超越交易：迎接品质服务的美好时代（附下载）

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今年是“十四五” 开局之年，在中央和各地都坚持“房住不炒” 的定位下，房地产市场逐渐回归居住的本质。那么，未来五年，人们的居住需求将如何变化，行业又将面临哪些机会？

9 月 29 日，贝壳研究院与空白研究院联合发布了《超越交易——迎接品质服务的美好时代》报告（以下简称《报告》），并特邀学界大咖、行业专家、券商分析师、机构研究员等各方专家共同探讨居住领域发展趋势，举办“十四五居住服务行业高质量发展研讨会”，共话下一个五年居住领域高质量发展的机会与前景。

01、居住服务领域进入 4.0 时代市场将现四大住房需求

在房住不炒的定位下，《报告》研判，十四五期间，中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。住房将从生产型导向转向消费型导向，以人为中心全面满足居住需求，让不同人群的各类住房需求都能得到良好的满足。

第一，是家庭裂变催生的新需求。《报告》显示，2010 年我国家庭数量为 4 亿户，如今已经接近 6 亿，增速达 23%，这个速度远远大于人口总量的增速。对比发达国家家庭户规模，预计我国家庭裂变速度仍有空间。随着独居生活方式、二胎和三胎政策的完全放开等因素，中国数以亿计的家庭总基数，在每一次家庭裂变中将催生不可忽视的新增住房需求。

第二，是城城人口流动产生的住房需求。《报告》指出，城市与城市之间的人口互流动成为日益凸显的新趋势，尤其发生在一线与核心二线重点城市之间。据统计，2020 年我国城城流动人口已经达到 8000 多万，2010 年只有 4600 万，十年增加一倍，未来将会超过 1 亿的城城流动人口，每年在不同城市之间迁移，这对住房需求的冲击是巨大的、且是永久的。

第三，换房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。这些家庭不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅” 需求越来越大。从趋势上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”。另一方面，一、二线重点城市进入“换房” 阶段，人们通过二手房市场和存量住房流通，“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”，一定程度上，换房已经成为一种刚性需求，为支撑未来房地产市场空间的重要一极。

第四，社区化养老和郊区大型养老中心。我国人口快速老龄化形势严峻，预计到 2035 年老年人口将增至 4.2 亿人，占总人口的比重超过 30％。

新的市场形态在震荡中逐渐产生，供给侧需求产生了重大的变化，随着消费者对美好生活和品质居住的需求越来越强烈，行业也迎来新一轮的变革和发展周期。

02、新供给结构下品质服务助力企业穿越行业周期

《报告》认为，新住房时代的市场主线将是“更美好的品质居住”。包括有品质的居住空间、高便利性的配套设施、有质量的社区居住服务以及有温度的邻里关系。从中可以发现，品质居住中一半条件是以“软件” 为要素。

但现阶段总体上看，不仅仅是经纪人，还包括保安、保洁、保姆、母婴师、老年护理、维修搬家、家装产业工人等所有居住服务业链条上的庞大服务者群体都普遍存在不专业、不职业，缺少归属感等职业问题，这样的服务者群体也很难向消费者提供令人满意的品质服务。因此，未来的服务升级本质是全居住产业链服务者的全面升级。

因此，居住服务业将成为我国经济增长的新兴增长点，无论是对于增长，还是对于就业创造，居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。更美好的居住背后是有尊严的服务者。

而服务者的尊严大致来源于三个方面：第一是基本的生存与收入保障；第二是有温度的职场关系，给予服务者更多的归属感和职业认可；第三则是发掘更广泛的工作意义。

美好居住的大时代，最根本的矛盾是服务者提供的服务品质不能满足消费者日益提升的要求。因此，所有居住领域的公司都需要具备一种更强的时代愿景和使命感，从底薪保障、工作环境、学习成长等诸多方面全面投入，为居住行业提供一批高质量的服务者，也只有这样，才能开启通往美好居住的大门。

此次《报告》首次系统性阐述中国房地产行业正向中国居住服务行业转变，并将从“交易时代” 走进“服务时代”。数十万居住服务者也正亲身体验着时代的变化，成为居住服务 4.0 时代美好居住的直接见证者和建造者。