释放房地产的资产价值:后疫情时代资产提升指南(附下载)

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报告摘要:

一、为什么现在是考虑资产提升的好时机

面对一些既有资产逐渐进入老化周期,亚太区的投资者和业主正在面临数以亿计的资产价值折损。随着用户的行为模式和需求偏好发生变化,位处核心地段的办公楼、购物中心以及住宅物业或将失去以往的竞争优势。基础设施运营效率不足加之运营成本居高不下,导致净营业收入的减少;与位处相似地点但管理完善的新物业项目相比,老旧资产的租金差距可达10%-40%。此外,这些建筑的能源和维护系统现也往往处于低效运转状态,运营成本也随之增加。

据仲量联行估算,亚太区位处核心地段的投资级别物业中,有约一半的楼龄已超过20年。也就是说,由于房地产资产的老化或绩效表现欠佳,有约400亿美元的资产价值有待释放。业主和投资者正在错失增加收入、节约成本和资产保值增值的机会。

随着电子商务的蓬勃发展、联合办公和灵活办公的兴起、以及消费者需求的不断变化,这些时代发展的大趋势改变了企业的经验方式和人们的生活方式,而一些建筑开始跟不上需求的转变,甚至被认为有些过时。新冠疫情催生的居家办公食品和产品即日达、以及保持社交距离等全新的办公和生活理念,更是加速了这些趋势的影响。但与此同时,新冠疫情也成为另一些趋势的减速器,例如密集城镇化。市场环境极具挑战,加之对未来发展不确定性的担忧,使得业主和投资者更为关注现金流。

老旧资产的生机:新冠疫情改变了用户期待和市场格局,现在正是对老旧建筑进行改造提升的好时机,以全新的视角重新审视空间的使用和配置。只要策略和方法得当,价值就有望得到释放,资产提升可以是大规模的外立面修缮,也可以是全面升级改造,甚至是重新定位/用途改变等。

二、各资产类别蕴含的最佳机遇

及时了解各资产类别的主要发展趋势、新的价值主张以及资产提升策略对于提升资产绩效和价值至关重要。

对过时的办公空间进行升级改造,以适应灵活办公等全新的工作模式,满足租户对健康设施的需求,应对收费模式的变化。对住宅的需求也在变化,综合用途开发、长租公寓、老年公寓、学生公寓以及适应居家办公等生活方式变化的住宅产品都迎来了发展机遇。零售地产也在迅速改变,以应对电子商务蓬勃发展带来的冲击,包括空间大小和用途的调整以及收费模式的革新。租户组合也在经历变革,餐饮和体验式零售业态的占比有所扩大。工业地产的增长也十分显著,尤其是仓储和物流行业的迅猛发展,以满足电商的最后一公里交付需求和即日达快递需求。此外,酒店的开发管理理念和资产估值也在发生变化。回顾新冠疫情对旅游业造成的重创,也许可以尝试将其改造为长租公寓或服务式公寓,重新发掘可能的收益点。

1.办公楼

1.1主要发展趋势:灵活办公空间将持续增长。仲量联行预计,到2030年,灵活办公空间在办公空间总面积中的占比将从目前的5%快速攀升至25%

1.2新的价值驱动因素:

健康与福祉:员工希望增设健康设施的呼声日渐高涨,包括增加锻炼和放松的区域以及优质食物的供应。

人性化体验:人性化体验显著提升,包括更多元、更灵活的办公场所以及改善室内空气质量、增加自然光和增强与户外空间的连结。

可持续发展:越来越多的数据显示,可持续发展绩效表现能够提高物业的租金水平和市场估值。

科技:房地产科技的快速应用有望带来更多增长机会。业主和租户开始接纳那些能够提升办公场所健康水平以及提高安全性、便利性和效率的产品、解决方案和应用程序。

1.3资产提升策略:升级现有建筑从而与当前市场领先的建筑资产竞争,从某种程度而言是一种最小成本的回应。

2.物流及工业地产

2.1主要发展趋势:物流及工业地产的增长势头良好,绝大多数的投资者都在寻求加大该领域的资产配置。

2.2新的价值驱动因素:

健康与福祉:冷库——得益于大型制药公司的全球投资增长,其在全球范围内的需求更为广泛,并在疫苗接种工作中发挥显著作用。

人性化体验:为适应客户需求的变化,仓储和物流也在不断革新,最后一公里电商和即日达快递等业务应运而生。

可持续发展:由于数据中心耗能巨大,市场上对降低能耗的需求日益高涨,以降低运营成本和碳排放量。举例来说,每年消耗1兆瓦能源,相当于超过一百万美元的开支以及5000吨的碳排放量。微软和谷歌此前均发表声明称,致力于在2030年前实现碳中和

科技:技术整合及高度自动化的运作流程能够提高效率,已成为大多数机构投资者和开发商的考察重点和战略化发展目标。

2.3资产提升策略:由于太阳能板无法满足数据中心巨大的能源需求,寻找可持续的电力供应来源仍将是一大难题。目前最可行的方案是将风力、水力、地热及核能等发电模式相结合。

3.零售地产

3.1主要发展趋势:新冠疫情加速了传统零售业的变革,产品供应更多元化,销售渠道更全面,且更注重科技应用和客户体验。

电子商务领域的蓬勃发展使得传统零售商的店铺面积和空间使用率降低,购物中心的运营者正在积极应对这一变化。

随着零售物业和品牌纷纷采用线上线下结合的销售模式,各类创新也逐渐进入大众视野。在中国大陆地区,零售商和业主纷纷借助微信生态系统构建社区,以增加销售额,提高顾客粘性。

购物中心运营者还在积极探索与零售商加强合作,例如降低基本租金并增加分成租金等财务安排的改变,从而实现双赢。

3.2新的价值驱动因素:

健康与福祉:引入更多与健康和福祉相关的零售商,包括健身中心、瑜伽馆、按摩放松和冥想空间,以及保健品销售等。

人性化体验:显著提升人性化体验,要让顾客仿若置身一段旅程

可持续发展:提高可持续发展水平,吸引更多关注气候变化的购物者。

科技:我们期待看到房地产科技的快速应用能推动运营效率的提升、降低零售空间的密度,促进消费者体验和消费支出。

3.3资产提升策略:一些面向未来的想法,包括自动驾驶汽车和无人机送货等。

4.酒店

4.1主要发展趋势:预测认为,国际旅行至少要到2023年才有望恢复到新冠疫情之前的水平。

4.2新的价值驱动因素:

健康与福祉:为了让更多顾客能够放心入住,酒店运营者正积极实施与健康和卫生有关的措施,例如增加密封条,只有当顾客入住时方可打开,表示酒店已对房间进行深度清洁。

人性化体验:酒店业主和运营者将通过持续改进和定制式体验等方式吸引顾客,充分利用人工智能、机器人管家、住客管理软件等科技,做到一人一档案,在顾客到店前,先行预测顾客的喜好和需求。

可持续发展:提高可持续发展水平,吸引更多关注气候变化的住客。

科技:快速应用房地产科技,提升卫生水平、人性化体验和运营效率。

4.3资产提升策略:可考虑将业绩不佳的物业设施转变为长租公寓、服务式公寓、学生公寓乃至医疗设施,从而增加利润。

5.住宅

5.1主要发展趋势:尽管受到新冠疫情的影响,但对住宅物业的需求仍在增长且不断变化,多用途住宅迎来发展机遇。

5.2新的价值驱动因素:

健康与福祉:增设更多的健身和保健设施,让居民能更便捷地使用。

人性化体验:将社区作为超大型居住类资产进行运营,包括改善顾客服务等。

可持续发展:提高可持续发展水平,吸引更多关注气候变化的租户、业主以及希望开展环保投资的大型投资者。

科技:持续的城镇化建设以及日趋老龄化的人口构成催生了对新一代智能家居的需求,内置智能传感器和对实时数据的随时获取成为需求的关键。

5.3资产提升策略:安装以应用程序控制的安全设施、照明系统、电梯、数字基础设施和以物联网为基础的电动家具;提供远程医疗服务的系统和老年人监控系统。

三、释放附加价值的考量

释放附加价值的考量——最有效的方法:

采取多学科论证的方法:优化每平方米的收入并降低运营成本,是企业提高盈利能力以及最大化提升资产价值的重要途径。

根据投资期限和风险状况制定计划:资产提升的最佳方式取决于客户的投资策略和现金流要求。

利用科技进行优化:通过转为基于状态和可靠性的维护,我们的房地产科技专家可以帮助客户显著降低运营成本。

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