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贝壳研究院:2022年房地产市场展望报告

《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看,2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内,各项数据从历史高位快速下降到低位,节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

贝壳研究院认为,影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测,市场成交量将在一季度完成筑底,二季度实现成交价格止跌,从全年时间序列上看,2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过度。

此外,《报告》还以专题的形式,对2021年房地产政策、土地市场、企业以及住房租赁市场进行了回顾、分析与展望。

2021年市场下行五大特点

2021年房地产市场充满了跌宕起伏:上半年市场热情高涨,住建部约谈城市,各地不断加大调控力度;进入下半年,市场突然转向陷入低迷,行业风险暴露。贝壳研究院通过数据分析,总结了2021年房地产市场呈现出来的五大特点。

第一,二手房各项成交数据均创近年来新低

自2017年以来,国内二手房交易规模(GMV)始终保持增长趋势,但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算,2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平,同比上涨3%,涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看,2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

第二,2021年新房和土地市场也全面降温,形成了全链降温

其中,新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算,预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿,同比增长约5.9%。

房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据,2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元,同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米,同比下降8.4%。

土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月,全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元,同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米,同比下滑30.12%。

第三,市场在年内从历史高位快速下降到历史低位,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点

从3月到9月,二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底,成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

从6月到10月,新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长,6月单月创2016年以来历史同期最高水平,7月销售面积单月同比增长转负,8月起单月规模低于2019年同期,至11月单月规模为2016年以来同期最低。

不到半年,土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。二季度的第一次集中供地,房企拿地积极,平均成交率高达95%,溢价率15.0%。而到第二批集中供地时,房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率降为69%,综合溢价率降至4.0%。

第四,房地产市场在下行中分化加深,市场的信用分层更加凸显,城市、区域、产品等方面的分化均在扩大

在本轮市场下行中,刚需房源价格回调幅度更大,刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示,在下半年以来,低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源,小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源,楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因,是在信贷收紧的环境下,对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

在区域上,五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显,成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征,一线城市表现弱于重点二线城市。

第五,与以往市场下行不同,今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联,即肇始于房企,也进一步影响房企

随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控,以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款,导致房企融资规模明显下降。融资收紧下,房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大,房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管,让可用于经营的现金流雪上加霜,进一步导致房企信用违约频发。

债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降,引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年,出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

总的来看,2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

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