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贝壳研究院:中国房地产预售资金监管跟踪研究报告

核心观点

1. 2020年以来各城市加强预售资金监管的政策主要聚焦于开设资金监管账户、签订监管协议、不同房企的差别化资金监管、预售资金留存比例要求等。

2. 各城市对不同的房地产开发企业实行差别化资金监管。如汕头市规定开发企业近三年来没有发生违规收取、使用预售款情况,资金留存比例较规定减半执行。

3. 从预售资金留存比例看,银川、福州的监管力度较大,长沙、桂林的监管力度相对较低。以主体结构封顶为节点看,长沙、桂林、银川、福州预售资金留存比例要求分别为8%、10%、30%和40%。

2010年10月26日,北京市住建委印发《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,正式拉开了各地新房预售资金监管的序幕。《暂行办法》规定:

1.商业银行需开设商品房预售资金监管专用账户。

2.房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。

3.房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。

4.商品房预售时,购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

据不完全统计,2020年以来,共15个省市出台加强预售资金监管的相关政策,内容主要集中于四个方面:一是,要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;二是,要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;三是,对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;四是,在预售资金使用上,按照工程进度支取相应比例的资金。

一、开设资金监管专用账户

2020年以来桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》(下称《监管办法》),均规定房企应在监管银行开设监管专用账户,原则上一个预售项目只能开设一个专用账户,惠州、衢州的《监管办法》规定一个开发项目最多开设不超过两个账户,汕头市每个商品房项目(含分期建设项目)的专用帐户总数最多可有3个。

二、签订监管协议

桂林、福州、银川、石家庄等城市印发《商品房预售资金监管办法》(下称《监管办法》),均规定开发企业需签订两方或三方监管协议。长沙、惠州规定开发企业需与监管银行签订监管协议,汕头、桂林、银川、石家庄等规定开发企业需与监管银行、监管部门签订三方协议,协议内容主要涵盖预售资金的监管范围、使用情况、监管方式等。

三、差别化资金监管

在预售资金监管额度上,长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况,实行差别化管理。具体来说,对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业,降低资金监管比例,对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。

四、预售资金留存比例要求

从预售资金的留存比例看,不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置不同的监管留存比例。总体来看,银川、福州的监管力度较大,以主体结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为30%和40%。桂林、长沙的监管力度相对较低,以结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为10%和8%。以竣工验收为节点看,汕头、桂林的资金留存比例要求较低,均为5%,福州资金留存比例要求最高,为15%。

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