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世联研究:2021年第三季度全国房地产行业回顾与后市展望(附下载)

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2021年三季度房地产行业回顾与后市展望世联研究-2021-36 政策篇

三季度热点城市持续加码,金融持续紧收致市场迅速降温

三季度,“房住不炒”、“三稳”政策继续保持定力,按揭贷款政策持续收紧并未放松,对于一二手房的需求压制效应显著,尤其是二手房市场流动性塌缩,一方面使得房价上涨的预期严重动摇,另一方面间接影响新房的置换需求,市场温度急速转冷。

即使此前热度较高的长三角、大湾区以及西部多个热点城市,在三季度陆续加码调控之下,亦降温明显,自6月开始,全国绝大多数城市进入了楼市下行期。

预计“房住不炒”、“三稳”继续保持政策定力,但由于房地产及其关联着的数十个产业占GDP的比重超过3成,稳就业、稳投资、稳经济、稳消费,离不开房地产的稳定。

因此,面对急剧下行的市场,预计将会陆续出现一些地方政府出台托底各类政策:

供给端(可能但不限于):预售监管资金比例下调、土地出让分期缴款期限延长、预售门槛降低等等;需求端:五限放松、落户放松、公积金贷款政策放松、房贷利率下调、购房补贴。

但值得重视的是,下调预售监管资金比例这类措施,在短期内确实能一定程度缓解房企的资金压力,但同时也可能导致一部分原本受限且专款专用的预售监管资金,被房企挪作他用,这使得一部分企业暴雷的风险被转嫁给了购买了期房的购房者,他们承担了项目烂尾的风险。

此外,放松预售门槛也会加大市场供应,不利于稳房价和稳预期。

此前我们一直认为,按揭贷款审批恢复正常是首要的,从银行涉房贷款集中度来看,四档银行整体来看相关指标均未超标,只有少部分银行需要压降,此前贷款额度持续紧收并非常态。

此外,上半年一些城市利率多次上调,而房价上涨的预期目前已经被打消,目前面临的是急剧下行的市场,应适当下调按揭贷款的利率,尤其是首套房。

值得高兴的是,在本文完稿前一天,已经看到监管层发声表示,将保障刚需群体的贷款需求,并强调要在首付比例和利率上对首套刚需予以支持。

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