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贝壳研究院:2021居住客群消费趋势年报

基于对我国人口特征新变化的研究,贝壳研究院日前发布《2021居住客群消费趋势年报》,从消费趋势特征、住房消费服务需求发展图景、居住消费画像及行为分析、2022年居住消费趋势展望四大方面来诠释我国住房消费趋势的新变化。

2020年第七次全国人口普查数据显示,中国人口增长率下滑但质量提升、性别结构改善但户均规模减小、少儿化和老龄化并存、人口进一步向经济发达区域和大都市圈城市群集聚等。

从人口结构的角度看,在“老龄少子”的背景下,一方面,银发消费市场潜力巨大,不少开发商已经抢先布局养老地产,包括长者公寓、养老社区等;另一方面,以“85后、90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后、80后”成为住房消费市场的主力人群。

《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,由于新青年(31岁-36岁)正处于“成家立业”的年龄段,这一人群的置业占比呈现持续走高的态势。以贝壳为例,2020年,新青年置业占比已经高达60%。

虽然新青年成为消费的主力军,但由于更多的流动人口向一、二线城市聚集,一、二线城市的购房成本持续走高,平均置业年龄高于其他能级城市。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,2021年1月至10月,一线城市购房平均年龄约为36.9岁,高出新一线城市2.7岁,高出二线城市2.1岁。

同时,一线城市已经进入了存量房市场,刚需群体买卖交易以二手房交易为主,而新房多为置换人群。因此,一线城市购买新房平均年龄比二手房高。从城市分布看,在35个样本城市中,置业平均年龄偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津,以深圳、珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高。

2020年第七次全国人口普查数据显示,我国男性人口为72334万人,占51.24%;女性人口为68844万人,占48.76%,中国男性比女性多3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。在高学历女性占比提升,独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下,女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升,“她经济”已经到来。

在居住领域,女性置业的占比也在逐年提升,贝壳研究院统计了35个样本城市,一线城市的女性置业人群占比增速相对明显,2021年度,达到48.79%。新一线及二线城市,相较于2019年,同样出现不同程度的增幅。

整体来看,2021年“她需求”在城市间存在年龄差,一线城市的“她需求”主要由30岁-39岁的青年女性支撑,女性客群中30岁以下占比均不足三成;新一线城市的“她需求”虽然仍以“80后”女性为主力,但30岁以下女性购房需求明显更强。

房地产行业经过20多年高速发展,居民住房水平明显提高,住房整体短缺的局面结束,消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级,人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解,房屋的功能定位得到不断提升和变化。

据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示,目前,两居室仍然是主流交易户型,但从趋势看,三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。2021年,全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%,同比增加了0.5个百分点,相较于2017年增加了3.67个百分点。其中,2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52%,比一线城市高出15.12个百分点,这也意味着改善型住房需求持续释放,消费者在空间上住得更加宽敞。

另外,消费升级、品质居住成为新刚需,人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性,对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例,2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%,较2017年提高15.7个百分点。此外,小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。

贝壳研究院预测称,随着人口红利的消失,来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱,住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入品质需求层面,未来,居住品质升级、改善需求将带动房地产价值链和产业链的升级和发展。

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