戴德梁行:2022中国零售物业供应及需求核心趋势报告(附下载)

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2022年上半年,受到疫情等因素超预期影响,中国经济增长放缓。受此影响,截至 2022 年二季度,中国 16 个主要城市的优质零售物业存量达到 9,720.2 万平方米,平均租金录得 735.5 元每平米每月,环比下跌 0.9%。

展望未来,中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改,为疫情后消费市场复苏做好准备。

受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升,以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响,我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容,以及新零售业态,以适应消费人群和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面,影响市场的趋势有很多。

北京

截止到 2022 年二季度,北京零售市场总存量为 1,506 万平方米,其中购物中心存量为 1,327 万平方米,占比持续上升至 88%。

随着疫情常态化,北京各购物中心客流及消费活力逐步恢复正常,各商场基本完成了一轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍旧承压前行,核心商圈平均租金报价略有下降,空置率基本保持稳定。截止 2022 年上半年,北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币 2,300 元每月每平方米,空置率为 10%。

疫情之下,市场恢复仍需时日,新项目招商及开业压力较大,预计整体市场供应的脚步将继续放缓。未来三年,北京零售物业市场预计将有 277 万平方米的新增供应入市,80% 以上都位于非核心商圈,项目类型多为综合体或社区配套型。

上海

2022 年上半年,受新冠肺炎疫情影响,上海 GDP 同比下降 5.7%。上海居民在四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业两个月,于六月初恢复线下营业。今年上半年,上海零售物业市场没有新增供应,总存量维持在 2,082.5 万平方米。

由于疫情的冲击,上海零售市场租赁需求在 2022 年二季度锐减。截至季末,上海全市整体空置率环比上升 0.8 个百分点,至 10.2%,为近五年来全市最高空置率水平。上海中高端购物中心首层租金报价为 838.8 元每月每平方米,环比下降 3.4%。

展望未来,2022 年下半年,上海经济运行将加快恢复,消费市场将逐步回暖。由于庞大的人口基数和强大的消费者购买力,上海零售市场在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。

深圳

过去一年,深圳全市共迎来 82.0 万平方米的新增供应,令深圳优质购物中心市场存量在 2022 年二季度达到 591.6 万平方米,较 2021 年同期存量同比增长 16.1%。

受到疫情的冲击,2022 年初全市优质购物中心租金有所下滑,但随着疫情逐步得到有效控制,市场回暖迹象明显。市、区级政府相继发放多轮消费券,并出台汽车、电子及家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时纷纷让利推出消费折扣券和团购券,激发市场潜力。全市整体空置率较 2021 年三季度高点回落 1.26 个百分点至 5.67%,租金也回升至每月每平方米 860.21 元。

2022 年,全市将有 52 万平方米的未来供应,且新供应均集中于下半年入市,主要包括后海汇、天河城等分布在核心商圈的项目。

广州

从 2021 年第三季度到 2022 年第二季度,广州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开业,推高全市存量达到 4,793,086 平方米,比 2021 年第二季度存量同比增长 1.0%。外部环境不确定性的增加令一些新项目的入市节奏有所放缓。

过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录得 125,530 平方米,同比下降 87.7%。其中体育中心占比 34.9%,成为全市净吸纳水平最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主力店铺进行调整,全市空置率同比上升 1.2 个百分点至 5.7%。餐饮是开店主力,近一年新开门店数量占全市的 44.1%。

预计年内广州还将有 440,000 平方米新增供应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质项目,但由于多数供应量位于非核心商圈,在外围区域商业氛围得到增强的同时,全市最优层平均租金的增长或将受到限制。

成都

从 2021 年第三季度至 2022 年第二季度,全市共计录得新增供应 273,000 平方米,推高全市存量至 739 万平方米,全市存量位居全国第三。

近一年来疫情反复,为扩大内需、提振消费,成都在 2022 年二季度发放消费券,促进了短期消费、刺激了消费意愿,从而推动全市租金环比上涨 0.52% 至 624.11 元 / 平方米 / 月;另一方面,在疫情中,主动或被动调场频率增加,截止 2022 年第二季度,大部分项目调场完成,推动全市空置率环比下降 0.83 个百分点至 6.86%。

根据统计,2022 年交子商圈还将迎来大魔方和 SKP 两个重量级项目,届时,交子商圈商业体量也将赶超春盐商圈达到约 150 万平方米,成都有望正式进入双中心时代。

杭州

过去一年,为应对复杂严峻的国际环境和疫情波动带来的严重冲击,杭州政府大力推进经济稳进提质八大攻坚行动,加快落实惠企纾困系列政策。有鉴于此,全市经济运行呈现稳中有进的发展态势。

杭州经济基本面的持续稳定,为零售市场的发展提供了重要保障。从 2021 年第三季度至 2022 年第二季度,杭州优质零售市场迎来十大商业项目的正式开业,共计新添体量约 109.9 万平方米,全市优质零售物业的总体存量攀升至 578.4 万平方米。

在复杂的市场环境中,商业项目投资减缓、施工延期将是大概率事件,未来新增供应也将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于头部企业而言,持续拓展 “轻资产” 模式不仅是完善网格布局的战略补充,也是参与存量市场的重要路径。

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