格和租金水平的对比关系将得以调整,相比上升的价格,投资回报将更多基于强劲的租金表现。

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