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核心结论
信贷环境宽松及地方支持性政策利好下，春节过后市场成交活跃度快速提升，2月成交量环比增长，房价环比止跌。预计后期信贷支持力度保持，地方“稳楼市”政策跟进，潜在供需均增长叠加市场预期改善下，预计3月市场进一步修复，成交量增价稳。
1、节后成交活跃度提高，2月房价环比止跌
春节过后二手房成交量快速回升。贝壳研究院数据显示，2月贝壳50城[1]二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，2月市场修复力度明显。特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底贝壳50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，略超过12月日均水平约10%。
分城市来看，50城中超过四成的城市2月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市， 2月住房需求集中释放带动二手房成交量环比大幅增加。西安2月成交量超过1月的9倍，较去年12月增长20%以上。2月天津、郑州成交量环比增长超过60%。
2月二手房价格环比止跌转稳。贝壳研究院数据显示，2022年2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势，下跌城市个数减少至22个。一线城市中北京、上海、广州保持小幅上涨，涨幅在1%以内；深圳结束去年8月以来连续6个月的环比下跌，转为小幅上涨。二三线城市中宁波、杭州、绍兴等城市本月环比止跌转涨；天津、徐州、常州等环比跌幅缩小。
2月刚需市场修复较快。贝壳研究院数据显示，2月北京、上海二手房成交房源中60平以下刚需房源成交占比分别较1月提高1.7个、4.5个百分点，北京、上海一居室房源成交占比分别提高1.6个，3.3个百分点。成都、合肥、武汉等60-90平米的刚需房源成交占比均较1月提高。
信贷宽松及地方支撑性政策出台是带动市场修复的主要因素。一方面，房贷进一步降息，银行放款更快。2022年2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度，其中北京、上海等房贷利率均下降；2月重点103城平均放款周期为38天，较上月缩短12天，包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。另一方面，地方支持性政策（或实际执行）出台密度提高。节后包括绍兴、南宁、菏泽、赣州、佛山（非限购）、湖州南浔区等城市或区域降低购房首付比例、提供人才购房补贴、放宽落户放宽等。相比于供给端的纾困政策，信贷环境宽松和需求端的支持政策更利于降低购房成本，对于提振市场信心、释放住房需求有积极作用。
2、政策支持预期下供需增长，3月市场保持修复
政策持续释放维稳信号。2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动等工作。其中，明确提出“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”，这一定调相比前期对房地产的描述更积极，强调了房地产在宏观经济中的重要性，有利于提振行业信心。针对房地产调控，强调“保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求”，相对当前调控政策侧重对首次购房的等刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。
供需活跃、预期改善，预计3月整体市场量升价稳。贝壳研究院数据显示，2022年2月贝壳50城带看客户量环比增长约10%，新增挂牌房源量环比增长近六成。市场预期方面，2022年2月贝壳50城二手房景气指数回升至21，市场预期保持修复。预计3月二手房市场整体成交量环比明显增长，价格保持平稳。
城市保持分化，恢复力度较弱的城市仍需要政策呵护。从城市市场预期来看，上海、杭州等长三角城市群核心城市及厦门、泉州等南方沿海城市预期恢复较快，市场景气指数回升至30以上；北京、广州、深圳及成都、合肥、苏州等重点一线二线城市市场景气指数恢复到20以上的平稳运行区间；长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数低于15，市场预期仍相对较弱，市场修复仍需要时间和政策支持。
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